95 后海外购房指南 —— 伦敦篇

伦敦市长萨迪克·汗曾经委托伦敦政治经济学院（LSE）调查伦敦投资的海外人群组成，以及海外投资客对伦敦房地产的影响。结果显示，海外投资客不但爱买伦敦豪宅，还抢走了大量适合伦敦本地首次购房者的新房。劳埃德银行数据表明，海外投资者横扫了50.5%价格区间的房产。

其主要原因有二。一、文化和思想上的差异。英国年轻人超前消费的理念和不储蓄的习惯导致他们根本存不下来首付，不像中国父母，很少英国家长会为孩子赞助首付，所以即便伦敦新开盘的项目价格不高，英国贷款率非常低，大部分英国人还是上不了车；二、政策利好。英国对海外买家没有任何收税或购房资格上的限制，对于海外买家是个很大的优势，所以英国本地购房者还是没法和开挂的海外买家竞争。

按国籍来统计伦敦房产海外投资客排名，依次是：中国香港（28%）、新加坡（20.1%）、马来西亚（7.1%）、中国大陆（5.4%）。华人投资客占到伦敦房产海外买家的一半以上，并且海外投资客对伦敦房产利用率很高，并不存在大规模空置的情况。虽然伦敦本地人买不起房子，但伦敦人还是很舍得在租金上花钱的，这也进一步推高了伦敦的租金收益率。随着海外投资客不断地涌入，英国人持房拥有率近十几年来一直在下降，目前来已经降到了近30年来的最低值，外伦敦降了14.5%，内伦敦降了6.2%。海外买家“侵占”伦敦本地买家购房空间，加上英国脱欧的现状，伦敦本地人的利益可能将被继续牺牲。

人与人的差距会被各种指标划分。在英国，尤其是在伦敦，有一项指标充分地展现了人与人之间不同的阶级（Class），那就是邮编（Postcode）。在伦敦中上产阶级的社交圈里，邮编则代表身价，大家并不在乎你的房子是租的还是买的，更在乎的是你住在哪个区。

英国的邮编怎么构成：方位+数字。伦敦的邮编开头第一个或头两个字母通常代表其在伦敦的方位。E，S，W，N分别代表着东西南北，C代表中心。所以，SE代表东南，WC代表West Central中心西。以WC或EC开头的邮编毫无疑问就是在伦敦中心地带，也就是一区。简要的说伦敦主要分为6个区，有点像北京的几环，伦敦最中心的就是一区。字母确定了方向，数字则代表具体区域。

伦敦著名的富人区肯辛顿和切尔西，他们覆盖着伦敦最贵的几个邮编：以SW3开头的切尔西（Chelsea），SW7的南肯辛顿（South Kensington），W11的诺丁山（Notting Hill）,W8的肯辛顿（Kensington）以及在肯辛顿与切尔西行政区和威斯敏斯特行政交界的，邮编以SW1开头的骑士桥（Knightsbridge）和贝尔格莱维亚（Belgravia）。

SW1

斯隆广场往北的骑士桥住着以阿拉伯人为代表的世界富豪们，道路两旁是实时的超级跑车秀。东临的贝尔格莱维亚隐居了很多老一辈的富人。Belgravia当年的核心居民是大贵族以及皇室亲誉，位于这里的Eaton Square大道直通白金汉宫。

SW3

许多典型的英国传统家族和上流社会的孩子毕业后都喜欢在SW3的Chelsea Kings Road周边定居。沿着斯隆广场西边的Kings Road往下走，越往西越中产。现在，英国的中产，上中产因为越来越支付不起SW3的高房价而移居到同属切尔西的SW10和富勒姆（Fulham）。

W11

诺丁山除了W11还包括了一小部分W2,诺丁山在五六十年代一直是比较混乱的拉美多民族聚集地，经过几十年的士绅化达到了现在“文艺富人区”的水平。电视制片、广告达人、时尚编辑等创意人士都喜欢住在这里。在他们眼里，这里具有posh的文艺气息。诺丁山几乎没有新房，二手房里的联排别墅，也因为Hugh Grant电影的缘故，二手公寓溢价较高。

W8

位于W8的肯辛顿区是不爱显山露水，低调安稳有钱人的首选。王健林就在临近海德公园和肯辛顿宫，周围环抱多家大使馆的W8买了豪宅。Kensington是典型乔治亚时期的建筑风格，整个区紧贴肯辛顿公园，内部还有Holland Park，算是市中心最敞亮的区域。Kensington外来人口居多，周边的cafe和餐厅居多，相比Chelsea更符合英国人中庸的味蕾，大多数欧洲人更偏向于定居在这，从室内设计就可以看出他们对于生活质量的要求都会高出平均水准，有趣的是，住在Kensington单身人口比例会比Chelsea高很多。

W1

Mayfair 是世界上租金最高的区域之一。拿邦德街来说，这里从18世纪开始便是最受上流社会欢迎的社交场所，各种奢侈品牌沿着街道肩挨肩。Mayfair区域的一房新居一般300万英镑起跳，平均房价达到了378万英镑。作为英国最顶级的居民区，几乎每一个角落都充满宁静和优雅，是大多数有信仰富豪们的首选。

SW7

作为南肯辛顿的SW7在帝国理工学院附近，因为有很多法国学校，以及遍地的餐厅和酒吧，吸引了很多高收入的法国人落户。South Kensington发展全面均衡，作为住宅区非常成熟。

SW6

英国安于稳定生活的中产阶级以及部分无聊的中上产，特别偏爱以SW6为邮编开头的和勒姆，包括近年来也受中国人的喜爱，很大原因这里算是伦敦的黄金学区。

虽然伦敦传统富人区自古以来深受国际巨富追捧，但这些地段毕竟拥有门槛较高，从投资回报率来看，还是一些经历过大规模重建升级的区域“后颈更足”。西伦敦风格是优雅保守，而东伦敦文艺前卫。如果将传统富人区的价值观比作陈列在大英博物馆里的老油画，那么东伦敦则是泰特美术馆中先锋艺术的代表。

过去20年里，伦敦所有区域中房价涨幅最大的是位于东北部的Hackney, 它离伦敦科技城和金融城不远，且紧邻2012年伦敦奥运会主会场。由于近年来大规模的区域改造升级，现今Hackney的IT产业就业人口已经达到了45000人，比世界上任何一个区域的IT从业者都要多，房价也从1996年的7.5万英镑涨至2020 年的60.6万英镑，投资回报率高达702%。东伦敦本身地理位置优越，对在金融城就业的打工人们来说，通勤时间能控制在20分钟以内。近几年，伦敦政府将许多重点项目都放在了东伦敦，除了金丝雀码头和伦敦奥运主场馆，还有在建中的伦敦大学新校区、伦敦交通局、阿尔伯特博物新馆和英国金融监管局等。根据伦敦政府预估，到2030年，东伦敦将为英国经济总量贡献近50亿英镑。

随着周遭新晋的房地产项目不断落成，越来越多的上班族选择定居在东伦敦的几个区，Hackney、Waltham Forest、Newham、Southwark和Lewisham。这里的公寓住宅价格合理、交通便捷，吸引着大量首次购房者迁入东伦敦，也形成了所谓的“士绅化”，促使该区域的居住人口及配套设施都在逐步改善，房价飞涨也很好理解了。如果说北上广的购房需求来自全中国，那么伦敦、纽约的购房需求便来自全世界。脱欧并没有影响海外投资者们的步伐，他们反而凭借着印花税，汇率等优势，正在抢占伦敦房地产市场的份额。