英国买房，您自己的误解才是最大的隐患

近期协助的四位国内投资人都不约而同的感概，英国买房子可真‘麻烦’。这与团长的感受截然不同，要知道英国的房产之所以受到世界各地投资人的喜爱，最主要的原因就是信息透明、程序规范。回想团长在国内买房的经历，首先信息的获取非常困难，手续也相对繁琐。

但为什么国内投资人却有完全相反的感受呢？团长想了一下，可能是因为，国内买房只需跟中介和卖家打交道，而在英国买房的时候，投资人要与多方对接，接收很多信息，并且做出一系列判断，再加上语言差异，纵使在团长的全程协助下，仍需消化大量信息，难免觉得焦头烂额。

房地产作为不动产投资，除了大量资金的投入，在购买和持有的过程中，还涉及税务、法律、租赁、管理、维护等诸多问题，这愈发说明在选择房产初期的准备工作是多么重要。

可惜，将‘一拍脑门子’做决定的陋习带到英国来的投资人并不在少数。很多客户购房后，出现这样或那样的问题，来跟团长咨询的时候，都觉得是因为自己遇人不淑，遇到各种‘坑’。实际上，所谓的‘坑’是完全可以避免的，如果客户在投资前，能够做一下功课，或者寻求专业人士的帮助。

今天，团长就来跟大家捋一捋，在英国买房的时候，都有哪些专业人士可以为你所用，更重要的，如何为你所用。

01房产销售中介

大多数情况下，中介费是最终成交额的一个百分比+VAT。这一百分比的高低还取决于这家中介是否是唯一的销售渠道(sole agent)。

大型开发商鲜有使用单一销售渠道。一般来说，相对于零散的客户，开发商更注重销售渠道带来的潜在客户群体。因此，开发商的销售团队，一般会保障公平透明的价格体系。之所以有时候客户发现，通过销售渠道购买的话更划算，是因为有些渠道会为了提高竞争力，将一部分佣金返给客户。

此外，也有一些私人房东会签署阶梯性佣金合同，如果最终成交额高于基础目标，中介可以收取更高的佣金。

所以，绝大多数的英国房产销售中介是纯粹的卖方中介。

在这种情况下，投资人真的不应该对销售中介抱有不切实际的期待。显然，中介不会如实介绍房产的所有缺点。

英国法律规定，房产销售中介不得提供任何虚假或不实信息。但这一规定对于投资人的保护还不够完善。最常见的两类问题是：

非专业投资人在购房前，没有意识到一些关键房产信息并没有被中介提到。

中介在提供相关市场信息时，对比数据时替换概念，或者提供预估过于理想的数据。

02房产经办法律代表

在英国房产交易过程中，一般买卖双方的合同和资金都由双方的法律代表来处理。

常见的法律代表有两种，一种是有执业资格的Conveyancer，另一种是执业律师 Property Solicitor / Conveyancing Solicitor。

法律代表的主要责任是确保整个交易过程符合法律程序，交易文件完整无误。这涉及资金来源调查和文件尽职调查等等。

在英国，开发商及销售中介允许向客户推荐法律代表，并赚取介绍费。一些开发商甚至会给客户提供返现，如果客户选用他们推荐的法律代表。

投资人无须对开发商推荐的法律代表心存芥蒂，担心他们并不能代表你的利益。事实上，法律代表的作用是依照法律要求来完成法律文件，不管是否是利益相关方，在文件处理的本质上并没有区别。

如果是投资人对于合同交易过程有时间要求的话，开发商推荐的法律代表可能是更好的选择。

大多数情况下，法律代表不能就自己专业之外的事情，做出评论和推断，所以不会就房产的文件而对该房产的可投资性进行解读。

举个例子，就在今年6月，一个客户看中了一套市中心的房产，带有房客。其房产律师完成了所有的文件工作。在exchange之前，客户找到团长，希望帮助翻译并解释一下合同。团长看到房产律师从卖房律师处索取了所有租赁相关的文件，在程序上没有任何问题。但是基于团长的从业经验，出于疫情期间的政策变化和对政府态度的推测，团长认为这笔投资的风险远远超出了客户能够承担的范围，在与客户沟通后，这笔交易最终叫停。虽然客户损失了订金和律师费用，但其房产律师并没有过失的地方。

03房产测量师

Surveyor 翻译为测量师，团长觉得有些词不达意。如果大家有更好的翻译，请不吝赐教。

说到Surveyor，就一定要提到RICS(Royal Institution of Chartered Surveyor)，即大名鼎鼎的皇家特许测量师协会，代表着房地产行业最高的从业资质。

Source: 维基百科

以团长为例，在七年相关工作经验 + RICS认证的硕士学位的基础上，还需要经历RICS为期十二个月的层层考核（笔试+面试），才能够成为Chartered Surveyor。

之所以团长觉得‘测量师’这个翻译不是很贴切，是因为很多中国投资者都误以为测量师只提供建筑本身物理性质的评测和建议。实质上，RICS认证的Surveyor 分为十余个大方向，比如土地、建筑、投资管理、管理咨询、估值方向等等。RICS Candidate 需要根据自身的工作经验来选择其中一项（且只能为一项）来认证。

非专业投资者在购房过程中，一般需要的是 Chartered Surveyor in Residential，以提供RICS Homebuyer Report。这是RICS规范设计的一份验房报告，确保投资者以最经济的成本来获取最充足的专业信息，并在此基础上，以最小的风险来购买房产。

RICS Homebuyer Report中，会结合房产结构、房产建筑质量、涉及的买卖租赁权益问题以及房产估值等多方面因素，给投资者提供最终的购房建议。如果发现问题，一般会指导投资者根据报告中的问题，重新与卖家议价，甚至放弃购买，以及时止损。

没错，大部分投资者误以为需要咨询房产律师的很多问题，其实都是Surveyor的工作职责。

如果有投资者在英国以贷款的方式买过房子的话，可能遇到过银行委派Chartered Valuer来对房产做出评估。有个房东在看到自己银行估值报告以后就大惊失色的找到团长说, "我买房子被骗了！银行估值比我刚刚购买的价格少了将近两成!" 这其实反映了普通投资者对于价值(Value)的误解:

同一房产，对于贷款银行而言的价值 ≠ 对于投资人的价值

Surveying中，包括Valuation，但其估值方法与银行的估值方法有所不同

04贷款经纪人

贷款经纪人 (Mortgage Broker or Adviser) 顾名思义，是提供贷款服务的中介。对于购房者而言，主要的好处是：

经济快捷地了解最适合自身情况的贷款方案

合理规避无谓的信用检查次数，最大限度的降低试错成本

05其他专业人士

团长有两个客户是中小型开发商，他们的购买过程中，会涉及更多的专业人士，比如土地勘测、能源勘测、规划许可等等。

出于篇幅限制，团长就不一一讲解非专业投资者不常需要的其他专业人士了。只是借这个机会跟大家解释两件事情：

普通投资者遇到‘绝世好房’的概率基本约等于零，不管是新房还是二手房。不少人甚至都不知道房地产业中，有一个职业叫做Promoter, 他们专门搜集有增值潜力的地皮和房产，而且竞争极其激烈，这些房地产根本就来不及放到常规市场就被抢光了。

根据近十年来的市场调研报告，普通投资者如果在没有任何专业人士的帮助下，能够顺利购买房产、并且居住体验较为满意、并且在出售后能够微有结余，就已经是万里挑一的幸运儿了。而对于中国投资者，巨大的社会文化差异和严重的信息不对称，不少投资者意向的房产中，从专业的角度来看，甚至不需要实地勘测，就能够判断有很多是跟其自身需求和投资目的严重不符的。这也是为什么团长在常规Surveying的服务前期，增加了投资筛选(Screening)服务，以最经济便捷的方式，提供最适合中国投资者的咨询服务。