我为什么说英国学生公寓值得投资？！全文答疑

今天要分享的话题是英国学生公寓投资。我以我们公司正在销售的一个利物浦学生公寓为例，跟大家讲解一下为什么英国学生公寓值得投资、值得考虑。

首先，这个学生公寓投资门槛是比较低的，比如说我们利物浦这个项目，起价大概不到5万镑/套。

第二个特点就是投资回报、租赁回报相当高。利物浦这个项目保证每年9%的回报，而且是净回报，所谓净回报就是扣除掉所有的相关成本，我下面也会提到有哪些相关成本，给投资者的保证回报是9%/年，开发商包租五年。

还有一个吸引人的点，是这个房子五年之后怎么办？第六年开发商可以回购，当然这不是一个保证，只是一个选项，我后面也要提一下为什么是个选项。

大家众所周知，英国的高等教育是非常先进、一流的，所以吸引了大量海外留学生。英国的大学本身的宿舍是严重供不应求的，为什么这么说呢？就是说大学新生入学第一年，学校提供宿舍，但是第二年开始，所有人都要搬出去自己找房子。

学生搬出去住只能有两个选择，要么在附近找这种私人的住宅（民宅），第二种选项就是找这种专业的、专门的学生公寓。这种专门修建的学生公寓是只能住学生，他们通常建在距离大学校园走路5-10分钟，步行非常方便的地方，周边又有生活设施，学生非常喜欢住，为什么呢？这种学生宿舍是提供全面的管理，比如说需要拍安全门卡钥匙才能进门，安全有保证。

其次，学生公寓每一套房间都是精装修，配好了家具，甚至有的还有液晶电视，整个公共空间（包括房间）有WIFI，所以学生只需要拎包入住就可以了。

而且这种学生公寓通常还会有一些配套设施，比如说健身房（gym），还有自行车存储室，或者是洗衣房，甚至有游戏室、台球室，因此这些大学生可以在一起联谊、交友。最关键是安全，然后费用也是通常家长和学生能承受的范围。所以，应该是供不应求，非常爆满。

因为这种公寓是相比于民宅来说，普通的，比如说那种house，有一个院子，就是说有一些安全隐患，尤其是女孩子住的话，可能什么人翻个墙就翻进来了，偷东西、抢劫。

学生公寓补足市场需求
英国的大学本身是没有这个钱，或者也没有这个需求、动力来修建自己的学生宿舍，因为它有了资金通常都会扩建图书馆、建实验室或者招更多的学生，它没有必要把这个钱花在修建宿舍上。所以，英国很多私营的公司看准了这个商机，他们自己在大学校园附近买地，或者是旧的住宅改建成新的学生公寓等等。

过去七八年，将近十年时间，学生公寓如雨后春笋，到处都有，但是通常都是在伦敦外的，比如说利物浦、曼彻斯特、伯明翰、谢菲尔德、利兹等等这些大学城。

投资者购买这种学生公寓，英国的开发商是通过合同给予一个固定的回报保证，通常的回报是7%-9%，是相当高的，而且是包租三年、五年、两年都有。

包租期过后
有投资者会问，包租期过后，我这个房子该怎么办？可以有几个选择。

第一，比如说前五年仅是开发商自己的管理公司打理，每一年7%或者9%的回报。到了第六年，你作为房东，你可以把这个房子继续委托给这家中介管理，委托它出租，这是一种选择。

第二种，你可以把这个房子收回来，你自己来管理，找租客。比如说你有英文能力，或者是说有朋友、亲戚家的小孩要在这个大学或者这个城市读书，自己的房子可以出租给朋友家的孩子。当然，你可以节省管理公司的管理费，但是需要花费自己的时间和精力，这个就要权衡了。

第三个选项，这个房子到期之后，你可以拿到二级市场上卖掉，这种公寓的买家通常还是投资者，为什么呢？你可以跟新的买家说，过去五年我这个房子每一年拿到9%的回报，这个是证据。一年9%的净回报在英国房产产品来说，应该算是最高的一种，它一定会高过伦敦的住宅，也会高过伦敦外其他城市的普通住宅，甚至还高于写字楼、商业地产的回报率。

投资风险
有人又问了，学生公寓听上去不错，有什么风险或者有哪些缺点呢？这个可以坦诚布公地和大家分享。第一，就是说学生公寓的资本升值、房价升值的部分会比较有限，为什么呢？因为它毕竟不是住宅，也不像伦敦那样，毕竟全球只有这一个地方。因为它的目标出租人群只是大学生，虽然位置可能非常好，在市中心，但是它的升值会相对有限。

其次，它的变现性稍有限制，为什么这么讲？因为比如说有的学生公寓是四间房，共享一个大的厨房。那么你这个房子将来要卖的话，厨房并不是属于你的，你只是占有一部分。
但是还有一种学生公寓，就是studio，意思就是单身套房。门进去，卫生间、客厅、卧室都在一起，麻雀虽小，五脏俱全，这个房子是有独立的产权，比如说250年、999年，你可以挂牌出售，这种房子就相对容易出售一些。

优势对比
英国学生公寓由于它是有固定的确保收益回报，还有一个年限，所以这种产品是比较适合你注重现金流、注重高租金收益的、稳定回报的投资者。如果您是比较在乎房价的升值，那么您不一定非要买这种学生公寓了，您可以考虑伦敦的房子。

但是话说回来，伦敦的一套房子随随便便就是四五十万镑，或者更高，40万镑可以在利物浦、在曼彻斯特买几套学生公寓呢？七八套都可以了。所以说，英国学生公寓可以作为您房产投资组合的一个非常好的补充。因为毕竟不是所有人都买得起伦敦的房子，因为房价比较高，或者是租赁回报相当低，只有3%-4%，而且是毛回报，学生公寓是保证净回报，所以比较有吸引力。

另外，它的付款方式也是比较有竞争性。因为房价总价很低，五六万镑、七万镑/套，大概是13-18平米左右（室内使用面积），足够一个学生居住和生活。通常的付款方式就是2000镑或者5000磅的定金，然后在21个工作日内付50%或者是三成都有，这个房款是付给买房律师（托管账号），然后这个房子就开始建。最后建好交房的时候，剩下的尾款，七成或者是五成再次支付给律师。

也就是说，虽然房价总价不高，但是投资者也不需要全部付全款，也是按照英国的法律，这个房子没建好，你不需要付百分之百的钱，你的资金都是通过律师的托管账号，非常有保障。

我们销售的英国学生公寓都是经过非常细致的调研工作，包括查验开发商的建房许可、它的资质、它的经验，而且也去现场考察过这些学生公寓的地段、地方、距离大学的远近，我们认为这种产品对以后的出租是非常有保障，所以也才会向国内的买家来推荐。