区域投资指南：英国硅谷M4走廊与雷丁Reading

今天，我们就来给大家推荐一个值得投资的区域，把方法具体化。而这个区域就是有英国硅谷之称伦敦西面门户：M4走廊地带。

一，什么是M4走廊带？

英国的M4走廊带，是指伦敦一路向西的M4高速公路沿线一带的高科技城市群。走廊带位于英国南部，东西走向，从伦敦到威尔士的斯旺西Swansea，全长308.8公里。沿途有斯劳Slough、雷丁Reading、巴斯Bath、布里斯托尔Bristol、卡迪夫Cardiff、斯旺西Swansea等十几个城市。

M4走廊带

M4走廊以IT、生物制药以及软件设计等优势产业为主，因甲骨文、思科、微软、华为、惠普、MCI等各大科技企业的总部都聚集在此区域而闻名，而之所以纷纷把办公室建在那里是因为M4公路交通发达，伦敦市区和希思罗机场都在其沿线，非常方便，一大批科技精英人群都跑来安营扎寨。因此这里成为了英国最有活力的科技发展区，被称为英国的“硅谷”。

M4走廊带

Tech City UK的报告显示，M4走廊区域内的雷丁Reading和Bracknell是伦敦之外英国最大的IT产业聚集区，对英国经济的贡献值高达100亿英镑。

M4走廊带

M4走廊带产业聚集

这里有着大量的产业园区，并且更多的产业园项目在计划建设当中。举例来说，雷丁Reading的Thames Valley Park现有员工7000人，主要从事IT行业。而位于Shinfield的Thames Valley Science Park正在建造中，占地面积42英亩，预计在25年内建造完成，届时将提供5000个工作机会。

在斯劳Slough的贸易区内，则更多聚集着传统产业，例如Mars的英国总部等。这个小城大约有500多个公司，共计2万名工作人员。

M4走廊带

二，M4走廊带现状及问题

1，经济层面。著名经济杂志“经济学人”在2014年的一篇报道中指出，M4走廊带飙升的房价以及人才的相对短缺已经导致部分公司重新搬回伦敦。最近壳牌宣布，将800个工作机会从雷丁迁回至伦敦中心城区。另一方面，M4走廊带现有的一些产业园建筑老化，从而导致部分公司从城镇中心老化的建筑中搬出，迁至环境更佳，设施更新的工业园区。

2，交通。虽然依托着M4高速，但人流车流量太大，这里的交通状况目前就一个字……堵。

不过，未来几年内，这里的交通将会大大改善。

1）铁路交通。现在这个区域的火车都在升级成电车，将大大提升运行速度。2017年12月，从Maidenhead到雷丁和Didcot的Great Western Main Line铁路将升级完成；2018年到布里斯托段将建成；2019年到牛津段可以完工。

2）地铁/城轨。伦敦的Crossrail线将于2019年9月开通到雷丁的新车站，途径M4走量区域的Twyford、Maidenhead、Taplow、Burnham和Slough。另外，一条从雷丁途径Slough通往伦敦Heathrow机场的城际轨道也在规划中。规划一旦通过，那么雷丁到Heathrow机场的路程将缩短至25分钟，到Slough将缩短至8分钟。建成时间大约在2024年，预计将带来20亿英镑的经济增长以及42000个工作机会。

3）机场。伦敦Heathrow机场的扩建计划也将惠及M4走廊区域，尤其是Slough及其周边区域。机场管理处预计机场的扩建将需要22900-70800套新建住宅的配套支持。不过机场的扩建计划一直在延迟，最新的报告显示，这一决定可能在今年9月份得到最终结果。

对M4走廊有上述大致了解之后，我们再来介绍一下这条线上的几个投资热点：

Reading

Slough

Maidenhead

Wokingham and Bracknell

今天，我们先说说雷丁。

雷丁

1，人口及经济概况：雷丁的人口总数在过去10年增长了15%，现有人口15.6万。据KPMG的数据，雷丁为伦敦以外英国最大的科技中心。安永EY 最近的一份报告预测，到2018年，雷丁的经济增长（3.1%）会略高于伦敦的3.0%和全英的2.3%。

2，交通：雷丁一直以来都是一个交通枢纽（特别是到伦敦），但同时也是交通最为拥挤的区域之一。即将开通的Crossrail，会将雷丁到伦敦的通勤时间缩短30分钟，大大缓解了交通压力。

那么，雷丁的房地产市场如何呢？

1）首先看看供需情况：近几十年内，雷丁的房地产市场经历了一个很大的发展，越来越多的新房竣工，更多的新房规划待建中。2014年，雷丁规划在南部地区建造一个3万套房产的“花园城市”，并计划在南部地区新建多达10万套房产。这个计划看起来，并不是特别靠谱。规划部门称，雷丁市每年需要新建700套房产，以应对增长的购房需求，而现有的建筑进度只能提供570套房产。雷丁市政厅的待建住宅套数高达22000套。

而对于租赁市场来说，雷丁作为一个大学城，来自学生的租赁需求也在逐年增长。雷丁大学在校学生为14000人，他们都住在学校提供的宿舍或者私人出租房中。2015年，雷丁大学录取的人数较往年新增400人，而一些学生当时只能暂时住在酒店里。不过近些年，一些学生公寓也会相继建成。

至于HMO市场，政府持谨慎态度，雷丁市政厅已经取消了在Redlands, Katesgrove和Parkwards内的一些HMO的执照。一般来说，如果房产周围50米之内有25%的房产是HMO，政府就不会再发放HMO执照了。

2）然后我们看看租金和房价的情况。据英国土地注册署数据，雷丁现在的房产均价为27万1989英镑。年均增长15%。

Home.co.uk的数据显示，平均租金为1029英镑每月。其中两居室的平均租金为1119英镑每月，四居室租金为2025英镑每月。RoomRental的数据显示，平均一间房间的租金为495英镑每月。

3）现在来看看未来的走势。现在大多数机构对于雷丁的房地产市场是看好的，主要由Crossrail的建成推动。JLL预测2015-2020五年内，雷丁的房价会增长29.9%。当然，也会有一些提醒的声音在。Premier Letting的Dan Williams指出，虽然雷丁的房地产市场需求的确很高，但是近年来供应的量也越来越多。所以业主如果想要出售房产，应该理性定价。

“雷丁房地产市场的需求一直都很高，但装修现代、两居室的需求尤其多。而对于租赁市场来说，租金每年都在增长，而供应也一直在增长，所以租金的涨幅不算特别明显。举例来说，Chatham Palace的一套一居室两年前的租金为895英镑每月，今年的租金涨到了995英镑每月。”

雷丁房产

“租金定价比较理性的房东，房子一般都很快就租出去了；但是那些租金定价太高的呢，房子就一直租不出去，只能又下调回市场价格。证明这个市场还是非常理性的。”

“一个好的房屋中介应该乐于想客户提供免费的建议，建议他们给出一个合理的租金。那对于投资人来说，最好是跟那些不用卖房子只负责出租的中介谈，这样比较能得到比较中肯，诚实的建议。”

以上就是我们今天要给大家介绍的M4走廊区域和雷丁的房地产投资市场，接下来我们还会给大家介绍Slough、Maidenhead、Wokingham & Bracknell区域，敬请期待。