在英国投资房产，什么样的收益率才算合理！

尽管脱欧和即将举行的大选造成了英国的不确定性，但亚洲投资者比以往任何时候都更渴望涌向英国的海岸。在2016年，亚洲投资者占英国房地产交易的28％，高于去年的17％。

据英国国家统计局10月份的数据显示，英国的房价同比去年上涨了6.9％。对亚洲家庭来说，英国对于他们有着特别强烈的吸引力。

一般而言，中国人购买英国房产主要有四个动机：投资，生活，移民和教育。与其他买家相比，亚洲人购买房产的方式有一个独特之处。“英国人寻求融资和抵押贷款，但亚洲人似乎恰恰相反，投资者绝大多数都是现金买家。”

在2016年，中国针对英国房地产业的调查增长了60％，中国买家对英国房产投资越来越感兴趣。投资回报率已然成为英国投资者最关心的的话题。

最新的一组数据显示：过去一年，购房出租的房产，投资回报率最高的前十个地区如下：

目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中，个人租房市场增长迅猛、规模空前：每个月新增1.75万个租房需求，租户数量超过了2,000万。有专家预测，在英国，20-39岁的人群中有近60%的人会租房到2025年。

而曼彻斯特能在上图中居于榜首，大概是因为这里的年轻租房人口比例要高于英国的其它地方。曼彻斯特作为英国除伦敦以外在经济上规模最大的城市，这里不仅高校众多，生活便利，物价低，经济发达，球队众多，而且华人在此生活尤为便利：中国城，中餐馆，曼城直飞北京的航班等等，应有尽有。

来曼城求学和工作的年轻人数不胜数。这些条件综合起来，自然带动了当地的租房市场，这也造成了曼城近6年来一直是英国租金回报率最高的城市。由于曼城房价低，比伦敦市区低了将近一半，对于在英华人搞投资或大陆投资者来说，相对容易。很多中国留学生的家长都先买下房子，孩子自住的同时还能出租；或买下后直接交给中介，中介收取一定租金，每月按时付款，也是很省心的。

利物浦对投资者来说，是一个充满惊喜和创造力的城市。它是英国第四大城市，是著名的商业中心；也是重要的海运与空港中心，是英国第二大商港，拥有非常扎实的经济基础。此外，坐落于当地的利物浦大学也是一所世界级的名校。英国六所最原始的“红砖”城市大学之一，享有极高的国际声誉。每年约有5万名来自海内外的学生在此求学受教。学生人数占利物浦人口总数的12%。但是利物浦的大学校舍只能满足21%的学生住宿。需求远远超过了供应，这种严重的供给不平衡给英国房产投资者带来了绝佳的投资机遇。

综上所述，曼城和利物浦等几个城市，平均出租回报率可以达到7%-8%。那么市面上那些高于7%，甚至年租金回报率能达到9%以上的项目，都是如何出现的？它们的风险又是怎样？可控吗？

就涌正投资的视角来说，能达到7%以上的项目：

一般是租赁需求旺盛的学生公寓；

或是HMOs (Houses inmultiple occupation)式的，HMOs一般是私人的别墅式住宅分拆每个房间租给租客，其他空间共享；

三是商业地产,比如服务式公寓，酒店，养老院等。

学生公寓

由于这些年来国际留学生的增长和老的学生公寓设施的陈旧落后，大多数英国大学都存在学生公寓紧缺的状态，特别是一些热门的大学城城市。

学生公寓由于面积比普通住宅公寓小，所以购买总价会比普通公寓低，一般北方城市在10万镑以下，南方城市10-20万镑，但是学生公寓是为学生量身定制的项目，配套设施一般非常全，所以它的租金一点也不低。

学生公寓的租金年收益率可以达到6-9%，并且一般租赁非常稳定，需求旺盛，且管理完善，非常适合国际投资者（详细学生公寓报告可咨询涌正投资 400-072-7557）。

HMOs项目

这种类型的房子一般也是租给学生，因为英国学生公寓的紧缺，所以很多学生租不到就会租住学校周围的普通居民楼，这种类型的房子的收益率也很高，一般来说相同地区还会比学生公寓的收益高1-2%。

但是一般这种类型的房子多是在英国本地的人管理，所以国际投资者购买因为是老旧房子很可能出现复杂的维修情况。另外就是要找到合适的房源不是非常容易。

商业地产

商业地产可以达到高收益，这个是毋庸置疑的事实，但是毕竟做资产投资，涌正投资认为商业地产项目的地理位置和运营能力非常重要。

涌正给您三点建议：

第一，我们比较建议客户购买地理位置比较市中心的项目，或者是自己对区域比较了解的地块，这样避免了购买价格虚高项目，因为像市中心这样高流通地区的项目价格还是比较透明的。

第二，要合理选择开发的机构，毕竟商业地产项目的高收益率是建立在良好运营的基础上，如果将来运营不好，位置不好地区的资产不像普通住宅一样容易转卖脱手。

第三，很多这类项目带有非常高的回报承诺比如说10%以上（或是远高于地区平均回报水平），还带有回购条款。越是看上去完美的项目，我们越是提醒投资者必须注意，毕竟资产10%以上回报的项目都已被机构垄断，而机构通常可以完全介入到项目的运营。

有关回购条约，英国的法律保障大家不需担心，但是肯定会有开发运营者财务情况不良的事件，如果到时发生，再进行国际诉讼是件很麻烦的事情。所以涌正投资在商业地产选择上，一直处于保守状态，一般只会给大家推荐大开发商并且黄金地段的项目。

图说：高收益往往伴随着高风险

在全世界都资产荒的情况下，英国房产里有可以达到8%以上的出租回报率的，很可能就逾越了安全边际。这些风险，涌正还希望客户周知。不要一味的追求高收益而忽略了高风险。虽说海外资产配置是长期趋势，但用不着去犯如此大的风险。资产分散、对冲国内风险才是最重要的事。

当然，投资英国房产已经成为当下比较流行的投资品。这得益于它的高资本增长，高租金回报。一般来说，伦敦的资本增长率大约是10%---20%，曼城的是15%---20%左右。

从涌正多年的经验以及专业角度来说。英国的房产投资主要分为三类。

首先，第一类是伦敦的资产。伦敦作为世界上最大的城市之一，它的资产也是世界上最好的资产之一。伦敦的资产增长率高，为5%。但是租金回报率比较低，为3.5%---5%。

其次，是把曼城和利物浦的普通住宅分为一类。但是曼城的发展势头更好，因为它的年租金回报率在6.02%左右，具有较好的资本增长。利物浦为6-7%。

最后，第三类就是高租金收益的学生公寓。学生公寓投资最大的的特点和优势是其8%的强劲净租售比以及99%的入住率(非伦敦地区)。其次，学生公寓的现金流表现非常好，可以达到7%到10%的年租金回报率。

投资房产的客户应该知道，如果个人的租金收入超过5%以上就是非常高了。从国内房产的租金效益来看，超过3%就是一个很好的租金回报率了。

所以从涌正专业的投资角度来看，超过5%的年回报租金回报率的投资已属于高稳现金流的收益，非常值得投资。目前市场上还有一些商业住宅可以做到7%的年租金收益率，比如养老院、酒店、办公室、停车位等。此外，有一部分客户投资学生公寓的原因是因为客户自己曾经去英国读过书，通常客户会购买靠近市中心或者靠近学校的资产。这类资产的面积会比较小，总价低。

比如一些单身公寓（studio）或者共享厨房的单间（ensuite）等。因为学生公寓的设备新潮，专人打扫，管理规范，出入安全，所以深受国际学生的喜爱。所以拥有绝佳地理位置的学生公寓是可以得到较高的租金回报的。

在投资英国房产的过程中，涌正想要提醒我们的投资客户，买房首要看地段。不要轻易的被其他次要因素而吸引。第一位还是要看资产的核心价值，因为市场表明，价格始终是围绕着价值而上下波动的。