中国人口将在五年后到达峰值 楼市回暖恐难持续

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?【涌正投资精炼】 楼市回暖因素：1.股??市??火爆，??货??币供给方式发生改变，历来银行高存款率得到流动释放资金  2.国家货币供给增加，宽松货币政策  3.楼市政策调控效果显现

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回暖难以持续原因：1.2020年人口峰值年将近，需求不足 2.固定资产投资仍在下降，地方政府积极性不足 3.回暖只出现在一线城市，二三线城市表现平淡

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【涌正投资观点】 综上原因，涌正投资认为此次的楼市回暖是由于中央刺激经济的大环境下，市场货币供给增多，且股市增长到达了一定的阶段，部分投资资金为确保风险流入了楼市避险。所以这次的回暖不同于以往，具有不可持续性。且从楼市本身的发展看，已不是社会大资金的投入热点，从开发商拿地和楼市投资仍在下降就可一斑。最主要的是过去的发展已经透支需求，人口峰值将近，因此，涌正投资认为，就算在大城市，我们的楼市投资时代几乎已经过去。

国内的楼市应该企稳，回归供求平衡。目前一线城市的高房价低租金率和已经见顶的投资空间，涌正投资建议，热爱房产投资的人士可将目光放到海外，我们带来的英国房产投资租金回报率可轻松达6-8%，且英国的楼市一直处于稳步增长状态，因此，年资金回报率可达10%。这个投资风险小，房产投资也是个人资产规划里的重要一部分，购买英国的物业，我们带来精装修家电配备型物业，后续全套租赁管理服务，让您安心甩手做房东，尽享楼市高收益。

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6月11日，国家统计局发布5月份全国房地产数据，1-5月份全国商品房销售额实现2.44万亿元，增长3.1%，为2014年年初以来的首次正增长。5月份当月，全国商品房销售快速增长，销售面积增长15.0%，销售额增长24.3%。

全国商品房销售面积及销售额，自今年3月份以来降幅收窄，销售额在5月份率先转正。其他指标，如房企开发到位资金、房企土地购置面积、房地产行业相关税收收入等均在5月份出现降幅收窄。但全国土地出让收入、全国房地产开发投资增速仍在下行通道中。

国家统计局投资司高级统计师王宝滨在解读5月房地产数据时表示，房地产开发投资主要先行指标有向好迹象，商品房销售明显回暖，重点城市更为明显。商品房销售市场回升，房地产调控政策效果开始显现，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复。

5月份其他宏观指标，也出现分化。如5月份规模以上工业增加值增速出现回升，但固定资产投资增速仍在进一步下行，全国财政收入仍然维持较低的增速。一季度以来，中央和地方政府出台的系列稳增长措施，似乎取得一定效果，但经济下行的压力仍不小。

5月份房地产市场释放的积极信号是否可持续？房地产市场的回暖对地方政府收入将带来什么影响？“土地财政”后续会如何？如何看待当前宏观经济形势？稳增长政策是否需要加码，宏观政策该往哪个方向走？带着这些问题，21世纪经济报道记者对北京大学经济研究所常务副所长苏剑进行了专访。

楼市回暖恐难持续

《21世纪》：数据显示近几个月房地产销售市场持续回暖，这波行情会延续多久？

苏剑：房地产销售走暖是正常的，毕竟政策环境变了。货币供应增加，利率在降低，对房地产市场有拉动作用很正常。但从长期趋势来看，此次回暖将不同于以往，不会像以前那样房地产一回暖，就带来房价每年20%-30%的上涨，房价上涨得快的甚至一年翻番。

这次回暖是短期的，能持续多久令人怀疑。中国长期人口结构决定了中国房地产市场的长期走势。最近房地产市场火爆，主要几个一线城市，某些城市部分地区房价上涨了40%-50%，北京的房价部分上涨了15%；但二三线城市并没有出现太火热的场面，尤其是一些小城市，住房供给已经严重大于需求。

房价的恢复，有可能带动一线城市后续的投资；但二三线城市供给已经过剩，商品房销售的恢复，是否会带动下一步投资，带来新开工项目的增长还不好说。单靠几个一线城市，对整个中国的房地产拉动效果有多大？由于数据不充分，不好判断；但估摸一下，带动作用不会太大。

我个人对未来房地产走势不看好，按照我们的研究，中国人口在2020年将达到峰值，现在只剩五年时期，房子是给人住的，到时候房子还有啥前途呢？

《21世纪》：5月份财政收入数据显示，房地产相关的税收收入降幅在收窄；但累计到5月份全国土地出让收入仍然是负增长，同比下降了约40%，降幅相比4月份还略有扩大。土地市场是否恢复得慢一些呢？

苏剑：这反映从全国来看，开发商拿地的积极性还没有恢复。

《21世纪》：房地产行业相关税收和土地出让金收入，即俗称的“土地财政”，地方政府很多项目建设、举债多倚重土地财政。土地财政收入减少会带来什么影响？

苏剑：政府收入减少，会带来政府支出的减少，这在稳增长背景下，会带来一定负面影响。土地财政一直就难以持续，地价靠市场定价，具有一定的运气成分；随着长期房地产市场的变化，土地财政的作用会逐渐减弱。

土地财政的式微，地方政府收取房产税的积极性可能会提高。因为以前基数较高的土地收入，使得政府支出的盘子也比较大，政府支出增长容易，要消减起来就比较困难。随着土地出让收入增速下降，部分地区甚至会出现绝对值的减少，如何弥补这部分支出缺口，就摆在地方政府面前。

需疏导宏观政策传导机制

《21世纪》：一季度以来，各级政府出台不少稳增长措施，但5月份数据其实有分化，工业增加值相比4月份回升了0.2个百分点，但固定资产投资增速相较4月份还回落了0.6个百分点。如何看待当前宏观经济形势？稳增长效果如何？

苏剑：从5月份数据来看，稳增长是有效果的，但效果不明显。固定资产投资增速还在进一步下滑，工业增加值的增速增长只恢复了0.2个百分点，这可以当做是月度间的正常波动。

当前宏观经济形势，在于需求萎缩太厉害，这主要是两方面因素导致的，一是地方政府稳增长筹码减少，二是中国企业融资方式的转变使得固定资产投资增速持续下滑。

地方政府能做的事情非常有限，土地出让金增速下滑，甚至绝对量在下降；中央对地方政府债务的管理更严，以前依靠融资平台就能轻易借债，现在融资渠道在收紧；地方政府不作为的现象也越来越多，做事不如不做事安全等。

再者，股市行情的火爆，导致银行存款搬家，货币供给发生改变，货币乘数下降，实体经济的货币供给下降，M2增速比较低，只有10.8%左右，且一直在降低——但直接融资增加的部分，还不足以弥补间接融资规模的下降，这使得固定资产投资的增速一直在下滑。

《21世纪》：后续宏观调控政策应该侧重什么方面？

苏剑：当前财政和货币政策的传导机制都发生了改变，后续应该注重政策传导机制的疏导。

地方政府不作为，懒政惰政的现象较多，国务院总理李克强多次强调要督促地方政府积极作为；另一方面由于政府收入增速下滑，政府用于项目的支出减少。

现在货币政策运用中，往经济中注入一些资金，资金就流向股市；出于风险考虑，银行又惜贷，货币政策的放松并没有太多流向实体经济。

《21世纪》：如何疏导呢？对于积极财政政策，最近国务院要求加强财政自己的统筹使用力度，这是否能起到一定作用？

苏剑：要疏导财政政策，关键是要调动地方积极性，让他们愿意干活，这是个难题。货币政策方面也不好办。要么让直接融资尽快成长起来，能充分弥补间接融资的下降；要么就解决商业银行惜贷的问题。

稳增长还会加码

《21世纪》：当前经济形势，后续稳增长政策有必要进一步加码吗？

苏剑：这要看政策目标是什么，如果对增长很重视的话，那就有必要；如果只是保证社会稳定的话，那就不一定，因为就业形势没那么差。

但我相信稳增长的措施还会继续加码，因为在中央政府的优先序列里，稳增长是排第一的，目标还没实现的情况下，还会继续加码。

《21世纪》：最近国务院要求加强财政资金的统筹力度，让积极财政政策更好发挥作用，这似乎就属于财政政策疏导的一部分。未来如何稳增长？

苏剑：就如前面所讲的，要想办法疏通政策传导渠道。搁在以前，当前财政政策力度是够用，但由于财政政策传导机制发生改变，使得财政政策的力度有所折扣，所以积极财政政策的力度需要加大。常规的刺激方式，财政政策方面可以增加政府支出，多推进一些项目，还可以减税、增加转移支付；货币政策方面可以降准降息等。

减税是可行的，刺激的是市场端。政府支出政策传导机制较差，但收入政策机制没变，给老百姓减税、增加转移支付之类的，虽然对宏观经济的影响比支出政策要弱一些。

《21世纪》：今年前5个月全国一般公共预算收入同口径只增长了3.1%，增速较低。进一步减税，财政收支矛盾是否会进一步加大？

苏剑：收支缺口可以由中央发行债券，也可以让地方政府发债，总归不同于以前直接从银行贷款这种方式，未来政府举债应更多通过直接融资方式，让财政风险跟金融风险隔离开。

《21世纪》：最近国务院力推PPP模式，希望加大基础设施和公用事业领域的投资，并一直在强调投融资创新，对此如何看？

苏剑：这是以后的发展方向，但短期内不能指望。PPP作为一个大的制度创新，需要摸索试点，也会有一个学习过程。