成交量放涨，但供应量萎缩，伦敦房产市场依旧供不应求

最近发布的研究数据显示，在伦敦中心城区（Prime Central London），连续三个季度房产交易成交量增长。

截止2017年第一季度，整个英国的平均房价较去年同期增长了4.1%；但在伦敦的中心城区，结果却截然相反，2016年，伦敦中心城区的房价下跌了7%，比2014年房价达到顶峰时下跌了13%。

但是我们发现，在今年伊始的第一季度，伦敦中心城区出现了成交量的增长，并且成交价格也维持在合理区间，品质好、位置优越的项目仍然以合理的速度在被消化。

我们都观察到了，在过去的几年，特别是过去的一年中，由于税费的调整所导致的购房成本的增加，很大程度上打击了豪宅市场的活跃度（房屋价格在200万英镑以上的房产）。

不过，报告指出，这个豪宅市场仍然吸引着从事金融（30%）、房地产（13%）和农业（12%）相关行业的买家，并且把此类房产作为优先选择（primary home）。

在伦敦的中心地区，今年我们处理的成交交易要多于去年，并且价格也并没有太大的波动。唯一对交易量有影响的是交易时长—现在平均完成一个交易需要12周左右的时间。越来越多的法律程序和流程在拉长整个交易的时间。

在伦敦中心区域内，房产交易量已经连续三个增长。普遍的观点是，也许伦敦中心区的房地产市场已经走过了下调的区间。另外，最近一年，英镑汇率的起伏也吸引了众多海外买家进入伦敦房地产市场。

虽然来自英国本土的需求仍然是英国中心城区成交的主要驱动，但来自海外投资者的增长也很明显。

在今年的第一季度，我们已经观察到了市场情绪的回升。房价已经回调了差不多大概10%的空间，很多买家开始认为是可以进行投资的时间了。同时，房价的回调，也让卖家找到一个理性定价的重要性。

自去年一来，印花税就开始成为投资者很头疼的一个成本增加，但随着时间的推移和市场价格的调整，这个成本的增加已经慢慢减弱了影响。

在伦敦中心城区，租赁市场在今年的第一季度也开始活跃起来，整体租赁成交较去年同期增长了22%。

租金则保持在一个稳定的水平。HomeLet的数据显示，伦敦豪宅区Kensington&Chelsea和Hammersmith&Fulham区域的平均租金为1,823英镑每月，较去年同期增长了1.2%。

在成交量开始复苏的同时，4月，英国整体住房供应下降了4%。据HouseSimple的房屋供应指数显示，受到英国现在不甚稳定的政治局面和市场的影响，英国住房新增供应有所下跌。

按照房屋供应周期，往年4月开始，房屋供应量应该是会开始增长，但今年四月份，开发商和二手房卖家都似乎有所保留。当然，造成房屋供应的减少的原因是多方面的，但在Article 50公布之后，梅姨提前大选的决定也给市场带来了一些不稳定的因素。

具体来说，HouseSimple的数据显示，在英格兰西北部的Runcorn（供应量减少了33.9%）和South Yorkshire的Doncaster（供应量减少31.1%）都已经开始出现供应量枯竭的情况。

在伦敦，4月份的供应量仅仅增长了1.5%。然而，各个区域房屋供应量情况大不相同，在Lewisham，新增供应在4月增长了76%；而在Haringey，新增供应则下降了21.2%。

房地产市场最不喜欢的就是‘不稳定’，而最近的Article 50的发布和大选的提前都让卖家感受到了一种不稳定的局面。不过，大选本身来说对房地产市场不是一个直接的影响因素，市场现在也只是有一个观望的情绪在。

提示：
现在英国房地产市场的情况跟今天我们分享的这两个研究报告的结果相似。在核心区域，成交量开始有所回升，但总体来看，供应量是在减少的。

这就意味着供不应求的情况依然会持续存在，价格受到供需关系的影响，预计也会保持稳定增长。预计2017年，英国整体平均房价增幅在3%左右，而在伦敦中心区域，房价将会基本持平。