国际地产投资的最佳玩法—英国房产落地指导

房地产作为我们国人最熟悉的投资种类，很多人是有不少心得的。在中国全球化的过程中，随着很多趋势的变化，放眼全球寻找好的投资标的，也是很多家庭一直关注的方向。

在国际地产投资范畴，何为最好的投资方式呢？

大期房×贷款杠杠

是的，期房加贷款杠杠是我们在境外地产投资中，可以获得较好收益的投资方式，保值性考虑的客人可略过。

那在全球范围内，那些区域可以很好地利用这样的投资方式呢？

首先可满足此类投资方式的市场有几个必要条件：

1、人口密集的大型城市

2、高层公寓住宅占比较高，且有新住宅的大量需求

3、海外人士可贷款

4、期房阶段首付较低

满足以上四点，我们常接触的国际大型城市也没剩几个了。

香港、新加坡、温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本、纽约、伦敦

香港、新加坡：总价较高，租金回报较低，可以排除在外了

温哥华、多伦多：针对海外人士征收高额印花税

悉尼、墨尔本：针对海外人士征收印花税，但比例不高，尚可接受。不过悉尼上涨动力不足，墨尔本还可以关注。

纽约曼哈顿区域是一个不错的投资目的地，不过总价较高，部分豪宅价格有回落之势，加上美国如今状况，至少要等大选完全落定后再看

所以，基本只剩伦敦了

（如果对以上区域外的其他城市有兴趣，可以私信探讨）

下面，将从期房和贷款两个角度观察伦敦市场：

- 期房 -

伦敦新房，多以高层期房公寓住宅为主。

独立屋和排屋建造速度较低，几乎无法满足目前伦敦市场的新房需求数量的建设要求，这类房屋以长居为主，不做投资推荐。

二手房因贷款难做、购买价格无法准确参照、后期管理和维护成本较高等因素不做投资推荐，也不在本文讨论范围。

伦敦期房，多以3-4年期交付时间为主，如果在开盘前期购入，一般交房前总共支付的金额不超过总房款的30%，大多以25%为参照标准

一般建商要求，签约支付10%，次年付10%，再次年付5%，剩余交房时支付或者贷款，如果随着工期，交房时间缩短，那付款节奏也会加快，个别楼盘会稍有差别。

所以，100万镑的期房新房，签约也仅需支付10万镑，合人民币不到90万，次年再付90万人民币，再次年付45万人民币，就可以等交房了。

交房支付尾款，或者选择贷款一部分，这样的付款压力是非常低的。

一套100万镑的期房，人民币约900万，实际上投入部分不超过450万，而前三年实际上才分期支付220万左右

如此付款节奏，不香吗？

- 贷款 -

市场上不少代理机构宣称，英国贷款利率1.69，只还息不还本等等，并非信息失真，只是机构并没有告诉大家，这样的贷款条件真的很难拿到。

其实我们大可不必盯着以上条件做贷款，英国伦敦可以做得下来的贷款利率在2.5-4%之间，绝大部分在3.75%左右

这是合理的利率范围，银行有要求，但是容易达到，并且是不会留有隐患的贷款合理方案，不过需要我们提前准备银行流水，所以尽量购买早期的期房显得非常重要，我们可以留有充裕的时间来准备贷款

关于贷款比例，在英国银行认定的投资客户中，一般会按照房屋评估的月租金，进行系数测算，大概计算为月租金的150-200倍之间，也就是为总房款的4-5成。

如果租金收益特别好的区域，这个比例可以到5-6成，不过我们选房可参照的因素比较多，不单单只看租金收益。

其实，我们在后期做数据测算时，按照总房价的50%计算，基本不会出现太大的差错。

加餐：

在伦敦购房投资，除了规划期房+贷款的方式，还有什么好的技巧吗？

当然有！

开盘看眼光，交房看手速

意思就是：买期房就要越早越好，最好在刚开盘阶段，怎么选就要看眼光了；要买现房可以在楼盘交房阶段，捡漏，捡没有能力支付尾款交房的卖家房源。