英国买房房子掉价了能重新出价么？中介一直催进度，律师在做什么？

我购置房产的过程中房子掉价了，我能重新出一个更低的价格么？

或者我在卖房子，卖一半有人出更高的价格，我能卖反悔转而卖给出价更高的人么？

贷方的 mortgage offer 一直不下来，怎么办？被拒了怎么办？

买个房子，中介一直催进度，律师在做什么？

为了帮助您在英国买房更加顺利，本期将对其中一些流程作进一步的补充，也结合房产律师的经验，为您讲述买房过程中可能遇到的情况。

阅读目录

01 简述买房流程

02 交换合同

03 调整价格

04 勘察及估价

05 贷款

06 实际问题：中介催促

01简述买房流程

依次排列，通常买房流程如下：

了解房产市价

选择是否贷款

咨询房产中介或开发商，安排看房

买方出价，卖方同意后买方支付押金

律师介入

双方签署合同，交换合同后买家支付首款

完成交易并支付尾款

取钥匙验房，过户产权

承担后期物业维修责任

02交换合同

交换合同是买房过程中非常重要的一环，因为在这之后买卖双方就必须承担相应的法律责任。

这意味着交换合同后，买卖双方就会受合同所有条款约束，并有义务“完成交易”。除此之外，买卖双方都不能在交换合同后对合同定价提出反对意见。

因此，买卖双方都必须十分慎重，确保一切没问题后，才交换合同。

03房价调整

身为买方，如果您在得知房产掉价或出现问题后，想要降低原先offer的价格，那么您可以在交换合同前取消offer，或提出新的offer。当您提出价格较低的offer，这就叫做“gazundering”。当然，卖方可以不接受新的offer。

另一方面，在接受您的offer（acceptance）后，卖方可能在交换合同前告诉您有人提出价格更高的offer，因而要求您提出比原先价格更高的offer，这叫做“gazumping”。为避免这种情况发生，您可以提前和卖方签订合约(exclusivity agreement)，约定在交换合同前的一段时间内不能更改已经决定好的价格。在这期间内，如果卖方还考虑其他offer，您可以针对卖方的毁约行为作出提告。

卖方也可能因为找到新的买家或不想卖了，而撤回acceptance。这时，就算您已经支付了房产勘察费（survey fees），卖方也有权利在交换合同前撤回acceptance。您可以请求卖方支付部分勘察费，但卖方有权拒绝。

需强调的是，一旦交换好合同，价格就已经尘埃落定。这时，不按合同里的价格买房或卖方，或拒绝买房或买房，都属于违约行为，另一方可向违约方提告。如果买方在交换合同后拒绝买房，卖方不止能向买方索赔违约造成的损失，还能没收买方的押金。

04勘察及估价

为了避免房产存在未知风险，很多买家都会在交换合同前聘请勘测师或估价师，勘测房产状况和潜在风险，进行估价。这一步是自选的，但对房产进行勘察可以大大降低未知风险。

然而，当买家在交换合同后发现房产状况和勘测报告结果不符，他就可以向勘测师索赔。举个例子，勘测报告显示屋顶完好无损，但现实中屋顶却已损坏，买家就可以向勘测师索赔完好屋顶和损坏屋顶之间的差价，即维修费。

05贷款

买家必须确保有充足资金才能买房。

如果选择贷款，买家就须在交换合同前得到贷方的 mortgage offer。如果offer迟迟没有下来，那么就会延误交换合同的流程。为了避免痛失爱房，这时买家须找出offer延误的原因，可能是因为还没呈交薪资证明，那么就需要尽快补上。

如果买家薪资不达贷方要求导致贷方拒绝给出offer，那么他可以尝试寻找其他贷方。

如果offer延误，买家也可以向银行或其他金融机构申请过渡贷款（bridging loan），那么他就能在得到mortgage offer前筹措到充足资金买房。过渡贷款属于暂时性的贷款，有特定的贷款期限，利息一般较高。

06实际问题：中介催促

一些房产中介可能想着尽快结单，而催促买家完成交易，却无视了买房过程中的一些重要工作。需强调的是，完成交易必须是买家自愿的，而非被迫的。

此时能全心全意站在买家立场为买家的权益考虑的只有买家的房产律师。这个时候即使面临中介的催促，房产律师也须尽律师职责，在合理的时间内确保买房过程中的每一环都是遵循法规的，以维护买家权益。

因此，如果买家在购房过程中遇到中介的催促或其他状况，建议买家第一时间还是与自己的房产律师进行沟通。买房绝对不能操之过急。

结语

挑选心仪的房产只是买方的第一步，查询、评估、贷款、交易、维修……每一个步骤每一个环节都需要花费或多或少的精力、时间和金钱，的文章将继续和大家分享英国买房的经验和知识，以及相关法律的规定，防范各种风险，保护自己的权益。