去年挂67.5万英镑没人要，今年被迫连降两次：伦敦楼市，正在变成一个黑洞

Sophie King住在伦敦Kennington，一套三居室复式公寓。

去年，她和丈夫想卖掉这套房子，搬到三区外围，换一套更大的、带院子的独立住宅。

他们把房子挂到67.5万英镑。

很快，有人出了66万。差一点成交。

但房子里有一处还没完工的施工问题，交易最终黄了。

今年7月，他们重新挂牌。

同一套房子，同一个社区。但市场，已经不是去年那个市场了。

"买家的反馈几乎为零。"King说。

他们被迫连续两次降价，最新挂牌价已经落到了62.5万英镑。

如果对方是现金买家，或者不涉及连环交易，他们甚至愿意接受更低的报价。

这不是个例。这是当下伦敦楼市最真实的切片。

先看一组让人沉默的数字

截至2026年7月，伦敦房价同比下跌3.3%，已经连跌11个月。

待售房源数量，冲到了16年最高。买家咨询量，同比下滑9%。

对比整个英国，这种掉队更加刺眼：

过去十年，英国全国房价涨了39%。英格兰西北部涨了59%，威尔士接近这个数。

伦敦呢？9.8%。

十年前，伦敦平均房价是大曼彻斯特的3.6倍。现在，只剩2.3倍。

曾经人人挤破头想上车的全球一线城市，正在被自己国家的二线城市，一步步追平。

跌得最惨的，恰恰是曾经最贵的地方

把伦敦拆开看，分化比整体数字更残酷。

今年截至7月，伦敦内城区房价同比下跌6.8%，均价跌到约62.4万英镑。

威斯敏斯特——这个全球最著名的豪宅区之一，房价已经跌回2013年以来的最低点。

但外城区呢？过去十年，外伦敦部分区域的房价反而涨了17%。

购房中介Ollie Marshall观察到一个有趣的变化：如今在Chelsea这种传统核心区买房，已经不再是"超级富豪专属游戏"。

背后的原因很直白——不是普通富豪变多了，是国际大买家暂时退场了。

过去那些被中东、亚洲、欧洲资本持有的核心区资产，正在一点点回流到英国本土买家手里。

公寓，成了最大的"软肋"

伦敦楼市的调整，不是均匀分布的。它精准地砸向了一类资产：公寓。

过去十年，伦敦独立住宅的价格涨了约20%。

而伦敦普通公寓和复式的名义均价，和2016年基本持平。

原因有三层：

第一，疫情之后，人们突然意识到——有没有户外空间，比离办公室近不近，重要得多。带院子的房子吃香了，挤在市中心的小公寓失宠了。

第二，伦敦公寓的物业费（Service Charge）年年涨。算上这笔持续支出，公寓的持有成本越来越高。

第三，远程办公普及，上班族不再需要住在通勤半径里。既然不用每天进城，为什么还要花高价买一间没有窗户的小格子间？

Richmond的中介Amy Reynolds说得很直白：大户型、带户外空间、物业费又不高的房子，现在依然好卖。但如果是一套物业费吓人的公寓，情况就完全不一样了。

海外资本，集体按兵不动

伦敦豪宅过去的繁荣，一半靠本地人，一半靠全世界的钱。

现在，那一半钱，正在撤退。

第一太平戴维斯的数据：今年上半年，近半数中介反馈，伦敦海外买家需求在下降。

Garrington Group的CEO Jonathan Hopper用了四个字形容：按兵不动。

背后是英国这一轮密集的税制收紧：

非居民税收制度调整、遗产税改革、印花税附加税、non-dom政策变化。每一项，都在抬高国际资本持有伦敦房产的成本和不确定性。

与此同时，越来越多的"买房出租"房东也在离场。监管变严、利率走高、租赁规则变复杂，当房东不再是一门好生意。

投资者一退，靠投资需求撑起来的那部分房价，就失去了买盘。

最尴尬的死结：房价跌了，普通人还是买不起

按说，房价下跌，应该让更多人买得起。

但伦敦的现实是——房价跌了，利率涨了。

伦敦首次购房者，现在要拿出到手收入的54%去还月供。英国全国的平均水平，只有33%。

Zoopla的执行董事Richard Donnell点破了那个死结：

市场上不是没有买家。想买的人很多。但接近5%的房贷利率、昂贵的交易成本、收入和房价之间巨大的鸿沟，把这些买家能出的价格，死死压住了。

于是形成了一个僵局：

卖家不愿意接受大幅降价。买家出不起卖家心理价位的价格。

结果就是——房子越挂越多，成交越来越少。

就像一个黑洞：交易在里面，慢慢被吸干。

卖家终于开始承认：过去的价格，回不来了

过去几年，很多伦敦业主一直拒绝接受亏损。尤其是那些在高点买了市中心公寓的人。

他们宁愿继续持有、继续交物业费、继续等，也不愿以低于心理预期的价格出手。

但市场最终会逼着人做选择。

Donnell说得很直接：卖家不可能永远等下去。越来越多人，不得不接受市场真正愿意支付的价格。

Sophie King就是这样。从67.5万降到62.5万，两次降价，她依然在挂牌。

而那位2014年花47万英镑买下东伦敦Haggerston两居室的业主，今年6月挂65万，两个月只有两组人来看，最后只能默默撤牌。他感慨：当年要是把这笔钱投进股市，回报反而更好。

写在最后

伦敦楼市这一轮调整，本质上不是"跌了多少"的问题。

是过去那套支撑伦敦房价的逻辑，正在一根一根地断掉：

远程办公削弱了对市中心的需求；高利率压住了购买力；税收变化赶走了国际资本；物业费劝退了公寓买家；而伦敦长期高出英国其他地区一大截的房价，终于迎来了反向修正。

过去，伦敦房地产像一架不断上行的电梯。

现在，这部电梯停了。

对卖家来说，最难接受的不是数字下跌，而是发现——十年前房子值多少钱，已经决定不了今天它值多少钱。

对买家来说，这轮调整或许是十多年一遇的机会。但当利率还在5%附近徘徊、收入和房价的鸿沟依然巨大时，所谓的"抄底"，远没有想象中那么容易。

市场正在等下一个真正愿意出价的人，给出一个新的价格。