英国房价加速反弹！被海外投资者视为更安全地！

之前受印花税新政和脱欧公投影响英国房价增速减缓，但10月下旬呈加速反弹态势，且部分地区房产不降反升；商业地产市场预计于2018年全面回升，来自海外投资比重加大。与脱欧相比，随着美、法和德国大选的推进在未来会将不确定性转移，英国的投资风险正在逐渐减少。

根据Halifax最新研究数据，英国总体房价增速受印花税新政影响在今年3月出现下降，受脱欧公投影响7月，8月增速下滑最为明显，但到10月谷底（同期增5.2%）期后，10月下旬房价增速出现加速，回升至6%速率。目前英国全国平均房价为218,000英镑。


图解：2015年11月－2016年11月英国房价增速图表

虽然房价增速速率开始上升，不过一位资本经济学分析师Hansen Lu表示，房产市场仍需要源动力，因为目前部分地区房产价格已经处于超高水平，并且一些买家仍对脱欧后的市场情况持观望态度，因此我们预测房市低温状态仍将持续，至少会到明年年中。他还认为，虽然住房贷款利率也在同时走低，但是买房贷款的总额度限制是在增加的，贷款额度受限也在制约着房价的走高。来自IHS Global Insight的Howard Archer也强调，房价的增速会在未来一年中保持增长但增幅不会很大，预计增速会在2%上下徘徊。


图解：伦敦中心城区高价房产降幅较大但东部热区房价不降反升

其中伦敦中心城区房价在今年1-11月下降了4.8%，以高价房产尤甚。切尔西地区（Chelsea）房产下降幅度最大，达12.6%，堪称“跳水”；海德公园区域（Hyde Park）其次，降幅11.2%，肯辛顿（Kensington），诺丁山（Notting Hill）等超富人区紧随其后。以上这些地区房产房价基本在百万英镑以上。相反的，东伦敦一些新兴热点区域房价反而不断走高，例如City&Fringe一带，Tower Bridge附近，以及Islington大部。9-11月以来，前来伦敦看房的买家与去年相比激增了44%，咨询的多为售价在百万英镑以下的房产。


图解：未来5年内英国商业地产价格增速放缓

另一方面，由移民限制导致的劳动力市场的疲软会加剧住宅供应量短缺，这同时也体现在商业房产上。根据英国Savills的最新调研，虽然脱欧公投结果公布以来部分宣布暂停赎回的商业地产基金已全部恢复正常运营，但未来5年内英国商业地产项目数量仍将会大幅减少，下降幅度或达30%；目前伦敦地区至少半数的商业地产开发项目遇到了搁浅停滞，并且未来一年内能否恢复动工尚未知晓。

伴随着部分银行总部的迁移，10万余雇员也将会撤离伦敦，办公楼租赁市场的租金在明年会下降，降幅约为4%，低价预计会持续到2018年。不过，在英政府陆续公布了一系列未来施政重点，以及为部分项目开绿灯后（1 Undershaft和22 Bishopsgate项目均可顺利推进），大部分地产公司与企业仍持乐观态度，因此在2019年初开始商业地产租金将会稳步回升，增幅1.1%，2020年和2021年分别预估2.5%和3.2%。

除此之外，报告显示即使如此，由于英镑的持续走低，海外投资者目前所需支付的税金基本与本国投资者无异，10月以来来自海外投资者的咨询数量较往年增加了60%，预计来自海外的商业地产投资在未来几年内仍会增加。

与伦敦的高准入门槛相比，一些来自中东地区的海外投资者正在把目光转移至其它城市，例如伯明翰，曼彻斯特，布里斯托，爱丁堡，格拉斯哥等，投资的物业类型除了办公楼，还包括购物商区，仓库，以及数据中心等。Savills指出，与脱欧相比，特朗普的胜选，即将到来的法国和德国大选将会将不确定性转移，英国的投资风险正在逐渐减少。