伦敦商业地产大资金回流，英国本地资本也正回归伦敦楼市

在海外资金抄底中心区商业地产的同时，本国投资人对于商业地产的信心同样在提升。

2018年，伦敦商业地产的投资金额为197亿英镑。虽然对比2017年有1%左右的回调，但是对比2016年的161亿英镑还是有22%的增幅。

18年全年的商业地产资金流入可以看成是一个信心企稳的信号。

在脱欧进程仍未完全明朗的时间段，商业地产的资金买入量几乎和2014年持平，那就说明投资人是看好未来英国发展的。

下图为2013年到2018年间的季度投资总量柱状图。2016年，因为脱欧公投，市场观望，投资量减少。 而2017年大幅增高之后，2018年的投资总量没有出现回调，而是逐步企稳，在脱欧当口是一个信心回暖的信号。

在这197亿英镑之中，有24%是来自本国投资人的。

这一比例反而比2017年的18%要更高一些。虽说在动辄十几亿英镑资金的层面，英国本国投资人和海外投资人所掌握的资源和信息其实也差不多。但春江水暖鸭先知，一些细微的局势变动，总是本土资金会更加敏感一些。

以往每年英国本土资金对商业地产的投资比例大概都在30%左右，只在2016-17脱欧这年出现了比较恐慌的避险情绪，如今也已开始复苏。

比如，就在18年12月成交的拉文顿街25号（25 Lavington Street），Landsec斥资8.7亿英镑从Gaterule手中买下，在投资情绪谨慎的震荡时期，来自英国本土的买楼资金足以说明本国投资者对英国房产市场未来发展的信息。

Cushman & Wakefield分析师称：

“到2019年，我们可能会看到随着英国无协议脱欧的可能性降低，企业会停下来喘口气。

经济面长期前景积极乐观。也只有完全的无协议脱欧才会使市场情绪再度由积极转向消极，但我们知道那种可能性非常小。”

下图为2018年伦敦商用地产投资比例图：

英国本国投资人的比例，高于2017年的18%，连续三年增长。亚太地区和欧洲地区则依然是伦敦商业地产投资的主力，资金流入比例超过了50%。

办公地产的需求使用情况从16年之后经历了连续三年的增长，并在去年站稳了10年平均线。尽管租金回报率有一个0.25%的微小回调，资金的流入趋势却已经得到了确认。

供给层面上，大伦敦地区的商用办公楼都在向着中高端转型。企业既要追求低质量的二手商用办公室（下图Poor Second hand office）逐年收缩，而新建办公楼（New Build）和优质二手办公楼（Good Second Hand）则各分一半的供给量。往后这个趋势会更加明显。大型旧楼房的改建和翻新有利于当地经济的振兴。

下图为2008年-2018年伦敦商业用地供给的分级柱状图，粉柱收缩，红柱和深红柱子强势代表供给倾向于优质的新办公楼。

我们说本国投资人回归的意义是什么，也不单单是提供一个市场即将回暖的信号。

对于个人也好，企业也罢，大笔资金的去留总是存在巨大的机会成本。如果连本国人都舍近求远去投资其它国家的市场，那么对于外来投资的信心将是一个巨大的挫败。虽说在最“艰苦”的一阵子有文化相性较高的香港资金大笔流入“救市”，但是本国投资人回归，对于市场而言更具有导向型。

举个简单的例子，就如推销一款产品，对买家说有多少人在使用，效果肯定不如对他说我自己都在用。

就商业地产而言，2019也将是“遍地开花”的一年。就目前已知的预租预收的办公空间就已经超过了1000万平方英尺。

谷歌公司国王十字的办公大楼

三井住友在利物浦100号的新办公楼，签了20年的租约。还有索尼，耐克等全球知名的大企业。

Cushman & Wakefield伦敦总部的负责人Toby Ogden说：

英国脱欧丝毫没有减弱伦敦作为一个居住、工作和娱乐国际城市的吸引力。其强大的基本面，丰富的人才、进入美国和欧洲市场的便利地理位置，友好的亚洲发展政策以及蓬勃发展的科技市场，都没有减弱的迹象。对于未来，我们充满希望。

对于本国资金为什么会开始逐渐回流到伦敦房地产当中来，我们认为主要有以下几点：

1、本国投资人在2016年出逃的主要原因是因为身处脱欧的漩涡中心而为未来感到担忧，也就是我们说的不确定性。而在2016-2017这两年之中，看多未来市场的港资、韩资以及中东，马来西亚的资金先后趁低价窗口，斥重金大举进攻伦敦商业地产市场，致使商业用地在外来资金的拉升之下形成坚实的底部，为偏向保守的英国投资人打了针强心剂。

2、放眼全球，伦敦的商业地产还是充满了竞争力。虽然有脱欧的不确定性，但是伦敦商业地产本身的优质投资属性还是摆在那里。市中心比较平均的商业地产回报率都在4%以上，部分比较好的地段租金回报率能达到5%。而数据显示巴黎的商业地产投资回报率除了零售商场以外都在3%以下，纽约在3.25-3.75%，日本更是只有1.1%。

3、2018年，受到中美贸易战的影响，全球的经济活动都受到了一定的限制。上证指数惯性下跌，美股结束10年长牛。国际金价较年初回落，原油价格暴跌，比特币闪崩。英镑汇率下降同时使本国投资人在海外的投资成本变高，算下来真不如回来投资自己国家的房地产靠谱。

提示：

多家跟踪英国商业地产的住房机构对于2018年的统计结果都给出了比较乐观的数据。海外资金涌入伦敦楼市抄底的同时，本国投资人的信心也在逐步回暖，对于未来中长期走势有着积极乐观的预期。

本国投资自从2016年的流失之后在2017年开始回流，到去年已经接近2014年的水平线。市场的信心会因为本国资金的回流而更加坚实，商业地产的精品化趋势也会使得老旧高楼周边的基础设施更进一步优化。总体来说，不论是经济，还是楼市，都处在一个稳中向好的大趋势之中。