英镑加速升值，英国房产投资能否取得更高收益？

近日，英镑又是突然涨了一波。

兑人民币从8.77元涨到了8.86元附近。

究其原因，本轮英镑上涨主要和央行于上周四召开的利率决议会议有关。

简单来说，由于英国目前正在大规模铺开疫苗，且央行预测下半年英国经济将强劲复苏，因此央行行长最新表态称近期无意实施负利率。

负利率可能性降低和对经济复苏的乐观预期，推动了本轮英镑上涨。

英国央行释放重大信号，都说了什么？

2月4日，英国央行公布了新一期利率决议，决定维持0.10%的基准利率不变，维持8950亿英镑的资产购买规模不变。

特别值得注意的是，英国央行行长贝利在这次会议上释放了一个关于负利率的重要信号。

在周四的会议开始之前，市场普遍预计由于央行此前已开始要求银行提前为负利率做准备，因此英国最快可能在今年8月就实施负利率。

简单来说，负利率目前只是工具箱里的一个工具，好以备不时之需。贝利的意思是，英国央行希望银行做好准备，并不意味着负利率会到来。

这样看来，央行的预期已经发生改变，负利率目前更像是央行的一种保险政策，而不是基本预期的一部分。

另据英媒报道，央行在与银行磋商后还发现，六个月内实施负利率将增加银行的运营风险，并打击银行的利润，最终可能导致其将成本转嫁被储户。

英国一些大型商业银行则表示，他们需要一年时间来准备负利率带来的可能变化，更新系统以应对负利率政策将是一个巨大挑战。

在英国央行发表最新声明后，市场已经把英国实施负利率的最早日期推迟至2022年2月，此前为2021年8月。

除了负利率，央行还乐观预测了经济复苏...

事实上，英国央行之所以表示近期无意实施负利率，主要还是因为其对英国经济走向比较乐观。

央行行长贝利就表示，新冠疫苗接种取得了快速进展，英国疫苗分发速度远超欧盟，这是“了不起的好消息”。

“英国疫苗接种计划的迅速推进，提高了经济复苏的前景。”

央行方面也预测称，疫苗接种计划的将刺激消费者信心，因此英国今年下半年的经济复苏将相当强劲，且有望在年底前恢复到疫情前的水平。

具体来说，根据货币委员会的预测，受疫情封锁令的影响，英国2021年第一季度的GDP仍将萎缩4%，导致GDP增速预期从去年11月预期的7.25%下降至5%。

但央行预测认为：第二、三、四季度时，英国的经济将会受疫苗计划的影响开始迅速复苏，预计将在年底前回到疫情前的水平。

英国央行最新预计，到了2022年，英国GDP的增速将达到7.25%，高于之间预测的6.25%。

如果解封之后英国民众消费的比央行预期还要多，那么，英国经济的复苏将会更加迅速。

同样显示乐观情绪的还有去年的数据。

英国政府部门最新发布的数据显示，去年英国的经济下滑没有预期中的那么严重，有关官员认为，英国已经避免了双谷经济衰退（ "double dip"）的局面。

目前脱欧已经落定，因此英镑未来走势将主要与利率政策和经济复苏程度密切相关。

根据英国国家统计局（ONS）最新发布的英国租赁市场报告，英格兰的房屋租赁价格已经飙升至“有记录以来的最高水平”。

根据统计局新数据显示，英格兰的平均月租金为725英镑。同时，英国的房价在2020年12月还是上涨。当然现在房屋价格的上涨很大程度上受到政府决定在2021年3月31日之前实施印花税假期的影响。不过有意思的是，根据英国国家统计局最新的私人房屋租赁市场摘要统计数据显示，房屋租金也出现了类似的上涨。

最新数据显示，2019年10月至2020年11月之间，英格兰的平均租金为725英镑，是有记录以来的最高水平。在这其中，伦敦毫无疑问还是租金价格最昂贵的城市，目前伦敦的平均月租金为1,435英镑，几乎是英格兰平均水平的两倍。

英格兰东北地区的租金平均价格最低，仅为495英镑。英格兰东南的平均租金中位数为 895英镑，也普遍高于英国平均水准。

就伦敦单个城市来看，目前伦敦城市中心的租金价格平均上涨至1,690英镑，而伦敦外围地区的平均价格上涨至1,300英镑。整个伦敦也是英国平均租金最贵的地方依然是威斯敏斯特，那里的平均月租金为2,395英镑，而伦敦市中心最低的地区为Lewisham，为1,300英镑。

整个英国来看英格兰最便宜的地区在赫尔河畔金斯顿，仅为412英镑。

英国房产专业人士对此点评道，其实租金的持续不断上涨也体现了英国刚需群体的一种无奈，因为其实现在英国的贷款利率已经压的很低，还有政府HTB的政策，理论上英国当地人获得抵押贷款比支付房租要简单和划算的多，但是即便如此，还是大量的刚需群体甚至拿不出5%的首付款，这是他们只能无奈继续租房的一个根本因素。

所以英国房价的总体下行力量是很有限的，因为至少房价呈现出下行，这些刚需租客就会有大量转变成购房者，这也是英国未来可能5-10年都无法平衡和解决的问题，亦或者说英国会处于这样一个供求不平衡关系中很久都无法彻底改变。

另外，值得关注的是，除了英国本地买家，很多海外买家也成为了这一热潮的推动者。

数据显示，目前有大量国际买家涌入伦敦黄金地段抢购房产。其中，有22%的收购甚至是在海外投资者没有现场看房的情况下完成的。

数据显示中国香港买家出售了价值逾3.74亿美元的伦敦豪华住宅。大部分在售房产都位于Knightsbridge、Belgravia和Islington这样的黄金地段。

不过，很多人可能会问，英国的“住房供应危机”由来已久，这么多人短时间内同时涌入英国房市抢购，有那么多房子供应吗？

这就不得不说下，此次房东抢购热潮中的一个有趣的现象了。

之所以会出现这种现象，英国的住房供应短缺是最主要的原因，其次，便是因为许多小房东都在新冠大流行中被迫陷入了财务困境，因为他们的租户无力支付账单，小房东们只好纷纷变卖房产。

这种类似房东群体“内卷”现象的直接后果是，进入市场中的租赁房供应量将会直线下降，进而引发租金的上涨。

租金已经高到“天价”的首都伦敦，城市周边地区的租金也上涨了3.8%，甚至带动整个大伦敦地区的租金较2019年上涨了0.3%。

不管怎么说，投资者们纷纷利用税收减免政策抢购房产，规模较小、经营不善的房东们也忙着大量出售房产，恐怕未来很长一段时间里，英国的租赁房屋供应量还会不断下降，租金也会一涨再涨了。

房地产小繁荣可持续吗？

在新冠疫情全球大流行这样史无前例的事件发生期间中进行短期预测并非易事，因为有太多的影响因素和不稳定因素。实际上，在2020年初的3个月里，英国GDP的表现与全国房价指数之间的差距接近21个百分点，成为了1955年以来的最高水平。

专业机构也曾在年初预测，2020年英国的房价将下跌20%。结果却是，截至11月，英国的房价上涨甚至超过了6%。

所以，要预测明年的房价，还得参考过往，尤其是2020年房市的表现。很多人往往将政策影响、经济影响、就业影响等外部因素作为判断的主要依据，却忽略了人们买房时最主要的内部动因--住房需求的重要性！

房子虽然是不动产，但归根到底也是商品，而众所周知，商品的价格与需求量牢牢挂钩！

由于住房需求在人们的生活中仍旧处于优先事项，所以明年房价还是会上涨，而且预计2021年英国的房价将上涨4%。

而到了2021年二季度，虽然印花税政策到期，房产销售活动预计会有一定波动，但由于持续的需求和低廉的抵押贷款利率，仍将支撑英国的房价持续温和地增长。