2010-20年英国房价趋势：近十年房地产市场的互动与回顾

了解您所在地区的房产价值、租金税和房屋建筑的变化

美国政治家、物理学家本杰明-富兰克林（Benjamin Franklin）说，世界上只有两件事可以说是左右一个人的一生：死亡和税收。在英国，现在可以加上第三个因素，房价上涨。

2000年12月，托尼·布莱尔任首相时期，建筑商鲍勃的作品《我们能修好它吗？北冰洋的锋面给英国带来了冰冻的气温》。伯明翰（那年冬天温度降到零下13度）出售的房子的平均价格是63549英镑；十年后是134849英镑，现在是192900英镑。

伯明翰的现象并不异常。在过去20年里，英国各地的房产价格几乎翻了两番（上涨了175%），从81628英镑涨到224337英镑，其中61365英镑是过去10年累积的涨幅（38%）。事实上，像2007-2008年的金融危机这样的全球性大事件只是长期增长趋势中的一个微小的问题。

如果印花税假期在今年3月份结束，无论价格或交易量有何下降，这一趋势似乎仍将持续，没有迹象表明供应接近于需求。在过去十年中，英国每年只建造了181900套住房，比政府30万套的目标少了118100套。与此同时，人口却增加400多万。这个问题在伦敦最为严重，过去十年里，伦敦每建一套房子，就有三个以上新居民移居至伦敦。

第一太平戴维斯房地产机构（Savills estate agency）的研究分析师劳伦斯•鲍尔斯（Lawrence Bowles）整理了相关数据，他说：“在地方政府层面，（伦敦东部）红桥（Redbridge）的人口增长与住房交付之间的不平衡最大。在那里，我们看到每交付一个新建房屋，人口就增加7.9人。”

他补充道：“在另一个极端，巴罗（Barrow-in-Furness）在过去十年里（坎布里亚Cumbria）交付了674套新住房，人口却减少了2727人，这意味着每新建一套住房，就少了4个人。”。

在过去十年里，红桥的房产价格上涨了63%，而巴罗的房价也随之上涨了31%。

“住房交付和购房者的支付能力之间有着紧密的联系。这些地区没有提供足够的住房，以满足需要，是造成住房越来越负担不起，”鲍尔斯说。

回到伯明翰，那里有91744的新居民，但只建造了22806套新住房，房价上涨了43%；而在布莱克浦（Blackpool），那里的人口减少了3132人，但却建造了1719套新住房，过去10年里，那里的房价只增长了8%。

当面对应对冠状疫情的二次衰退前景时，值得回顾一下，看看能学到什么，以及它对市场复苏将意味着什么。过去十年的数据：

房价：

英国各地的房地产价格都在增长，伦敦和英格兰东南部过去10年和20年来涨幅最大，苏格兰、北爱尔兰和东北部涨幅最低。在过去的十年中，伦敦的平均房价每月增加1692英镑，英国东南部每月增加1001英镑，东北部每月仅增加137英镑。

优异部分：

在地方政府层面，曼彻斯特房地产价格在过去20年中涨幅最大，平均价格从2000年12月的44201英镑飙升至2010年12月的119662英镑，到2020年10月达到191505英镑。在过去的20年里增长了333%，尽管增长速度在过去10年中放缓到60%。在过去的十年里，伦敦东部沃尔瑟姆森林（Waltham Forest）的房价上涨了108%，涨幅居全英之首，平均房价从220346英镑上涨到459387英镑。

以价格来衡量的话，英国平均房价最高的肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea）的房价涨幅最大；过去10年中，上涨了416662英镑。在所有黄金地段中，伦敦西南部的房价涨幅最大，在过去十年中，房价每月上涨3450英镑，而伦敦市中心黄金地段的房价每月上涨2166英镑。在英格兰北部和中部地区，豪华房产每月只上涨337英镑。

失败部分：

2010年至2020年间，只有三个地方行政辖区的房价下跌：阿伯丁市（Aberdeen）、苏格兰西海岸的因弗克莱德（Inverclyde）和英格兰东北部的哈特普尔（Hartlepool）。

苏格兰的优质房产价格每月也下跌了247英镑。苏格兰的豪宅市场表现并不如英国其他地方。在过去的十年里，这是唯一一个豪宅价格（市场上5%至10%的份额）下跌的地方。

租金:

就租金价值而言，你是赢家还是输家取决于你是房东还是房客。在过去的十年里，除了伦敦（每月租金增长3英镑）和东南部（每月租金增长2英镑），英国大部分地区的私人租金每月都增加了1英镑。现在伦敦的租金比2010年每月高出331英镑，而东北部的租金仅高出34英镑。

新建楼盘面积：

2010年至2020年间，英国每年仅建造181922套住房，而政府的目标是30万套。英国东南部的新建筑数量最多，十年间为313815套，东北部的建筑数量最少，为74274套。

然而，新建房屋的面积越来越大，其中英国东北部地区增长的面积为最大，在过去十年中，新房面积增加了96.84平方英尺，平均为957.64平方英尺。在威尔士新建房屋的平均面积缩小了20平方英尺，为914.6平方英尺，相对于英格兰地区面积仍然相对较大。英格兰的平均面积则为871.56平方英尺，——最小值753.2平方英尺位于伦敦。

优异部分：

在兰开夏郡（Lancashire）的罗森代尔（Rossendale）发展商建造了最大的新房，平均面积为1511.78平方英尺，比十年前大了785平方英尺。第二大城市位于约克郡（Yorkshire）里的里奇蒙德郡（Richmondshire）（1484.88平方英尺）。

联合英国第三大城市位于东剑桥郡（Cambridgeshire）和伦敦西南部的肯辛顿和切尔西区。这两个城市的新房平均面积为1355.76平方英尺。然而，前者的平均房价比后者低100万英镑，2020年10月为302556英镑。

失败部分：

赫特福德郡（Hertfordshire）三江区（Three Rivers district）的新建房屋面积缩水，那里的房屋面积比十年前减少了1090平方英尺（从1466.80平方英尺下降到376.60平方英尺），降幅为74%，尽管平均房价上涨了61%。此外，南白金汉郡（South Buckinghamshire）的新建住宅面积也在缩小，尽管房价增长了46%，但在过去10年里，新建住宅面积却缩水了63%。

税收：

回到本杰明富兰克林。猖獗的房价增长无疑有助于填补政府的金库。苏格兰和威尔士的分权政府已经开始实施了各自的印花税。在苏格兰，印花税于2015年4月被土地和建筑物交易税取代，威尔士于2018年4月开始征收土地交易税。这两个郡国的税收额在过去十年里增加了三倍，这对政府来说是一个明显的胜利。

苏格兰的税收从1.35亿英镑增加到4.14亿英镑，增长了207%（尽管在此期间平均房地产价格仅增长了12%）。在威尔士，这一数字从5500万英镑上升到1.66亿英镑，在过去十年中上升了202%（而当地的房地产价格上升了24%）。

在英格兰，印花税收入从30亿英镑增加到83.7亿英镑，增长172%；在北爱尔兰，房产税从2000万英镑增加到5000万英镑，增长150%。不过，英格兰和北爱尔兰的印花税假期以及苏格兰和威尔士的交易税减免将导致这些数据在来年受到挑战。