申请房贷时，Mortgage broker为什么很重要？

在申请房贷时，我们常常会遇到Mortgage broker，那么这些broker靠不靠谱呢？我们说靠谱这两个字时一般包括着不同的层面，但最基础的一点是，broker并不是人人可以做的。

众所周知，英国金融发达，对于各种专业都有着资格认证。

broker作为金融服务业的一种职业也不例外。最最常见的一种，称为CEMAP证书，英国每一个贷款顾问都需要取得CEMAP证书，才能向公众提供咨询服务。

英国私人购房的mortgage broker主要分两种。

A, 在银行或者其他贷款机构的。主要负责推销介绍他们自己的产品，相对更了解自己银行或者其他贷款机构的底线。有时也称为mortgage advisor 或mortgage manager等等，比如 Natwest，Leeds building society 等。

B, 是独立于银行或其他贷款机构的独立的mortgage broker 或advisor, 他们介绍的产品不限于某家银行或者其他贷款机构，比如 countrywide mortgage 。独立的mortgage broker或 advisor 的好处在于，他们能提供更多的选择, 覆盖范围大。有些broker会和房产中介联系紧密，直接由房产中介推荐给你，另一些则相对更独立。有时候还可以帮条件不好的包装一下，在利率上也有优势。他们一般会向申请人收upfront的费用，也会从贷款机构那里得到佣金。

那么到底是自己申请贷款呢，还是找mortgage broker来帮忙呢？

A，如果家庭财务情况相对简单，买的房子的survey等结果也相对简单，你自己对财务方面思路清晰的话，确实不一定需要broker，或者至少不一定需要付费broker的帮助。

B，如果情况有那么一点点复杂，比如说你是self employed，好的broker可以帮助你，也许就可以避免一次失败的申请（自雇的贷款情况，要至少三年的帐）。

在This is Money上就曾有一个故事，说的是一位买房者怎样通过broker的帮助买到了比她原来设想更中意的房子。

Broker有地域性吗？

由于法律的不同，建议苏格兰和北爱的用本地的broker。其他则问题不大，比如说你想在曼城买房，找伦敦的broker是可以的。注意一个小问题，就是需要ID check。往往Broker是需要和你见面的， 当然一面就可以了。

申请贷款有没有25,000镑的硬性要求？

大多数银行要求有?25,000的收入才能申请贷款, 有些独立的broker或advisor可以帮助收入低的申请人向银行贷款。

在申请BTL（Buy-to-let）贷款时一般不需要看申请者的租金收入证据，因为大多时候银行要派人评估, 看租房中介出的预估房租。在填写申请表格时需要填个大致的月租金额 。而大多数贷款机构是不将租金收入作为收入的。而Remortgage也是依据评估师做的报告中的租金收入来作为贷款标准的。

Consent to let  

这里有个问题需要注意。如果将现有住宅出租掉，然后去买一栋新房子自住，那么由于原来的房子改变用途了, 违反了当初的贷款协议, 所以原则上银行是有权终止贷款的。当然事实上很少有这样做的。这个时候你需要通知银行，向银行要出租许可（consent to let），这样就等于获得了银行的同意, 贷款利率就可能不变，仍旧使用原来自住房贷款的一切规定。但是consent to let一般时间是1-3年. 有些银行也会拒绝到期后继续延期,  所以还是需要最终改成BTL贷款。如果你不向银行申请consent to let，说得严重些就是违约甚至于欺诈行为。会影响到很多东西，比如房东保险（landlord insurance）。