英国做酒店式公寓需要考虑的5方面

因为最近开始做酒店式公寓（Serviced Apartment），在这方面投入了比较多的精力，所以正好也在这里分享一下自己的经验，希望对有意愿或有兴趣做酒店式公寓的投资者或房东有所启发。首先来分享一下我的酒店式公寓，因为本身就是新建的公寓楼，所以不需要装修，內部条件非常新，适合做酒店式公寓。

一：前期的调查研究（Research）

首先，为什么酒店式公寓的市场还在持续扩大，越来越多的人更青睐入住酒店式公寓？因为四个字：价廉物美。举个简单的例子，如果4个人来伦敦旅游，在市中心酒店平均一个双人标间的价格?150一晚，他们需要两间，也就是?300一晚。但是，他们预定一套一室一厅（可睡4个人）的酒店式公寓可能只需要?180-220一晚，住超过一周还有优惠，不但节省了金钱，还能享用厨房，阳台等。这就是它的吸引之处。

其次，对于投资者或房东来说，选择合适的房型和地段来做酒店式公寓，得到的是更高的投资回报率。

最后，关于调查研究很重要的一点，房型和价格及入住人数都息息相关。比如，一室一厅或两室一厅适合1-4人的游客或商务人士，而四室一厅的大房子针对的就是5-10人的小团旅游或者小团体学习出差等。每晚的费用也和房间数量的多少成正比，当然这里还要考虑到房屋的地理位置。

想真正开始前，先去各大订酒店的网站搜索一下周围的价格，不要以为越是市中心的地方价格越高，还要看这个区域的公寓数量，也就是竞争激烈程度以及供求关系。我们不能选择太偏远或交通不便的地方做酒店公寓，这样预定的人数会非常少；但是也万万不要在供过于求的地方，因为价格会被压制下来。

二：制定价格策略

之前已经聊了价格和地理位置的关系，这里还要再介绍下其它影响价格的因素。第一，一般酒店的网络或停车都需要额外支付费用，尤其是在市中心，许多公寓也是没有免费停车位的（毕竟伦敦是一个停车很难的地方），所以如果你的公寓恰好能免费提供这些服务项目，无疑对增加价格或吸引客人预定有帮助。第二，一些外部因素，比如公寓有电梯，阳台对着河景或地标建筑，可以提供婴儿床等这些也可以影响定价。第三，也可以通过优惠活动来吸引客人，比如入住一周以上或一个月以上可以有相应折扣。

三：客户群来源

说到客户来源，我们通常会想到第三方订酒店的网络平台，包括携程网、Airbnb、Lastminute、Tripadviser、Expedia、Only Apartment等等。还有Facebook也有直接预定酒店功能。这些主要是针对游客的，还有我们很熟悉的Booking.com，它针对游客和商务访问。通过这些平台预定，我们都会被网站收取一定的费用，有些甚至高达22%，这里又牵扯到定价的问题，一定要在计算好网站收取的费用以后，定出合理又觉得满意的价格。

当你有三套以上的酒店式公寓时，就可以考虑建一个自己的酒店网站，客人直接在网站上预定，不用给第三方网站提成。另外，这里还要强调的是，要和客人建立好关系，记录他们的个人信息，有一个或几个客人每次来伦敦都住你的酒店公寓，表明你已经成功地和他们建立了联系。最后，如果同时在这些网站上放广告，如何避免重复预定呢？这会在最后一部分提到。

四：内部布置和展示

对于室内布置，每个人的审美标准不同，但必须要做到“该有的全都要有，不该有的全部不出现”。和酒店不同，酒店式公寓要准备的东西更加繁琐和详细，除了毛巾外，微波炉，面包机，热水壶，锅碗瓢盆，刀叉碗筷，甚至油盐酱醋都要提供。那么什么是“不该有的”，比如多余的床单枕巾不要留在衣柜，清洁用具要放进能上锁的储物室内等等。

从吸引眼球的角度，除了这些必要用品外，还可以放上带有自己个性的装饰，用画，植物，摆设，地毯来突出整体效果。当然，最后拍照环节也很重要，拍照时要打开所有窗户和窗帘，让照片明亮清晰。

五：系统化，系统化，系统化（重要的事情说三遍）

做酒店公寓可能一开始都需要亲力亲为，但是我们的目的是做到财富自由以及自由支配时间，而不是让自己处于被动的死循环中，所以建议一个系统化的流程非常重要。从客人预订，收费，入住，退房，到打扫卫生，换洗，再入住的这个过程，就需要一个系统化管理。怎样避免不同网站上的重复预定，使用Channel Manager，不需要再逐一去每个网站上改日历或价格，只要在Channel Manager上修改就会全部更新；

怎样有效的收费？

可以用Paypal，Stripes，Worldpay；请人管理入住和退房，请人打扫卫生和换洗。当然一开始要从无到有建立起这个系统和团队是一个缓慢磨合的过程，但之后一定会给自己带来很多益处。最后，还有个方法，就是交给专业团队来管理。