从英国6大旧城改造看城市潜力

旧城改造在英国沉淀多年，已不仅是停留于表面形式的更新改造，其在注重城市物质环境的改善基础上，注重引导政府、社会资源和公众参与，提高土地利用价值同时，也彻底解决了城市衰退的根本矛盾。

一、旧城居住区的改造：罗斯蒙特三角地块(RosemontTriangle)旧城改造

罗斯蒙特三角地块是被两条铁路主线和一条城市主干道围合的规模较小的密集居住区。居住片区大部分建筑建于上世纪初，主要产业建筑在1960 年代建成，部分年代久远的建筑已经属于危房。居住片区内的居民主要为一些低收入者或短期的租赁者。地块的主要问题有：铁路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题和不适合的办公环境导致商业境况不佳等。

改造之前的现状平面图：A.主要的铁路线；B.长满草木的铁路防护堤；C.主要交通道路；D.很多人合住的百年历史老房；E.变电站地块和仓库旧址；F.小型工厂车间。

1开发机构
通过与规划部门的协商，PTEa 获得了片区改造的规划许可证，编制了针对整个居住片区的结构性规划。为了保证项目开发的顺利进行，PTEa 还邀请了主要的土地所有者以及一家私人地产开发商参与合作，以达到他们共同的期望目标：在保留现有可利用建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定社区，提升土地和房产价值，并从中获利。

2改造目标
（1）重新安置现居住在该片区的低收入租户。
（2）整修维护历史老建筑，协调融入可持续的新建住房。
（3）加大居住开发强度，新建多种单元尺寸的高品质住宅。
（4）组织所有房东重新分配社区管理和维护的责任。
（5）充分利用有潜力的工业和荒废的铁路用地新建可私人所有的商品住宅，形成产权形式多样化的居住社区。
（6）对居住区进行整体更新改造，改善绿化景观环境，加强交通管理。

3改造方式
（1）改造地块内废弃的工业用地，并转卖给城市住宅联合协会，利用政府拨款和私人基金，专为低收入租户提供社会住房。
（2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住用房。
（3）对于年代久远的旧建筑，住房协会运用政府资金进行拆除新建，就地安置了原有的租户。新住宅以现代理念与保留的历史建筑取得协调。
（4）大量新建住宅的开发，使改造地区不再是贬值的孤立地块，随着地价上扬的趋势，PTEa 进行新一轮的开发建设。
（5）对于对现有地区文脉、特征的留存和加强起到了积极作用的少量私人住宅也予以了保留，并将原来由几户合租并共用屋内设施的住房改造成为拥有自带厨卫的独立住房单元。住房单元的改造在保留历史传统肌理的前提下，满足了人口变更以及现代化的居住需求。
（6）对于被拆除住宅，其租户回迁时，他们将入住整修改造过的沿街公寓或新建住宅。此外，多余的住宅将会作为“产权共享”住房（购买部分产权，交付部分租金，以帮助低收入者获得产权）。

4改造成效
经过数年的土地收购整合，该地区成功转变成一个融合了办公、作坊、私人别墅以及当地自然保护区的综合区，并形成了稳定的社会住房和活跃的市场住房的居住格局。

二、历史居住区的改造：本斯海姆和索尔特维尔（Bensham and Saltwel）

本斯海姆和索尔特维尔地区历史悠久，可追溯到19 世纪早期，是盖兹海德市水边区域和文化长廊的重点之地。该地区的住宅多为泰恩式公寓，并以组团形式而建，在尺度、体量和高度上保持了一致性，同时也具有各色各样的建筑细部。1980年代，盖兹海德的建筑遗产被认可，并建立了相应的保护措施和实施了投资计划。

1开发机构
盖兹海德市政府及相关的城市更新机构。

2改造方式
（1）政府计划阶段：盖兹海德市政府递交了盖兹海德房地产革新试验的计划书，获得了6900 万英镑的革新试验基金。其后，政府进行了前期分析和框架计划，它提供了连接住房、环境、循环、社区和街区管理为目标的一个空间复兴计划结构。

（2）地区改造：
索尔特维尔路地区：更新改造废弃街道以提供高质量住房的选择；新建开敞空间和大力改善的公众领域；将对索尔特维尔路和保留下的住宅进行全面美化，改善绿化，提高环境质量；社区设施群将通过设施分享计划联合投入使用。

大道地区：市政府采用80/20 的资金分配比例来修缮房屋，即市政府提供修缮总费用的80%，各家住户出剩余的20%来修复住房，住户必须在规定的时间内完成自家的修复并且住满一定的年限。同时，通过街道绿化，柔和公众领域，采取制定“住家区域”形式来减少机动车的交通；对后巷进行改造，重新使用后花园使住房后部空间更宜人。

寇兹沃斯路地区：传统的街边零售店被升级为一个更加可行的商业中心；改善公众领域环境和减少交通流量；在废弃空地建立新建住房；泰恩式公寓将被改建成独立家庭住宅；全面改善社区内的公共设施群和开敞空间，鼓励社会内聚性。

（3）公众参与：在本斯海姆和索尔特维尔已有3300 人参与了35 个咨询事宜。盖兹海德市政府对参与者的活动非常重视，确保达到地区和人口上的平衡。咨询的方法包括了设立研究小组、与利益相关者面对面的交谈，住户调查、外展工作和学校项目。

（4）居住者的所有权：居住者的所有权是开拓者革新试验的重要部分，保护当地房东的利益即可以稳定房地产市场，也能提高当地的私有投资。共享所有权是市政府提出的一项机制，使当地资金有限的居民可以获得房屋的所有权成为可能。居民和市政府合起购买房产，然后居民分月付给政府属于政府部分的房产租金，直到居民有足够的资金能力可以买下全部房产。

（5）福利计划：住区的福利还包括了提供地方培训和工作机会的计划，以缩小本斯海姆和索尔特维尔的失业率。这项计划将历经10 到15 年，整个地区就业机会将是一个可持续性的提高。

3改造成效
虽然试验革新项目的物质利益是可观的，并且很有可能促进经济的增长，但房地产价值的升高所带来的社会压力也许会影响本斯海姆和索尔特维尔的居民不堪重负。住房市场革新社会经济试验已经做了特别规划以鼓舞住宅房地产市场和确保人们有适当的住房选择。重新组建的空间和迁入的富裕居民也许会使一些当地居民和商业者不能适应新的环境。虽然试验革新已经在许多大小规模的复兴活动中被实施，但仍然需要制定一些措施来保护当地的居民和商业者免于因价格太高而被排挤出该域。

三、传统商业区的改造：斯皮塔菲尔德（Spitalfields）城市改造

斯皮塔菲尔德位于伦敦金融城外围的城市边缘地区，整个地区的街道系统为网格型，由许多狭窄的街巷以及几条主要交通性道路和商业性街道组成。该地区的大部分建筑建于17 世纪末期，上世纪70 年代，斯皮塔菲尔德各方面全面衰退，斯皮塔菲尔德的建成环境变得十分恶劣，居住和商业设施混杂甚至合并在一处。无序扩张完全超出了当地政府部门的控制，斯皮塔菲尔德成为当时英国最差的地区之一。

1开发机构
斯皮塔菲尔德发展组织，与当地政府部门、土地所有者合作以保证充足的商业空间。基于社区的社区事业组织直接为当地住户和当地贸易服务，保护他们的利益。历史遗产保护组织，主要为抢救和修复地区的历史建筑物等提供支持。

2更新方式
（1）伦敦市编制了《斯皮塔菲尔德城市设计策略和行动规划》,旨在为斯皮塔菲尔德地区设立一个远景展望，确定了发展的大方向和具体目标。
（2）斯皮塔菲尔德发展组织对区域内的果蔬市场的搬迁将带来大规模的办公开发，使地价得到大幅度增长。并用获得的基金来提供培训和安置就业。
（3）之后，市场被用作“非正式性的”货物市场以及公共活动空间，并专门设立了斯皮塔菲尔德空间管理部来管理市场的使用运作。
（4）斯皮塔菲尔德发展组织计划未来在市场地块进行办公开发，市场形成了当地主要的购物中心，同时也成了一个艺术文化和休闲娱乐的场所，新艺术商业、商店开始大量涌入该地区。
（5）在兴建陶尔哈姆雷特区议会制定的规划项目过程中，获得的资金，主要致力于改善道路，为当地建筑工人提供就业岗位，供应社会住房，改善公共交通，保护邻近历史文化地区。

3改造成效
更新项目达到了刺激地区经济，改善基础设施，加强当地社区组织联系的目的，为整个行政区创造了效益。事实证明，这次的开发是成功的，斯皮塔菲尔德已成为一个具有吸引力，充满活力的社区，很多商业都在此安家投资。虽然斯皮塔菲尔德商业开发和整体更新得到了很大的成功，但问题仍然存在。一方面，当地移民不得不面对租金以及当地服务价格上涨带来的巨大压力；另一方面，保护组织者担心伦敦城市的扩张将会对吞噬历史街道。

英国旧城改造呈现如下几个特点：
城市改造不仅仅是物质性的再开发，更重要的是要注重城市更新的综合性、整体性和关联性，应在综合考虑物质性、经济性和社会性要素的基础上，制定出目标广泛、内容丰富的城市更新战略，制定各种不可分割的政策纲领。

旧城改造建设的模式为：全面调查，建立技术档案，编制旧城改造计划；对古迹和历史建筑进行登录注册；划分保护区；对旧城区进行改造规划设计，对旧城改造提出了如降低建筑密度、改善环境和交通、增加绿化等具体要求。

四、历史保护区的改造：安科斯(Ancoats)旧城改造

安科斯地区是曼彻斯特市中心东部最令人印象深刻和最具历史意义的工厂建筑集中区之一，在上世纪50 年代，安科斯地区开始衰败，它具有历史意义的磨坊厂瓦解了，住宅也断断续续被拆除。安科斯是属于历史文化型的旧城区域，并在1989 年被列入历史保护区域，但并没有阻止该地区进一步的没落。

1开发机构
由曼彻斯特市政府成立的安科斯城中村公司是政府在安科斯区域主要的执行机构。安科斯建筑保护基金会和曼彻斯特市政府联合工作，为保护区域内的历史建筑提供必要的资金。安科斯改造的资金来源于两项单一更新预算款项，以及重建公司英国伙伴协会、英国遗产机构、欧洲联盟和其他一些公众部门的集资，这些资金被划分进各个不同的项目中。

2改造方式
（1）1995 年，曼彻斯特统一发展规划书把安科斯地区确定为城市复兴地区。
（2）2002 年，西北经济发展署执行了强制购买命令，促进了改造项目的进行，并采用了有机增长的手法对安科斯进行重建。
（3）在改造过程中，安科斯城中村公司为每个地块选出最合适的发展商和特约标书，通过对土地分别逐步发展，安科斯建设环境的完整性得以保留。
（4）在改造过程中，洛奇代尔运河区域的厂房建筑将被改建以适合现代生活需要，底层将为公众介入使用，上层则为混合功能使用。含有历史保护建筑奥汉姆路区域将在空地上建造适当的新建建筑，在周围设立停车场，以鼓励临街面的商业活动；规划要求位于基地东部边沿的波兰路区域保留所有历史性建筑物，并进行内填式发展。
（5）最后，安科斯城中村公司将为此地建立长期管理公司。

3改造成效
迄今为止，几乎所有保留下来的历史建筑物已经被修复改建达到正常使用的标准。一些新建建筑已经完成，公众领域已有了巨大的改善，原有的空间尺度被保留，限定了机动车道，道路被重新铺地，步行道路得到修复，提供了路边停车位，设置了公众艺术品。安科斯的成功性还表现在它提升了周围地区的开发兴趣，安科斯南部的新依斯灵顿区的复兴计划也正在筹划中。

五、滨水仓库区的改造：莎德泰晤士(ShadThames)总体规划

莎德泰晤士地区位于伦敦泰晤士河南岸，伦敦塔桥的东侧，是历史悠久的码头工业区，其中心区域拥有伦敦目前最大最密集的维多利亚式仓库群，由桥梁贯穿于建筑物之间，这种建筑形式成为了该片区的主要特色。二战之后，集装箱码头的业务很快就取代了这些仓库的地位。在上世纪70年代早期，一群艺术家来到这里，建立了他们的工作室，但是这个地区已经开始日益衰败。

1开发机构
改造的主要机构是码头城市发展地区更新改造的开发代理公司——伦敦码头区开发公司。根据相关法律，伦敦码头开发公司可以在码头区进行开发控制以及强制性收购。其后，伦敦码头区开发公司与当地部门、一些法定机构以及其他组织，特别是私营企业等建立了合作伙伴关系，进行了改造开发。

2改造方式
在清晰灵活的总体规划框架上，各开发商和设计师在不同的地块上进行更新开发。

（1）总体规划
总体规划涉及的内容包括拆除近代新建造的低质量房屋，以及在莎德泰晤士与豪斯利当巷的交汇处新建一个公共广场等。并对地区内的众多功能进行了全新的整合，使居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用，此外，还利用了保留下来的维多利亚式仓库的内部空间安置了大量的居住单元。

（2）地块改造
莎德泰晤士地区在总体规划的指导下，区域内的新肯考迪娅码头和老安克啤酒厂的改造就是成功的代表案例。

新肯考迪娅码头主要包括一些旧仓库和一个面粉磨坊，其中一些建筑在磨坊街的旁边合围出一片庭院，它入口的一边高高矗立着一根巨大的锅炉房烟囱。在新肯考迪娅码头的改造中，19 世纪晚期的仓库建筑的外观和结构被充分重视，并得以完整保留和加强，例如，维多利亚时期的仓库建筑中的大烟囱，如今已经成为该更新计划的标志性建筑。

老安克啤酒厂始建于1789 年，历史悠久，其建筑群有具有严格的对称性发动机房，极具浪漫色彩的塔楼建筑以及19 世纪坚实、精巧的砖混式酿酒车间，并带有特殊的装饰设计。旧城改造对现存砖造建筑、石材建筑以及具有历史意义的铸铁细部整体进行了巧妙地修复，同时在二战轰炸遗留地块上插入了一幢全新、大胆的现代建筑，该建筑的主体材料由钢、玻璃构成，使得新旧建筑，传统与现代巧妙的融合。

3改造成效
居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用给这片伦敦衰败的码头区重新注入了活力，并获得多方面的高度评价，其中包括欧洲Nostra 历史保护奖奖章。然而，比较遗憾的是，由于该地区居民无力购买改造后的高档公寓，出现了相关的一些社会舆论。

六、滨水风貌区的改造：城市路船坞(CityRoad Basin)城市更新

从1760 年代起，为了满足商业的需要，伦敦建立了很多从泰晤士河通往城市各地的水路。沿着河道的两旁也随之建起工厂、码头、仓库、围场等，随着水运贸易的衰败，这些河道边的建筑随之萧条。城市路船坞就是其中之一，它虽然靠近伦敦市金融中心，但仍一直走向衰败。在城市路船坞内，围绕运河湾畔有一些工业码头，一个公园和少数的居住房屋。

1开发机构
PTEa 作为设计者、联合投资者和联合开发者的身份参与了整个项目，并吸引了英国水运局、其他开发商和政府的承租者，带动了周边社区的发展。

2改造方式
城市路船坞改造的目标是在原有城市的脉络组织上综合融入新的功能，组成新的城市脉络。同时创造新的城市空间、建筑物和城市活动，建立舒适的公共领域环境。

（1）总体规划
PTEa 为整个城市路船坞社区作了总体规划，在原有的住房群中加建新建住房，注入办公和休闲使用的功能，并且考虑了不同收入水平的人群居住、教育以及社区设施等问题。

（2）地区改造
改造——区域内的迪斯派克码头改造成为综合居住及办公空间的大楼。其间，为了保留“集体记忆的城市”，PTEa 保留了主要仓库建筑边的旧烟囱，起重机，庭院的旧铺地，旧铁路线和废弃的机械装置。这些美丽的符号元素被融进了周围的景观中，并很好的和其他现代建筑物结合起来。

新建——在安琪儿水滨的开发项目中，新建了水晶码头大楼，体现了在现有的环境中融入明显不同时代的建筑物的原则，使高档住宅的建设和当地环境很好的结合在一起。

再开发——改造与新建使得地区的地价得以提升，之后，PTEa 又设计了城市码头, 这是一个混合使用和混合居住权的开发项目，正在施工的城市码头项目包含了经济适用房、单身公寓和供销售的商品房，同时提供了一些办公空间和一个与运河边相连的公众庭院。

3改造成效
通过的PTEa 的改造，城市路船坞地区的环境逐步得到改善，开始吸引更多的人在此地居住和工作。

英国旧城改造呈现如下几个特点：
城市改造的方式，从大规模以开发商为主导的剧烈推倒重建方式，转向小规模的、分段的、主要由社区自己组织的谨慎渐进式改造，对旧城区内建筑分别采取改建、扩建、部分拆除、维修养护、实施住宅内部设施现代化或公共服务设施完善化，旧居住区居住环境，保留原有风貌特色，提高土地利用价值。

政府由原来的直接介入旧城改造转向间接引导，工作重心集中于维护社会稳定、促进住房保障、营造健康环境、建设公共设施、引导公众参与等。旧城改造的主体则主要由私人开发公司和社区团体组成。