英国首套房买家的避坑指南

对大多数人而言，初次进入房地产市场是一件具有挑战性的考验，尤其是当您遇到一些经验十足的房主时，首次购房者则需要在房产购置中付出更多的时间和精力，才不会掉进一些陷阱，让您的口袋损失惨重。接下来老董就为您带来避坑指南，提前做好选房购房的知识要点。

贷款意向书AIP的重要性

从产生购房冲动的那一刻起，很多买家想到的第一件事就是去奔走看房，但其实第一件事，也是最最最重要的一件，应该是对自己的财富状况有清楚的了解 – 手头上有多少资金，在英国银行能够借到多少资金，从而知道自己能够购买什么价位的房产，这也是为什么买家需要一份贷款意向书。

银行的贷款意向书AIP（Agreement In Principle）一般是由银行或独立的贷款顾问通过银行系统，针对你的工资收入水平等现状进行信用打分后出的的一份证明，这也是你的贷款能力和信用历史的一份证据。AIP的有效期为30-90天，虽然这不是贷方提供给您的正式报价，但它可以让您准确了解您的预算，并且还可以向卖家和房地产经纪人说明您认真购买的态度并且有可以实际负担房产的能力。在购房时，如果没能准备好贷款意向书，可能会让您与寻觅了很久之后确定的房产失之交臂。

您的按揭贷款顾问或是银行都可以对您进行AIP检验，给您提供意向书。不过需要注意，由于大多数AIP都会涉及一次初始的信用调查，并会在您的信用档案上留下申请贷款的记录。因此，不建议在短期内进行过多的AIP测试，因为，在短期内的过多AIP申请记录，会给您的信用记录造成负面的影响，从而有可能影响到您正式贷款的成功率。

低估贷款所需的时间

在准备向买家出价之前，尽快启动按揭款申请流程非常重要的，如果在如约时间内没有拿下贷款，您有可能损失该房产的押金。理论上来说，贷款的申请是没有严格的批准时间的。尽管大多数借款人可以在提交申请和获得抵押贷款之间等待大约1-6个月，但不排除因为个案的某些申请难点，贷方需要更长的时间来审核材料和进行评估。大体的申请贷款的时间线如下：

1.贷款意向书的申请 (用时1-1.5周)

–    往往在找房前或是初始阶段
–    贷款意向书的批准包含两层信息:
–    基本符合银行的贷款要求；贷款最大额度。

2.按揭贷款申请阶段 (英国本地用户约为4-6周，海外投资人2-4个月)

–  这里包括提交正式申请

–  申请材料的准备和提交、房屋评估、银行综合评估以及贷款批准

3.购房手续完成(用时3-4周）

  – 完成购房的法律手续和相关保险

在正式提交申请之前，老董想要提醒客户的是FactFinding部分，也就是与贷款顾问见面，让他充分了解您的工作、家庭和未来计划等各方面的信息的部分。贷款顾问只有在充分了解了您的情况和需求后，才能有针对性地为您提供意见和建议。因此，请尽可能详细真实地提供您的信息。如果有什么问题，在这个阶段，贷款顾问能够和您进行探讨，帮您提供一些解决方案和建议。请不要有所保留和隐瞒，才可以提高申请的效率。

关注您的信用评分

您的信用评分基本上是贷方在决定是否借款给您的财务简历。如果您的信用不佳，可能会面临申请被拒绝的风险，而申请被拒绝则可能会对您的信用评分造成更大的损害。所以在申请之前检查您的信用评分至关重要，这样您才有可能纠正记录中的任何错误，并以最佳财务状态获得您的信用评级。英国地区客户可以通过Experian、Equifax或Call Credit获得信用报告，中国大陆地区客户则可以使用中国人民银行信用报告。即使你的档案中存在违约或某些信用记录不佳的问题，仍有可能获得贷款。具体情况您需要与资深贷款顾问详细了解。

进行选民登记

对于英国本地的贷款申请人，验证您身份的最简单方法之一是检查选民登记，因此请务必注册。如果不这样做可能会导致您的申请需要更长的时间来处理。最近有研究显示，很多年龄介乎18至24岁的年青人未经行选民登记，无形中削弱了获得贷款的机会。也有信用卡公司研究报告指出，年龄介乎18至24岁的年青人，只有22%进行了选民登记，无形中削弱了自己的信用积分。

而且，几乎所有受访的年青人都不知道，选民登记与获得贷款其实息息相关。登记做选民，不只意味着拥有选举权。在个人信用方面，选民身分是个人姓名和住址的可靠证明，能有助年青人提高信用度，办理信用卡或借贷会更方便。如果您未登记，解决方法很简单 -用现住址登记当选民，就可以修复你的信用积分。具体信息，请详见政府网站 https://www.gov.uk/electoral-register/overview 如果你不确定自己是否已进行选民登记，可以前往所在的选民登记处咨询。

低估购买房屋的整体成本

虽然您的房产将是最大的费用支出，但购买房屋的成本还包括更多。您需要考虑的额外费用，包括印花税、房屋评估费用，律师费用，贷款成本费用，买家代理费用和搬家成本等等。除此之外，您还应该考虑作为房主支付的家庭账单，其中包括建筑保险和市政税等，如果是公寓您还要考虑到每月支付的物业管理费用，并向拥有永久产权所有人支付地面租金。您准备的支出需要能够承担起以上所有的费用，才不会陷入财务困境。

未对购置房产区域提前进行研究

在向房地产经纪人咨询或者开始看房之前，最好先确定您希望居住的地区的优先事项。 例如，您是否着重要求良好的交通连接，大量的绿地，还是良好的学校或商店，餐馆和健身房等各种设施。了解您的需求将有助于更轻松地选择区域。在可能的情况下，尝试在您喜欢的区域中度过一天左右，您可能之前不熟悉这些区域，真正感受到社区的氛围对您未来居住也是至关重要的。考量一个房产区域需要考虑多种因素，包括平均房价，租金回报率，犯罪率和Ofsted学校评级等等。

赁权 vs. 永久产权的选择

首套房购买者也需要对购置房产的leasehold（租赁权）和freehold（产权）进行了解，前者指的是指屋主和土地所有者之间对于土地的租约，后者则表示对土地的完全，永久地拥有。在租约结束后，如果屋主没有和土地所有者申请续约，那房屋产权最后将归地主所有。您是购买租赁物还是永久业权物业，可能会限制您对房产的使用以及带来一些额外的费用。

当您购买租赁物业时，您有权在家中居住一定年限（在租约中指定）但您不会拥有其所在的土地。在对房产进行任何改建之前，您必须获得拥有土地者的许可。 租赁者每年还必须支付租金，这被称为“地租”以及其他服务费。了解这些类型之间的区别非常重要，这样您才不会被后续的意外成本和限制所困扰