英国脱欧最大赢家在这儿：柏林房价会超伦敦？

说啥？柏林房价会超伦敦？

　　BERLIN

这个预见并非我们主观臆断, 越来越多的房地产专家持有此观点。事实上，在过去几年中，世界众多媒体及房地产投资分析机构早已把柏林划重点了。

这里我们为大家选几个代表：

根据Knight Frank咨询公司最新统计，欧洲大陆依然是国际房地产价格增长最快的大陆，其次是亚洲大陆。美洲大陆排在第四位（图例1）。

　　图例1: Average price change by world region

那么，欧洲版块谁是重点？

BERLIN

在成交量方面，英国CBRE咨询公司的统计表明，疫情前的2019年各地资本对欧洲大陆房地产投资总量再次创历史新高，投资整体增长达到2%。其中德国连续两年荣登榜首，是欧洲房地产投资资金的第一流入地，资金额达到840亿欧元，是欧洲平均值的4倍，比上年增长8%（图例2）。

　　图例2: YLS Sherpa Real Estate GmBH

德国市场：柏林独占鳌头

BERLIN

根据德国房地产协会IVD的统计数据，2019年全德房地产成交金额中，近40%发生在柏林（图例3）。作为州级直辖市，柏林房地产交易市场活跃！过去十年间，来自世界各地的专业机构及个人，德国本土机构及私人均蜂拥而至，参与到柏林房地产投资市场中。

　　图例3: 德国房地产协会：2019各州房地产成交前5名

既然重点已划，即：欧洲=>德国=>柏林，那么柏林成为世界房地产价格增长最快的城市就不足为怪了。Knight Frank,普华永道，德国商业专刊的市场分析都确认了连年以来，柏林价格涨幅位居世界各大城市之首这一不争的事实。

　　来源：YLS Sherpa Real Estate GmBH

如果了解了柏林的历史、政治经济发展过程，就会理解为什么柏林房地市场能够弯道超车、飞速增长了。

首先，人家祖上有矿，位列世界三大都之一

尽管柏林成为普鲁士首都的时间不长，但19世纪中开始的德国工业革命使柏林成为欧洲大陆最重要的铁路交汇中心，工业制造，化学，电能应用及银行金融中心。几乎占领一个城区的西门子城是当年西门子的起家运营之地，在科本内克等城区的厂房依然能看到当年的辉煌。贯通柏林市各个街区的地铁，电车线路绝大部分在当时建成。杰出的建筑师汇集于此，城市不断扩建，被称为“Jugendstil” 的简洁优雅版欧式风格建筑大量涌现。到二战之前，柏林的人口已经达到四百万（超过今天），是同纽约，伦敦并提的世界三大繁华都市之一，是当年德国的工业家，金融巨头的发家，居家之所。

　　其次，指环归位，天时地利

1944年联军的地毯式轰炸摧毁了柏林的1/4的建筑，当年巷战痕迹今天依然可见。战后，英法苏美四国对分区管制，柏林成为冷战的最前沿，柏林墙被建， “007”们在此大显身手，柏林曾是国际间谍最密集的城市。

但是战争和历史在形成独特的城市风格时，也给建筑师们留下了发挥空间，各种新建筑理念都可以在这里施展。包豪斯的大师们，正是最早一批重塑柏林的人。转眼柏林墙倒塌，东西德统一已经30年。重新成为首都的柏林经历了飞跃式的发展期，联邦政府，市政府，甚至欧盟为重建柏林提供了大量的政策和经济援助。直到现在，柏林仍像个处处在建设的大工地，一直在推翻，一直在重塑，大量涌现的新建筑穿插于翻新的古典项目，这都成为是柏林这个新旧交织的城市的建筑特点。

　　柏林是德国人口最多的城市，从2005年至今，柏林连续15年为全德GDP增长最快的城市。个人家庭消费增长率为全德第一，是新产品的投试场。

• 　　柏林市政府定位自己为新技术孵化基地，励志打造成欧洲大陆新硅谷。

  
  

  
  

西门子将全球研发中心建在一百年前的老基地-柏林市西部施班道区的西门子城而非美国硅谷，特拉斯TESLA欧洲中心工厂将建于柏林东南，加上柏林本身领先的光学，医药，生物科技，物流，信息通讯，新媒体影视，旅游会展等行业，以柏林为中的未来竞争力行业已经逐渐布局成功。

• 　　德国大学为免费教育。

  
  

  
  

作为德国第一大学城，柏林的自由大学、理工大学、洪堡大学、夏洛蒂医学院，柏林艺术大学等十几所国际一流学府。这些大学含金量十足，为增长型行业就近提供人才资源。每年约有四万人左右从世界各地，尤其是南欧，迁来柏林。这些以年青，高知为主人口，是柏林的持续发展的基础。

• 　　德国是欧洲经济火车头。

  
  

  
  

柏林是横贯欧洲大陆东西南北的枢纽城市，是覆盖欧洲大路市场的必下之城。难怪TESLA 问剑欧洲，要选址柏林。

天时地利人和，时已至此。

　　生活宜人，发展无限

作为德国面积最大的城市， 柏林湖林遍布，历史人文资源丰富，是全欧最受欢迎的旅游及会展城市。在市中心，美丽的施普雷河穿城而过，乘坐游船，沿线途经总统官邸，博物馆岛，总理府，直至费德里西汉区的东岸画廊，新派建筑，在历史和现代中穿越，感慨万千，美不胜言。

如今，这里是与纽约、巴黎享有同样盛誉的三大世界文化艺术中心之一。无数艺术家，知名导演都对这座城市青睐有加。柏林艺术周，柏林电影节每年吸引大量世界各地的艺术家参加。柏林艺术大学、柏林汉斯-艾斯勒音乐学院、柏林白湖艺术表演学院等知名艺术学府吸引着全世界的艺术家及学子；以柏林爱乐乐团为代表的交响乐厅，歌剧话剧院散落各个街区，加上约180家大小博物馆，这座日新月异的城市充满了对艺术和美学的热爱……

　　Berlin illustrated Map ©Theresa_Grieben

同时，柏林是易居之地，生活消费低于-包括中国在内的-不少大都市，但同时福利健全，社区设施完善。贫富差距小，生活压力低。

“后疫情时期”最值得投资的城市

尽管柏林房价在过去的10年中持续大幅增长：以30平米公寓为例，每年价格增长达到近40%（图例4），疫情中，价格依然涨幅不减-目前A区优质新房项目达到8000欧/平起。但比起其它国际大都市，上涨空间依然可观。

　　图例4: 来源 Immobilienpreisspiegel Berlin. 2020.03

根据“环球房产指南”2019年国际大城市公寓房价比较，香港价格最贵，排名第一，其次是伦敦，然后是纽约，东京和巴黎。而德国人口及面积最大城市-首都柏林，房价依然低于新加坡，维也纳，上海。很显然上涨空间依然非常大（图例5）。

　　图例5: 120平米公寓价格及租金回报比较（2019年）

即使比较德国境内大都市如慕尼黑，法兰克福，汉堡，柏林价格优势依然明显。

新冠大流行为对各国市场产生了不同程度的影响，德国同样受到打击。尽管20年秋冬各州出现抗疫疲劳，但是第二波疫情的汹汹来势，加上默克尔的定海神针功效，“硬措施”在德国重新得到执行。同时，德国推出了有史以来最大的经济救助计划。另外，今年一月初的基民党会中，拉舍尔当选新党魁，德国政治将继续延续默克尔总理的中间稳定型路线。这一切都为德国走出疫情阴霾、迅速恢复欧盟第一发动机的地位奠定了基础。重新领跑，并无悬念。