英国Shared Ownership共享产权房，看似便宜美好，实则“坑”也很多！

买房难，难于上青天！

对于很多新入职场，没有太多积蓄的年轻人来说，不断高攀的房价和增长缓慢的工资，让他们的买房之路变得格外艰难。

条件好一点的家庭，还可以向父母或家人求助，但就普通家庭而言，往往是两代人甚至三代人，榨干了几个人的钱包，才能实现住房梦。

于是，为了帮助年轻人踏上住房阶梯，英国政府也出台了一系列的政策，其中，就包括房产君之前说过的Shared Ownership共享产权房。

如果大家之前在想要买房时搜索过房产网站，有时候也会注意到“Shared Ownership”这个词，通常，在同等地段下，附带有“Shared Ownership”条件的房子，房价相对来说比较便宜，看起来似乎十分划算。

但这类房产具体是怎么一回事？又真的值得购买吗？今天这篇文章我们来谈谈这个问题。

一、共享产权房到底是个啥？

Shared Ownership是英国前财政大臣乔治·奥斯本(George Osborne)于2015年公布的一项政府计划，一般翻译为共享产权房，或者股份产权房。

从字面来看，似乎是“分享所有权”，实际来看，也基本上是这个意思，Shared Ownership计划就是指在一套房屋中，个人与某机构各拥有一定百分比的房屋产权，而这个机构通常指的是英国各地的住房协会(House Association)。

也就是说，购房者不需要购买房产价值的全部，只需要购买房产价值的一部分即可，这一比例从25%到75%不等，主要根据自身的能力来确定，而住房协会则拥有房产价值的剩余部分。

接下来，购房者每个月还需要根据剩余部分的房产价值，向住房协会支付一定的“租金”。

同时，Shared Ownership计划还允许住户在经济条件允许的情况下，逐步赎回剩余的房产所有权，这个过程有点类似于“一步一步上楼梯”，所以也被称为“阶梯式共有产权”（staircasing）。

不过，也并不是所有人都能申请这个计划的，在英国，想要购买共享产权房，必须满足以下几个条件：

在伦敦以外，整个家庭的年收入不高于8万英镑，或者在伦敦，整个家庭年收入不高于9万英镑；

年满18周岁，是首房购买者，或者曾经拥有过一处房产，但是现在没有购买能力；

有良好的信用记录，没有拖欠租金和抵押贷款，拥有定期还款的能力。

此外，还需要注意的是，这项计划内的房产所出售的产权都属于Leasehold，且申请者一生只允许使用一次这项计划。

从上文的定义我们也可以看出，Shared Ownership计划的确是有一定优势的，房产君将举个例子简单说明一下。

假设一套价值23万英镑的房屋，如果买家想要通过Shared Ownership计划购买25%的房产价值，那么，他只需要支付5.75万英镑（23*25%），而且，这部分还可以通过抵押贷款的形式来完成，假设首付为5%，那么买家只需要支付2,875英镑。

另外，买家的账户存款金额最低也只要达到21,600英镑即可。相比于其他几种形式的购房计划，大大降低了买家的购房门槛。

如下图所示：Shared Ownership计划需要较少的首付和存款；紫色–首付，蓝色–抵押贷款，灰色–Equity Loan股本贷款，黄色–机构占有的房产价值比例

除了首付低，通常来说，房主每个月需要支付的租金也比公开市场的租金相对便宜，而且，随着对剩余房产价值的赎回，支付的租金也将同步减少。

此外，对于很多年轻人来说，能够在自己能力范围内，享受到一个完全独立的私人空间，不用去跟别人合租，在生活中拥有更多的自主性，也是很多年轻人追求的生活方式。

正是因为Shared Ownership存在一定的优势，所以近年来十分火爆。

二、共享产权房深受欢迎

自推出以来，Shared Ownership房产就深受年轻人的欢迎，增长速度也十分惊人。

根据在线房屋网站Property Booking的调查表明，如今，在剑桥所有的待售房屋中，有54%的房产是通过Shared Ownership的形式出售的，而在英国其它城市，如首都伦敦，伯明翰和普利茅斯，Shared Ownership住房的比例也很高。

据政府最新数据显示，如今，在英国有超过20万家庭，32万以上的人口居住在Shared Ownership房产里。

仅2018年一年，就有13,400多套Shared Ownership房产完成了交易，而在2018年第四季度，仅Rightmove网站，就有大约2,500套二手Shared Ownership房产出售，比2010年第四季度增加了69%。

而且，很多中介表示，未来年轻人对这个政策的依赖度还将进一步增加。

据房地产中介Savills预计，如果“Help to buy购房援助”计划一旦于2023年结束，Shared Ownership计划将成为年轻人购买住房的主要途径，这可能会使Shared Ownership的需求每年增加1.5万户以上。

虽然Shared Ownership受到了大家的欢迎，但俗话说的好，天下没有免费的午餐，这个计划也有很多意想不到的风险。

三、Shared Ownership计划的风险

凡事总是有利有弊，Shared Ownership计划也不例外，它的缺点和风险主要有以下几个方面：

1、抵押贷款数量少，利率高

对于很多买家来说，吸引他们购买Shared Ownership房产的原因之一是，账户上不需要攒太多的钱，而且只要支付较少的首付即可。

但一个不争的事实是，很多贷款机构并不愿意提供此类贷款。一方面，他们认为购买Shared Ownership房产的买家还款能力较差，另一方面，由于Shared Ownership房产产权的不完整，无论是转售还是出租，都受到很大的限制，这也让这类房产的市场估值低于同地段其他房产。

即便是贷款机构愿意提供贷款，往往利率也更高。根据Moneyfacts网站的研究发现，同样是支付5%的首付，如果用于购买Shared Ownership房产，抵押贷款的平均利率为3.32%，而在其他情况下，抵押贷款利率是3.25%。

乍一看，这个差距似乎没什么，但考虑到很多购房贷款的金额大，年限久，日积月累，多交的利息其实不是一星半点。

来自房地产经纪公司Benham and Reeves的经纪人Marc von Grundherr就表示：

“虽然很不公平，但毫无疑问，银行想要从那些处于更绝望境地、试图进入房地产阶梯的人那里牟取暴利，它们收取的利率要高得多。”

2、赎回剩余房产价值的费用高

很多人买房就是为了终结“租房”的现状，那些购买了Shared Ownership房产的买家，也并不想一辈子都给住房协会交“房租”，而是希望在有能力的情况下，不断赎回房屋的所有权，最终真正的买下这套房子。

然而，理想是丰满的，现实却是骨感的，虽然这类房子申请的门槛不是特别高，但赎回的难度确实很大，这其中一个主要的原因就是“贵”。

目前，政府要求，每次赎回Shared Ownership房产的最低比例不得低于10%，以上文总价23万英镑的房产为例，这就要求买家至少攒够2.3万英镑才拥有一次赎回的资格。

虽然，很多人觉得这笔钱似乎也不多，但一项调查显示，在伦敦，购买此类房产的人群年收入大约在5万英镑以内，其余地方则为2.4万-3.4万英镑的年收入，按照这个收入，没个几年时间也是很难攒下来的，何况，在伦敦这样的城市，总价23万英镑的公寓实属不多。

除此之外，赎回过程还需要缴纳一定的估值费用、律师费用，以及可能的印花税费用等等，这都是一笔不小的开支。

不仅如此，在赎回房产时，房主们也要考虑这样做是否明智。

这是因为该类房产的地理分布极度不均匀，通常在地理位置较差的区域，而且大部分只适用于公寓，户型也多为一房和两房，房源本身也不是太好，在某些情况下，房价甚至会不升反降。

一位Shared Ownership房产的买家，就向大家分享了自己的故事。

在《The Telegraph》的采访中，这位买家表示，他是在2014年的时候通过Shared Ownership计划购买了伦敦东部的一套公寓。当时他花费了15万英镑，购买了房产的30%产权，当时，整个房产估值为50万英镑。

然而，由于该地区新建公寓的过度饱和，他现在房产的价值已大幅缩水。

2017年，他又购买了该房产15%的产权，当时该公寓价值下跌到了45万英镑。

最近，他又试图购买20%的股份。然而，他的公寓价值再次下跌至42.5万英镑。

现在，他面临着一个艰难的选择，是继续把更多的钱投入一套正在贬值的公寓，还是把房子卖掉，承受已有的损失。

虽然，有房产中介表示，房价下跌可能有利于房主，让他们能够“抄底”买入房产，但事实是，没有人愿意自己的房产价值缩水，尤其是对于申请了抵押贷款的人来说，需要支付的利息并不会因此降低，房产价值缩水很可能意味着他们现在是负资产。

3、出租受限制，销售难度大

一些买家购买Shared Ownership房产时，也曾想过将其中的一间或几间房屋用于出租，通过“以租养租”的形式来减少每个月的开支。

但现实是，很少有住房协会允许房主拿福利性房产来“做生意”！

那么，出售又如何呢？

可以说，自由度也很小！

通常而言，为了保障此类房源不流失，政府基本采取了封闭运行的模式，往往在一定年限后，房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。

而如果房主决定出售这类房产，则会作为股权而非房产的形式出售，不仅手续繁琐，审批时间还很长，一般需要提前至少8周做出售准备，而且要告知很多政府部门，还要缴纳一定的手续费。

尤其是出售时房主拥有的房屋产权没有达到100%，则限制更多，政府住房协会有权利指定买家，也就是只能在有资格的购房人中间转让，即便出售时房主已经拥有了100%的房屋产权，住房协会也会有优先购买权。

房产经纪人Marc von Grundherr表示：

“出售Shared Ownership房产的过程通常比较缓慢，因为住房协会要负责管理销售的全过程，我接待过一位卖家，他在12个月前试图出售自己的房产，这期间他收到了5位买家的报价，但每次买家都因为等待议会批准的时间太长而放弃了交易。”

4、改造余地小，维护费用高

除了上述风险外，在居住过程中，Shared Ownership房产也缺乏一定的便利性。

比如，买家想要对房子进行任何的改动，除非合约当中赋予这样的权利，否则事事都要向真正的房东请示，或者有些房子干脆禁止房主对房屋进行改造。

而且，在上文中，我们也说过，在Shared Ownership房产中，业主实际上只购买了房产的部分所有权，但在日常的保养中，住户却必须承担全部的费用。

小编的结尾提示：

总的来说，Shared Ownership房产的优势就是初期压力小，需要准备的存款和首付都比较低，降低了购房门槛，能够帮助购房者尽快踏上住房阶梯，因此，对于实在难以买得起房又想要拥有自有住房的人，确实可以考虑。

但从长远来看，这种房产的风险也是很明显的，毕竟购买的是其中一部分产权，自然只能在有限的范围内行事，无论改造，出租还是出售，都会受到诸多的限制。

（来源：英伦小编）