为何伦敦市政府十分看好这个区域？Woolwich

作为大伦敦政府最最具纲领、指导性的一份规划报告，《The London Plan》每隔几年都会进行一次修订，以切合最近一段时间的伦敦发展方向。在最新公布的《The London Plan》，大伦敦市政府公布了伦敦33个行政区内现有镇中心的分布以及未来可能出现巨大改善的潜力区域。从下面这张图不难看出，在东伦敦以红色远点标注的两个“大都会中心”有2个，分别是伦敦第二金融城：金丝雀码头，以及位于皇家格林威治区内的Woolwich。

过去十多年，“伊丽莎白线效应”曾经引发大量争论。无可否认，伊丽莎白线为伦敦人开启了新的生活区域，拉近了这些区域与市中心主要雇员区间的距离。这也导致了周边房产市场的活跃。作为房价上涨的助推神气，新增轨道交通走到哪，哪的房价就会迅速上涨。这个规律可以说是世界通用，屡试不爽。

因为，购买了沿线站点周边房产的投资者将直接受惠于这种大型基础设施改造项目。而这种区域恰好为投资者们提供了机会，因为这些区域的定价明显低于市中心，但又便于居民在市中心工作。

目前，伦敦东南这样的机会区域就是Woolwich。

过去，位于伦敦东南皇家格林威治区的Woolwich曾是英国皇家海军的基地，至今仍保留着众多年代悠久的历史遗迹。经历了上个世纪七八十年代主要产业关闭后的萧条，Woolwich已经开始崛起，成为如今这个吸引着年轻职业人士到底定居的新兴社区。

同样是伊丽莎白线城铁沿线站点，位于交通四区的Woolwich何以获得如此高的期望？小编看来，可以从外因和内因两方面来解读。

外因：伊丽莎白线效应

过去几年，房产行业的专业人士也开始关注Woolwich，并将它列为伦敦房产市场“潜力区”。未来十几年内，Woolwich有潜力发展成大伦敦范围内的一个都市中心。考虑到整个Woolwich区正在进行的升级改造以及未来潜力对房价的影响，目前Woolwich已经被专业房产机构JLL列为了伊丽莎白线城铁沿线最大赢家。 新增轨道交通带来的外部刺激无疑是Woolwich的制胜法宝。目前，从Woolwich乘坐DLR转地铁通勤至金丝雀码头需要25分钟左右，一旦伊丽莎白线正式通车，只需8分钟即可直达金丝雀码头。而目前两个区域之间一些项目的价格相差近3倍。

回顾过去的数据，Woolwich的平均房价确实得到了提振，但是与伦敦同一交通区内的其他区域相比，价格仍具有很大的上涨空间。

此外，大幅的缩短的通勤时间，把Woolwich在上班族心中的地理位置一下子拉近了很多。通车后的Woolwich通勤到市中心的时间将从34分钟立减至14分钟，更短的通勤时间，更低的生活成本将鼓励更多年轻人搬迁至此，租房或买房。由此影响，到2020年该地区的房价增长预期为39%，站点周边的租金增长预计可达35%。

内因：当地政府的积极开发

从著名的Covent Garden, Southbank 到国王十字成功案例，升级改造一直是伦敦不断发展延伸的重要部分。而升级改造的方式也是多种多样的，比如破旧城区的简单改善，到通过解决更深层社会、经济环境而达成的基础改造。但无论采取那种形式，升级改造都将极大程度地改善当地居民的生活质量，将其转变成更宜居的全新街区。CBRE的调查表明，升级改造对一个地区的住宅市场有着显著影响，升级改造区周边的房价额外增幅可达到每年4.7%。

而Placemaking也对升级改造优势的最大化起到重要作用。Placemaking确保着一个区域的住宅、零售、教育、休闲、工作空间、餐厅、开放空间、交通、展览以及社区空间之间保持其当的比例。合理有效的Placemaking不仅有益于整个区域还对房价带来重要影响。同样CBRE的研究显示，有效的Placemaking可以为房产增值10%。

作为大伦敦政府圈定的住房潜力区之一，Woolwich有多个项目在进行。通过对基础设施和当地配套设施的投资，当地政府也尽力将这里变得更具吸引力。投资3100万镑的文化区将建成一座1200个座位的礼堂、表演场和black box剧院，镇中心的升级改造也将囊括更多服务设施，包括商品、办公室并重新振兴Woolwich保留下来的国家一级和二级保护建筑。

2018年2月，英国最大的商业地产开发商之一British Land发布公告称以1.03亿镑收购了伦敦东南的Woolwich镇中心大块零售用地的所有者Woolwich Estate。Woolwich estate在Woolwich核心地带拥有36万平方英尺空间，主要为零售空间，包括56个零售单元，超过5万平方英尺的住宅和3000平方英尺办公空间。据悉，British Land计划将该地块重新开发成以零售为主的大型项目，包括镇中心Powis Street附近的几个建筑群。

而这一雄心勃勃的规划也将填补伦敦东南缺乏大型购物中心的空白，为Woolwich的未来汇聚更多人气。

在一系列的规划下， Woolwich正在成为伦敦新兴的文化中心。计划于2018年12月开放的Cultural Quarter，Dash Arts将成为其中的常驻艺术表演团体。

2018年初，Spray Street 项目的升级改造方案已经提交至格林威治区政府，按照方案这里将建成740套住宅、电影院、商铺以及全新的镇中心广场。另外， Love Lane和 Love Lane将打造成一个集合口袋公园、咖啡馆和酒吧于一身的区域。Gordon Square，也就是现在 Woolwich的“大荧幕”，将被开发成一个全新的休闲中心。