未来一年，英国房地产行业会有哪些变化？

英国RICS皇家特许测量师学会，在1月18号发布了一份去年12月面向社会的针对英国房产的调查报告。

调查报告面向的人群为英国各地不同地区的的各大地产中介和一些知名开发商，涵盖了几乎英国社会的各个阶层。

具体的提问内容，这里就不一一做细致的翻译了，大体而言对于房产机构，询问的是近期的市场询盘问价，以及交易情况。

总体而言，全英各地，包括伦敦在内的平均要价，在稳步上升。同时，市场和个人均对未来12个月内的英国房地产市场形式持乐观态度，认为2018年房市将会有更好的表现。

从图表上来看，概括如下：

1、全国总体房产销售价格上升
下图是各房产机构给出的英国房产销售价格趋势图，其净平衡值（Net Balance）在2017年年末开始出现较为显著的回升。

（由于参与调查的房产机构众多，所以统计时采用净平衡值表现趋势，计算方式为：净平衡值=汇报增长的受调查机构的比例减去汇报下跌的受调查机构的比例。如：30%的机构汇报价格上涨，5%的机构汇报下跌，则净平衡值为25%）

具体细化到地区，房产的销售价格普遍升高。

2、住房交易量基本保持不变
房产交易方面，对比前一个月（2017年11月）略有下降，不过总体保持平稳去年12月新增签订买卖协议的趋势如下图：

具体原因之前的文章也有过分析。虽然询价行为增多，但买家目前仍处于一个谨慎交易的状态。

但是谈及未来的交易变化情况，各方机构显然都持相当乐观的态度（下图绿线为往后12个月的预测交易量变化）。

随着国内政治局势的进一步稳定，以及房产市场本身出现的回暖迹象，会使得买家从今年年中开始放弃谨慎态度。

同时顺应的对于未来12个月内房价的预测（图中绿线）。房价的变化趋势，总是顺应成交量的变化趋势，不过具有一定的滞后性。

3、房源供给紧缺
全英范围内，平均每个房产机构的房产库存余量趋势如下图所示，可以看到从2016年之后一直保持在一个较低水平线上，如今还有库存进一步减少的趋势。

新建住房数量不够多，私人住房也已经在印花税改革前后完成大部分交易。未来房源紧缺，优质地段一房难求的局面可以想象。

英国所有地区皆是如此。房源紧俏，各地产机构住房余量远远少于长期以来的平均水平。

供给量的减少与刚需房源的上升，使得今后两年的英国房价势必迎来一个上行阶段。那么购房出租方面，情形如何呢？

4.出租房需求量回
下图由各个机构给出出租市场需求量的净平衡，从去年年中开始就出现回升的表现，并且回升的势头极为迅猛，目前还没有放缓的迹象。

5.新增房东数量急剧减少
与需求量的强势上扬相对应的，是从去年秋季预算案公布之前就出现的大幅下降。由于租房收入不再用于偿还抵押贷款，应同个人所得，征收税收，使得大批房东逃离出租市场。

各地情况大致相同，除了北部地区的房东们依旧乐见其成（复兴计划以及相对较高的租金回报率）。

所以对于未来房租的预期，各个房地产机构也不约而同给出了相似的结果（下图绿线），供给的匮乏和需求的强劲，势必会使租金水平水涨船高。

提示：
这次RICS的调查问卷，全英国范围内大部分的地产机构给出的数据都差不太多——英国目前正面临一个住房紧缺的当口，但由于经济不确定性使得买家行为谨慎，还没有出现争抢房源的现象。但随着时间的推移，可能性很高。

业内普遍预测从今明两年开始，到往后的5年期间，英国尤其是伦敦，房价会上涨，同时由于房东数量的减少，买房投资人的租金回报率也会相应提高。