英国首次购房者的贷款优惠再次回归的利与弊

英国95%贷款比例的首次购房房贷优惠回归是多数英国首次购房者所必需的启动资金。

我们来看看以下几个案例：

27岁的佐伊（Cantley）是多塞特郡普尔市（Poole, Dorset）的一名作家兼制片人。去年3月，她因疫情隔离只能在家工作，为此她搬到母亲安妮（Annie）家住。由此，她在疫情中省下了2万英镑的储蓄。她计划一直住在母亲家，直到她能在伦敦市中心离她办公室更近的地方买一处属于自己的房产。

佐伊说，由于无法支付房租已经改变了购房的游戏规则，她于8月结束了在伦敦东部Bow的一个每月750英镑的公寓合租合同，并怀着希望，于今年年底，能翻倍自己的存款。与此同时，在寻找可用贷款的产品。在英国各大银行——桑坦德银行(Santander)、汇丰(HSBC)和巴克莱(Barclays)等银行陆续签署了该计划后，佐伊希望在政府推出的购房援助计划(Help to Buy)中获得95%的贷款，但情况未必如她所愿。

尽管目前有100多笔首付为5%的贷款的产品可供申请，对比上月这个时候的5笔产品，数量上看起来有很大的飞跃，但房贷经纪表示，仅有二十分之一的申请在原则上能够获得成功。许多贷款者都没有通过严格的信用评分，因为银行的信用评分会将任何有不良记录的人排除在放款的考虑之外。

即使贷款者的贷款额相当于房屋售价的5%，他们仍然需要借入超过其收入4.5倍的贷款。如果你是个体户或者自由职业者，除非你能证明你有几年的可靠收入，否则不要考虑申请房贷。

在与线上贷款经纪人Trussle交谈的佐伊被告知，由于她是一名自由职业者，她需要一个完美的信用记录才能申请得到这笔贷款。佐伊已经全职工作两年了，但试图通过申请信用卡和支付汽车贷款来证明她的高信用度。

每个贷款申请者都有自己的方式来评估一个人的负担能力，在你递交申请之后才知道银行使用什么公式来考量。一些贷款机构不喜欢来自亲戚赠送的存款，因为他们希望贷款者能够证明他们有能力获得存款，而另一些贷款机构则要求如果你是自由职业者，则需要更多的存款来支付首期。

抵押贷款经纪人诺娃•莫洛伊(Nova Molloy)表示：“再次推行95%的抵押贷款产品并没有成为我们都希望的大喜事。我怀疑，很多贷款机构开始宣传这些贷款产品，只是表示他们有落实政府的计划，但在发行这些贷款产品的时候，他们对贷款者的信用度审查却表现得非常谨慎。”

当政府在去年12月份的预算中宣布支持95%的抵押贷款时，银行和经纪都接到了来自首次购房者的大量咨询。自新冠疫情开始以来，这些购房者一直被挡在房地产市场之外。但周一开始销售时，并没有立即引起轰动。首次购房者不得不关注房地产市场的繁荣，很多人却被英国不断上涨的房价吓跑了。

哈利法克斯(Halifax)的数据显示，在过去的一年里，英国首次购房的均价上涨近9%，至257934英镑。再往上走，由于贷款者试图利用于今年6月30日结束的印花税假期政策，英国房价正在以惊人的速度上升。许多人意识到，他们需要为一年前能买得起的房子支付更大的首付款，加上申请贷款的难度加大，购房将变得更加困难。

贷款经纪人说，贷款者可能会在没有任何解释的情况下被银行拒绝其贷款申请，由于他们试图在大量的申请中保持其工作量的可控性。

在一个案例中，一位妇产科的护理工在过去一年中加班加点，好不容易攒了10%的首期，但她的申请却被一家要求更高的首付款的贷款机构拒绝。另一位贷款者通过了银行的信用评级，但得到的贷款是其收入的三倍，这也不足以购买他们想要的房子。

来自贷款经纪公司三一金融（Trinity Financial）的亚伦·斯特拉特（Aaron Strutt）表示，英国的首次购房者已经搁置购房计划数月，终于意识到现在是入市的时候了，他们有了更多的贷款选择。自本月初以来，政府95%的抵押担保已使平均贷款成本降低了十分之一。

根据数据公司Moneyfacts的数据，两年期贷款价值比(LTV)平均为95%的固定利率，目前为4.02%，低于4月1日的4.47%。5年期平均固定利率为4.17%，低于4.32%。

然而，那些拥有小额首付款的购房者的利率仍然接近三年来的高点，而此时，较富裕家庭的贷款者却能获得更好的利率。95%的贷款产品的利率从3.45%到4.79%不等，但许多最便宜的贷款产品都是留给那些能让亲戚把存蓄都锁定在一个关联储蓄账户的人。哈利法克斯(Halifax)银行在政府的抵押贷款担保计划下有一个两年固定利率的贷款产品，利率为3.73%，附带了有999英镑的费用，并对首次和第二次购房者开放。

利兹建筑协会（Leeds Building Society）的两年期固定利率为3.8%，收费为499英镑。TSB的十年期固定利率为4.54%，没有任何费用，最高贷款额为50万英镑。通过官方计划进行的还款抵押贷款对首次购房者和购买价值不超过60万英镑的房产的置换房产者均开放。贷款机构和银行可以对申请人施加自己设置的限制，如不包括新建房屋和公寓放贷款等，作为该计划的一个条件，各贷款机构和银行必须提供至少一个贷款比为95％的五年期固定利率的贷款产品。

根据哈利法克斯的数据，贷款者平均需要准备近13,000英镑的存款，才能为平均257,934英镑的第一套住房支付5%的首期。假设他们得到的抵押贷款是其收入的4.5倍，他们则需要每年赚取55,000英镑的收入（工资）。

90%的贷款产品的利率仍然要便宜得多，考文垂建筑协会（Coventry Building Society）提供2.99%的两年期固定利率，而那些只需要贷款比为85%的申请者则可以从维珍（Virgin）财务那里获得2.77%的三年期固定利率的贷款。

抵押贷款经纪人SPF的私人客户经理马克-哈里斯称，这些95％贷款产品存在的陷阱是高利率。他建议客户在可能的情况下节省更多的钱。然而，全英房屋抵押贷款协会Nationwide为首次购房者提供了更慷慨的贷款产品，它将向拥有10%或以上首付款的购房者提供为其年收入5.5倍的贷款产品，这是英国金融市场上唯一的此类交易。根据英国的平均工资，这将使一起购房的英国夫妇的预算增加6.2万英镑以上。

而在另一方面

在英国房产市场的另一端，经济成熟的房东们正在争相申请廉价的贷款利率。

一个拥有40%首付款的贷款者可以从Platform获得1.06%两年期的固定利率，附带申请费用为1249英镑。桑坦德银行（Santander）则提供的五年期固定利率为1.27%，费用为999英镑。

3月份英国的房产销售量翻了一番，有190,980个住宅交易的官方记录，在截至2月份的一年中，英国的平均房价增长了8.6%，是2014年以来的最高增长率。房地产网站Rightmove表示，上个月平均要价涨幅最大的是家庭规模的房产（拥有五间或以上卧室的房屋或公寓，或拥有四间或以上的独立屋）。

汉普顿国际的研究主管安妮莎·贝弗里奇（Aneisha Beveridge）表示，许多人不得不提高他们试图购买的房屋的报价，他们可能已经从他们正在出售的房屋的类似市场力量中获益。银行和建筑协会一直在雇用额外的工作人员，以应对住宅贷款审批的需求。

由于还款期更长，五年期固定利率的产品更容易通过负担能力测试。桑坦德银行表示，一般的抵押贷款申请需要11天才能通过第一阶段的审批阶段。汇丰银行则表示，受雇的贷款者需要8个工作日；而自雇的申请者需要7个工作日。

经纪人说，迅速获得贷款的最好办法是现在就准备好贷款可能需要的一切材料，包括银行对账单、三个月的工资单和自营职业者两年的就业记录。那些填写报税表的人还需要他们最近的账户。