英国房产市场周期，图解哪些区域值得买，哪些区域该避免！

虽然英国平均房价一路上涨，但这并不意味着每个角落的房价都一直表现出色。以东伦敦的Hackney为例，这里的房价从1995年到2015年间惊人的增长了939%。而同一时期内，Blackpool的房价只上涨了100%。那么哪些区域涨势稳定应该关注，哪些区域几乎停滞不前最好尽量避免呢？

第一太平戴维斯（Savills）绘制了过去20年的房产市场地图，根据每个区域的各自表现对其进行了分类归纳，分别包括明星型（STARS），升级型（UPGRADERS），引领市场型（LEADERS），落后型（LAGGERS）以及停滞型（STAGNATORS）。同时也反映出英国房产市场的多样化。

图说：英国房产市场类型分部图

市场分类

明星型(上图黄色区域)：在过去20年中的任何时间节点，该区域一贯表现强劲。

升级型(上图绿色区域)：在2000-2005年间表现强劲，但是在leading cycle的其他阶段却未出现高水平的价格增长。

引领市场型(上图深红、红色、浅红色区域)：在周期前半程中强劲增长，在2007至2008年的经济危机后迅速反弹，并为类似市场带来连锁效应。

落后型(上图蓝色区域)：主要分布在北部，英格兰中部地区及威尔士，市场反映缓慢，只要基本经济条件适合，可在周期的末尾价格出现上涨。

停滞型(上图紫色区域)：在过去20年中，这些区域几乎没出现变化。

住宅周期是由一个区域房价上涨开始，以最后一些区域出现放缓或衰退结束。

第一太平戴维斯住宅研究部的负责人表示，在市场顶部的两极化是前所未有的。“伦敦的一些引领型市场已经远远超过了它们曾经的表现，同时连锁反需要更长的时间来储备能量。”

“这意味着伦敦和与其联系紧密的更远市场间，存在巨大价格差。”

那么这些落后型市场能否迎头赶上？“这取决于当它们到达周期某阶段时的经济状况，比如利率和抵押贷款限制，”

世界经济大国的地位推动了伦敦住房市场的主导地位。但诸如城市生活的转变，对搬迁到通勤带的抵触等其他趋势，推高了一些“明星型”城市的房价，如布里斯托、布莱顿、巴斯。目前，这些地区的市场表现远超伦敦腹地。

图说：这栋国家二级保护的独栋别墅位于布里斯托和巴斯之间的Bitton，售价195万英镑。

明星型市场

英国11个“明星型”住房市场中，有7个在伦敦。进入排行榜的行政区分别为Lewisham、Waltham Forest、Haringey、Greenwich、Southwark、Newham及Hackney。

最初，伦敦的Hackney区被认为物有所值，为这里带来了人气和“重要的升级改造工程”，房产经纪公司Foxtons负责Hackney的销售经理表示。他还表示，Hackney仍是“价格合理”的，而曾经表现坚挺的Clapton则出现了巨大的价格涨幅。“在邮编E9范围内的Well Street曾经是一个拥挤的市集街道，而现在这里是一系列新建的咖啡馆，酒吧以及有机披萨餐厅，”他表示。“这个行政区中许多不太好的部分都得到了改善。”

伦敦东南的Lewisham吸引的不仅仅是寻求更大住宅面积的买家，还有投资者和开发商，比如Barratt Homes。该地区的一部分吸引力在于其出色的交通连接，与之类似的上榜区域还包括格林威治区。

有迹象表明，伦敦市中心的豪宅出现了价格下滑，尤其是伦敦市中心的西部和西南部，房产经纪公司Stirling Ackroyd反映，过去一年，近四分之一的区域下跌了2.4%。 这种调整可能会蔓延至整个城市：据资本经济（Capital Economics）预测，伦敦房价上涨的涨幅或将在今年底放缓至0。

“我认为伦敦开始放缓，”Cook表示。“伦敦市场已经到顶，即逐渐变得只限于富裕买家购买。”如果价格从此处开始下调，可能是周期改变的信号，在落后型市场中形成价格上扬。

其他伦敦以外的“明星型”市场的表现与伦敦相似，但不随其一同波动。布莱顿是伦敦连锁效应的主要受益者，许多通勤族选择了这个阳光明媚的的海边小镇。“来自本地的申请人，首次购房者和二次搬迁者也表现强劲，”Fox & Sons公司的表示。

经历了2008年的下跌后，布莱顿恢复的很快，从那时起价格也出现了巨大提升。“透明的需求让我看不到市场会衰退，”去年，布莱顿的房价增长了10%。

图说：布莱顿的一套两居室别墅售价?600,000

位于South Downs的另一个明星型市场Lewes的房价也持续增长。Lewes在2010年初就恢复到了2007年顶峰时价格，而临近的Eastbourne在最近才反弹。“对当地居民来说，Lewesian仍是一个小村庄，但作为一个社区，你可以认识很多人，”Coffey表示。

乡村生活，伦敦一小时通勤圈，与通勤带中类似的小镇相比，Lewes的房价增幅表现更好。当然，更重要的一点是，与同为萨里郡的通勤小镇相比，Lewes的价格更低，比如Waverley的均价为?496,000，而这里只有?319,000。

过去20年中，唯一一个房价持续上涨的城市为布里斯托。作为加速通勤者进入伦敦的交通枢纽，布里斯托同时具有自身的科技氛围及高价值就业市场。目前这里非常受欢迎，去年房价增长了12%。

停滞型与落后型

据Cook，这些市场属于“整个英国中被遗忘的市场”。即使在其他落后型市场表现良好的阶段，在这些区域的价格膨胀依旧保持在低位，或负数。它们也是受到大型成功城市的连锁反应影响最小的区域。

这些区域包括Burnley, Bolton, Blackpool, Blackburn, 威尔士的Blaenau Gwent以及Barnsley。据国家统计局（Office for National Statistics），这些区域的贫困程度较高，其中Oldham是英国最贫困的小镇。

图说：Burnley的一栋3居室别墅，售价?215,000

在乡村地区，Burnley的房价最低，为?78,000。一些北部区域尚未全面的受到大型城市连锁效应的影响，但随着曼彻斯特的房价开始上涨，可负担能力降低，这些区域的房价也会逐渐受到影响。去年该地区的房价上涨了7%，而过去十年的总增幅仅为11%。

负责买房出租咨询公司Sequre Property Investment的负责人表示，HS3告诉铁路计划的公布已经对一些区域形成了提升，同时将确保连锁效应的扩散。比如，目前影响已扩散到位于曼彻斯特外围2英里的Salford Quays。尽管到达市中心仅有30分钟电车车程，但尚未到达Oldham，Blackpool地区Hunters公司的负责人表示：“有很多年，Blackpool的房产市场都处在停滞状态。然而，现在的房屋成交价更接近要价，这意味着我们很快可以看到房价的转变。”

从2005年到2015年，Blackpool的房价下跌了14%。然而，许多落后型区域都是投资者的最佳首选。原因在于，虽然这些区域的资本增长并不大，但是其租金收益很高，且入门成本较低。

图说：Blackpool的一栋三居室别墅售价?389,000

HSBC的一份最新调查将Blackpool排在英国乡村最适合房产投资区域的第三名。在这些区域中，刚刚实行的印花税的上调政策并未造成市场波动。据Oldham地区的Hunters公司负责人称：“对价值?70,000的房产来说，3%的额外税率并不算什么。”

Oldham临近崎岖的山区，其中一些诸如Saddleworth的漂亮乡村，那里一套房子就能要价100万英镑。Oldham可能也在上升。“众多资金流入小镇，同时还在进行升级改造工程，这都会有所帮助，”

另一个表现不错的区域是利物浦。“我很惊讶它被定义为落后型区域，”他表示。然而，与曼彻斯特不同，利物浦没有可以留住毕业生的高价值就业市场。

此外，城市对投资的吸引也较慢。现在，利物浦已经意识到这一点了，“市中心的沿海建筑被抢购并改造为精致的公寓，成为一个蓬勃发展的投资热点，”他补充道。

在利物浦，改造“邋遢”区的努力比比皆是。比如Toxteth曾出现过1英镑出售的房产。2015年，这里的房价增长了5%，而2005-15的10年间，这里的房价总计下跌了6%，在经济低迷期饱受打击。目前，利物浦的平均房价为?143,000。

“过去的6-12个月间，出现了对利物浦的真正需求和改变，”