银行法拍房投资：机遇与挑战

甚么是银行法拍房?

银行法拍房是指由于房屋所有者无法履行财务承诺 （例如偿还贷款、 其他债务或申请破产)而被法院强制出售的房屋。这类房屋通常以低于市场价格的方式迅速出售，以收回部分欠债，因此吸引了许多寻求投资机会或低价购屋的买家。然而，购买银行法拍房也存在一定的风险和挑战 ，需要买家做好充分的准备和调查。本文将详细分析银行法拍房的背景、特点、机会以及挑战，希望能帮助您更深入了解这一投资领域的信息。

英国按揭市场现状:

根据今年年初英国金融市场行为监管局（FCA）的数据，未来两年大约有77万户家庭面临未能偿还按揭贷款的风险，其中一些家庭甚至已经拖欠还款。到2024年底，仍有570,000人可能无法支付每月的贷款。这些数据包含在财政部委员会年初公布的信件中，作为 FCA 对问责听证会上提出的问题的回应。

根据 Moneyfacts 数据显示，2021 年6月的两年期平均固定抵押贷款利率为2.59%，但现在巳上升为6.29%。五年期的息率，在2018 年的平均值为2.92%，而现在为5.86%。英国金融数据显示，在今年第一季度巳有超过 750 个房产被收回，比上一季度增加了 50%。

英国国家统计局 (ONS) 最近表示，今年有超过140万户家庭在续签固定利率抵押贷款时面临加息的前景。证据显示，仅付息贷款方案的按揭持有人在锁定利率到期后（fixed term），他们的选择非常有限，而且在当前高利率政策下，房价未来可能出现波动，从而导致这些按揭持有人提前出售资产，寻找确定的退出方案。

最新消息

11月2日英伦银行公告

根据11月2日英伦银行的公告, 英国利率保持 15 年来最高水平,英国央行宣布基准利率将在至少六周内维持在 5.25%。专家预测 2029 年之前利率可能保持在 4% 以上。

在央行做出决定后，行长安德鲁·贝利表示，较高的利率“正在发挥”抑制通胀的作用。

“但我们需要看到通胀继续下降，直至我们的 2% 目标，”他补充道。

“本月我们维持利率不变，但我们将密切关注是否需要进一步加息。现在考虑降息还为时过早。”

行长的发言意味着高利率政策将维持下去, 这对那些已经面临财务困难的家庭而言，还款的压力巨大。我们可以预期, 房价的波动和市场的不确定性因素将持续，给购房和投资带来一定的挑战。

强制回收房产（Buy to Let市场）現況:

与2022年同期 相比, 抵押回收索赔、法庭指令、法庭授权的回收房产数量显著增加。

抵押回收索赔从2,570增加到3,160（23％）

法庭指令从1,650增加到2,482（50％）

法庭授权从1,121增加到2,112（88％）

回收房产从313增加到733（134％）

基于以上背景和最新消息，现在可能是以大折扣价格收购优质银行法拍房的一个窗口期。然而，买家需要在决策之前充分考虑加息对还款能力和投资回报的影响，以及其他潜在的风险因素。

银行法拍房具有以下几个特点：

价格低廉：

银行法拍房通常会以低于市场价格10%至30%的折扣出售; 有时甚至高达50%，因为卖方希望能够尽快清理债务。

房产多样性：

法拍房市场涵盖了各种不同类型的房产，包括公寓、独栋住宅、商业物业和农地等 。购房者可以根据自己的需求和预算选择多样化的房产。

竞争激烈：

由于银行法拍房的价格具有吸引力，尤其是在热门地区或城市, 往往会引起众多买家的关注和竞标。投资者和专业买家经验丰富且资金充足, 因此买家需要面对激烈的竞争，需要迅速行动和做出有竞争力的出价。

购买速度快：

银行法拍房的购买流程通常比一般房屋交易更快，买家在拍卖会上成功竞标后 ，就需要立即支付10%至20%的订金，并在28天内完成余款交付, 甚至很多时侯需要一至两週内完成交易, 这对于现金买家来说是一个优势。

资讯不足：

银行法拍房的资讯通常不如一般房屋交易那麽充分和透明，因为卖方没有义务提供详细的物业报告或调查结果。买家需要自行承担物业的隐藏缺陷或问题，如结构问题、水电问题、邻里问题等。

财务要求高：

银行法拍房的财务要求比一般房屋交易更高，买家需要在短时间内支付大笔款项，且较难找到适合的按揭贷款。因此，买家需具备充足的现金或其他融资渠道，以顺利完成交易。

购买流程複杂：

银行法拍房的购买流程与一般的房产交易不同，涉及到许多法律和技术性细节。买家需要在拍卖前查看拍卖目录、预约看房、安排财务和法律事宜、出价竞标、支付订金和余款等步骤。买家还需要注意拍卖条件和特殊条款，以免陷入不利的情况。

房况不佳：

银行法拍房通常是因为房主遭遇了财务困难或其他问题而被迫出售的，因此房况可能较差 ，需要进行大量的维修和装修。买家需要在看房时仔细检查房况，并估算维修和装修的成本，以免买到存在问题的房产 。

根据上述特点，我们可以归纳出银行法拍房的优缺点如下：

优点：

增加投资组合的机会: 以低价购得物业，节省成本，并进行翻新、租赁或转售，从而增加回报 。

快速完成交易: 减少等待时间。

可以选择不同类型和地区的物业: 增加选择范围。

缺点：

需要面对激烈的竞争: 投资者和购房者需要做好充分的市场研究和准备，以应对竞争并提出有竞争力的出价, 以免失去心仪的物业 。

需要承担物业的不确定性和风险: 法拍房可能处于不良状态，需要进行修復和翻新。购买法拍房需要考虑到这些额外成本。

需要准备充足的资金和融资方案: 可能遇到困难或压力。

如果您不想错过这个史无前例的机会，却因为优质房源稀少，交易程序繁琐、对英国房产市场了解不足以及不愿承担物业不确定性风险等因素而犹豫不决，让我们来帮助您？

如何帮到您?

我们设立了地产私募基金，利用自身特有渠道大折扣收购优质银行法拍房，包括住宅、商业和开发地产。作为英国唯一一家华资背景的地产商业借贷机构，我们在英国地产金融领域深耕已有12年，并与各大银行、拍卖行和破产回收机构建立了紧密的战略合作关系。我们可以最优惠的价格收购潜在的房地产项目。

我们的投资策略部署如下：

首选以住宅房产为目标；

折扣不低于20%；

优先考虑英格兰和威尔士地区的项目。

基于上述策略，我们将按照以下优先顺序进行收购：

以低价位购入，高价位出售；

以低价位购入，增值后高价位出售（通过提升价值获利）；

以低价位购入，长期持有以产生优质现金流。

以下是我们最近成功接洽的案例：

伦敦项目:

该物业位于伦敦富人区，是一栋装修精美的五居室豪华住宅，具有现代化设计和高品质装修。附近有多个公共设施，交通网络完善，具有很好的升值潜力。

物业地点：伦敦

产权类型：永久产权

市场价值：£1.3M

折扣: 23%

购入价：£1M

伦敦项目:

这是位于伦敦市中心黄金地段骑士桥及南肯辛顿富人区的法拍房产组合， 两栋房产建于18世纪; 楼高5层的五房联排别墅。位置极佳， 邻近布兰普顿路和斯隆街;  步行可到达着名的海德公园。

物业地点：市中心黄金地段

产权类型：永久产权

市场价值：£11.7M （两栋房产）

折扣：40%

购入价：£7M （两栋房产）

伦敦项目 :

位于伦敦北部恩菲尔德的 Cockfosters是一个非常抢手的地区。地理位置便利，区内有地铁及火车连接，方便前往伦敦市中心通勤。

这是一个新建成11套公寓楼盘，公寓分布在4层（地下室、底层、一楼和二楼），包括3间1居室、6间2居室和2间3居室。总面积为981平方米。

物业地点：伦敦

产权类型：永久产权

市场价值：£8M

折扣：22.5%

购入价：£6.2M

曼城项目:

Meadowside位于曼城北部着名的N.O.M.A开发区。该地区是英格兰西北部最大的开发项目的一部分。Meadowside 坐落在 Angel Meadow 美丽的绿地周围。它位置便利，靠近众多便利设施、餐厅和设施。

这个项目是一个28套2卧室公寓的投资房产组合。每套面积从 70 至 74 平方米不等。这些公寓位于两栋新建的豪华公寓大楼内，分别为 The Gate 和 The Stile。

物业地点：曼城

市场价值：£8.5M

折扣：25%

购入价：£6,375,000

如果您想了解更多关与法拍房的详细信息，我们非常乐意为您提供更多资料。您可以了解我们的投资策略、合作模式等方面的信息。此外，我们还可以分享有关我们的专业团队和合作伙伴的背景和经验，期待与您作进一步交流。