英国房产投资出租必须考虑清楚的几个问题

长期以来，买房出租可投资者提供者两位数的投资回报，但近期逐渐笼罩的政策阴影却为这种投资的前景带来更多不确定性。

来自额外印花税、按揭利息免税限额以及租赁条例的挑战，很可能造成投资收益的缩水。但是，“买房出租”真的要没落了吗？接下来小编就从正、反两方面为大家梳理一下，投资英国出租房之前需要考虑清楚的利与弊。

负面因素

1. 出租房或二套房产的额外印花税

买房中涉及的印花税按照购房金额，适用不同级别的税率进行征收。

比如，房款中的首个12.5万英镑是免税的，?125,001 到 ?250,000征收2%的税率， 25万到92.5万之间的部分税率为5%，92.5万到150万之间的部分执行10%的税率，房价中超过150万的按照12%缴纳印花税。

然而，从今年4月1日起，对购买第二套住宅或出租房的业主将征收额外3%的印花税。即房价在?40,001到 ?125,000间，税率为3%，25万镑至92.5万镑间的税率为8%，高于92.5万英镑的印花税为13%，并逐级增长。

很明显，这一变化将大大增加购房成本。比如，购买一套27.5万英镑的房产，其印花税为?3,750。但是，4月1日以后，这套房产的印花税将增加至?12,000。

2. 按揭贷款利息免税的限制

曾经，按揭利息能够最多减免40%或45%所得税，是买房出租投资的一大优势。然而，这个优势在未来即将成为吃掉房东利润的劣势。

按照现行政策，任何出租房房东，为出租房支付的银行按揭利息，可以从房租收入的个人所得税中免于交税。比如，很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士，免税幅度幅度也高达对应的40%或45%。

英国政府将限制出租房贷款利息免税的税率，从2020年开始，所有房东的免税税率统一限制在20%。该政策由财政大臣乔治·奥斯本在去年7月的财政预算案中公布，并将于2017年4月开始，并通过4年逐步实行。这一新政策限制了房东从房产投资中可索回的税款额度，对很多人来说，这意味着购置以及租赁房产对将不再可行。

那些有抵押贷款的房东，且个人税率为40%或45%的权利是主要目标。但是，由于被纳入更高级税率范围，一些缴纳基本税率的纳税人也会因此增加税款支出。

3. 出租房日常磨损减税

从今年4月起，所有出租房的“日常磨损免税额”将受到严格限制。只有真正装修出租房和更新家具的实际花费，才能从房租收入中减免个人所得税。现行政策，无论出租房房东每年是否真实装修房产或更换家具，10%的房租收入都能自动享受税收减免，从今年4月开始，只有实际花费才能减免税收。

4. 出租房按揭的更严格限制

买房出租抵押贷款所占比例越来越大。2015年最后一季度，房东贷款占新贷款比例的17.1%，与2014年末的14.2%相比有所增长。
对此，英国央行也对过热的买房出租市场表示出担忧。逐步增加的租赁房产也侵蚀了首次购房者的可选范围，而房屋短缺将持续促使房价上涨。

去年，财政部受援银行通过他的金融政策委员会对市场进行监管。对房东而言，贷款限制政策意味着他们需要交纳更高比例的订金以及对对租金控制的减弱。

随着2016年欧盟新规则（抵押信贷管理）的引入，贷款申请规则将变得更加困难。任何房东都将被视作消费者，而非专业人士，将被要求进行更为严格的承受能力和收入测试。这意味着申请买房出租抵押贷款变得更加困难，申请过程也更漫长。

出租房投资的积极因素

1. 租客的需求不减

据Respublica，如今有20%的家庭从私人房东那里租房。这不仅是因为日渐增高的房价让人难以负担，或许也因为人们更注重灵活性。

据Kent Reliance，2015年最后一季度租户的需求居高不下。在接受调查的人中，43%的人表示，与前一季度相比需求呈现“增长”或“红火”的趋势。

2. 按揭利率处于有史以来最低位

受英国央行基本利率保持在历史最低位的利好，无论是住宅抵押贷款还是“买房出租”贷款，其利率都跌至历史最低。

对房东而言，住宅贷款选择的增多也是一大利好因素，考虑到近期并没有加息的迹象，也为房东提供了更多具有竞争力的方案。据Moneyfacts，目前市场上有超过1,000种出租房产的按揭产品，而2012年仅为486种。

3. 租金收益稳定

收益率是至年租金占购房成本的比值。例如，售价?200,000的房产可产生?10,000的租金收益，其收益率为5%。

据Kent Reliance，2015年底，租金毛收益率平均为6.3%，与第三季度的6.4%相比有小幅下滑。2016年，房东期待收益率能与2015年保持同一水平，即6.4%。

4. 出租权利

2016年2月1日起，政府要求出租房房东对新搬入的访客进行移民身份检查的新规正式生效。新规中，房东有权对18岁以上的租户的护照或其他有效证件进行检查并进行备份，并向内政部举报任何可疑情况。同时，未对租客进行移民身份检查房东或面临3000英镑罚款。

这些“出租权利”条款已于2016年1月1日被写入英格兰的新租赁协议。现有租赁协议不会受到影响，且该计划适用于整个英格兰地区。

此外，如果房客失去了在英的合法居留权，房东也有权对其进行驱逐。

以公司形式持有房产能避开额外印花税吗？

以公司形式持有房产意味着你仍然可以享受抵押贷款利率减免，因为您只需对利润纳税，同时财务成本可以与收入相抵。此外你需要支付公司税，而非个人所得税。

为了应对4月起执行的新政策，以有限公司形式申请买房出租贷款的数量已经出现了增长势头。

最新发布的Buy-to-Let指数显示，2015年12月中，公司申请贷款的比例占38%，与10月的15%相比出现巨大涨幅。

当然，以公司形式持有房产也有一定的劣势。将房产转移至公司名下需支付资本利得税，而且针对公司的贷款选择也相对较少。目前只有12%的贷款产品适合有限公司的形式。