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8月英国房价指数深度报告摘要：

夏季房屋需求疲软

新房屋销量保持，支持整体价格增长

生活成本对低收入的买房家庭影响更大

抵押贷款利率提高对经济活动产生影响

新买家的抵押贷款利率预计会达到4%

英国房屋需求在减弱，但没有下降

在过去12个月里，英国房价上涨了8.3%，即19,8万英镑。西南部和威尔士地区都是表现最好的地区，房价每年增长10.6%。今年上半年达成的强劲需求和健康的新销量继续支持着整体增长率。

新的销售协议与去年一致，而股票水平已经开始从低基础重建，增加了买家的选择。英国房地产中介平均有14套房屋待售，而今年春季只有不到12套，但低于大流行前的20套。

随着经济不确定性的增加，买家需求在夏季一样放缓，去年表现不佳。下面的图表比较了不同地区的住房需求与5年平均水平。今年夏天，买家的兴趣低于去年，但仍高于2017-2022年的平均水平。虽然考虑到季节性因素，但我们预计随着我们进入秋季，需求将继续逊于去年。

由于流感大流行和与可负担能力相关的因素，伦敦的房价需求继续落后于英国其他地区，每年的价格通胀（4.1%）不到英国平均水平的一半。

生活成本和住房市场

考虑到生活成本的增加、兴趣的上升和英国消费者信心的下降，销售市场活动并没有迅速减弱，这可能会令人惊讶。高通货膨胀和不断上升的生活成本首先影响那些低收入的人，需要更长的时间才能影响高收入的家庭。最新数据显示，所有家庭都在调整支出模式，削减了非必要领域的支出，而那些收入较高的家庭有更大的回旋空间。

使用抵押贷款的购房者处于收入较高的水平

与那些更有可能直接出租或拥有房屋的低收入家庭相比，拥有抵押贷款的购房者往往处于更高的收入阶层。下面的图表说明了这一点，显示了按收入阶层划分的任期结构。那些收入较低的人花在大量的必需品上，包括食品和能源成本。这些地区的价格上涨最多，因此他们感到成本挤压更加剧烈。然而，随着能源价格在秋季的急剧上涨，所有收入阶层都将继续感受到生活成本的上升。我们预计，它将对家庭决策产生越来越多的影响，包括搬家。

销售市场对抵押贷款利率的上升更加敏感

尽管生活成本上升，但大流行病因素——如在家工作时间的增加和退休时间的增长——继续刺激了对住房的需求。这一点体现在“新销售协议”指标上，与去年同期持平。

尚未完全影响市场活动的是更高的抵押贷款利率在过去几个月翻了一倍多。虽然那些用抵押贷款买房的人可能收入更高，但新购房者抵押贷款利率的飙升将增加生活成本的增加，影响到第四季度和2023年第二季度的销售市场活动。

虽然直接业主占四分之一，但生活成本的上升可能会增加考虑缩小规模以帮助降低运营成本和/或从房屋中提取权益的家庭比例。我们看到，疫情给家庭预算带来的压力越来越大，以及房主对住房状况的持续重新评估，支持了总体销量。这并不一定意味着更高的价格，因为更高的成本会让消费者更加意识到他们的支出——不仅在抵押贷款成本上，而且在经营房屋的总体成本上。

更高的抵押贷款利率将影响需求

在2022年1月，新的抵押贷款利率仍然非常便宜，低于2%2。现在这一数字已经跃升到3.5%，随着我们进入秋季将达到4%。按照历史标准，这个抵押贷款利率水平仍然很低，但购房者已经习惯了非常低的抵押贷款利率。这意味着任何逆转都可能对需求产生一些影响，特别是当与生活成本压力相结合时。

对首次购房者和租房子v-买房的影响

较高的抵押贷款利率增加了所有新购房者每月的还款成本。首次购房者（FTBs）是最敏感的群体，而现有的业主则希望用更多的债务购买更大的房子，从而扩大了他们当前抵押贷款的规模。对于那些下行交易或以相同利率转移抵押贷款的类似价值房屋的人来说，影响将较小。

FTB的抵押贷款利率意味着每月的还款，需要更多的家庭收入来满足增加的成本。下面的图表显示了以2%和4%的抵押贷款利率出租和购买一个典型的出租房屋的收入。抵押贷款利率从2%提高到4%意味着平均FTB将需要额外的12250英镑的收入。在价值最高的市场伦敦，这一数字上升到34,500英镑。在房价较低的市场上，房价的涨幅小于6000英镑。

然而，与租金所需的收入相比，在英格兰南部以外的所有地区，以4%的抵押贷款利率购买贷款所需的收入将保持较低，或与租金相当。在这些可负担得起的市场中，FTB倾向于购买更大、价值更高的房屋，因为它们有购买力来实现这一点。英国的房屋价值缺乏实质性的估值高估，这意味着高达4%的抵押贷款利率本身并不足以导致全英国范围内的房价下跌。

更高的利率会影响到更高价值市场的需求

买房所需的收入越高，被挤出市场的家庭就越多，随着时间的推移，这减少了对住房的需求。抵押贷款利率上升的影响将在英格兰南部的高价值市场中最为强烈，那里的负担能力已经拖累了市场活动。数据显示，伦敦等高价值地区的住房需求已经最弱，随着抵押贷款利率上升，对于那些希望购买第一套住房的人来说，这一趋势可能会恶化。

FTB可以通过使用更大的存款来减少抵押贷款的规模，以及寻求购买更便宜的房屋或完全退出市场，来应对更高的借贷成本。为了完全抵消抵押贷款利率的增长，FTB需要将平均存款的规模几乎翻一番。

到目前为止，几乎没有需求疲软的迹象，我们的分析显示，FTB在2022年上半年的所有销售额中所占的份额有所增加，从2021年的32%上升到了35%。人们工作地点的灵活性和不断上升的租金成本支持了FTB的需求，买家在更远的地方寻求物有所值。然而，我们预计FTB的行为和购买模式将进一步转变

住房前景

销售市场的逆风正在形成，但市场比之前的经济周期更好。历史表明，住房支出水平的突然变化与房价通胀和销量的变化最为密切相关。

价格和销售的下跌在经济衰退期间最为常见，因为消费者需要迅速调整其支出，以应对失业或更高的抵押贷款利率。如今，很大比例的抵押权人正在使用固定利率贷款，并接受了压力测试，看看他们是否能负担得起高达7%的利率。这增强了市场的弹性，从而限制了价格的下行空间。

尽管如此，很明显，英国家庭在多个方面面临收入和生活水平的挤压，这将渗透到房地产市场活动和2023年的房价增长。主要风险仍然是进一步提高基准利率，以控制通货膨胀，这将对抵押贷款利率产生连锁影响。利率越高于4%，对价格和销量的影响就越大，而且房主们有足够的股权来缓冲未来的价格下跌。