英国房产投资备受打击，本土及海外投资人各出奇招

为了避免受到英国政府打击买房出租新政的负面影响，不少投资者都采用了设立公司出租房产的新方法，这类房屋的数量也创下了历史新高。根据Countrywide的最新研究，如今在英国出租的房产中有1/5是由公司所有。自去年第一季度以来，这类房产的比例上升了6%，为历史上最高涨幅。为了避免受到政府打击买房出租新政的负面影响，不少投资者都采用了设立公司出租房产的新方法伦敦地区有27%的出租房屋由公司房东所有，远高于英国其他地区。排第二的为约克郡和恒伯河地区，所有率为17%。

随着英国政府对非专业BtL买房出租房东的打击进一步加大，有越来越多的买房出租投资者设立有限公司来购买房产，从而降低所需缴纳的税金。政府对房贷利息支付的所得税减免改革已经从4月起开始，并将在2020年前的4年中逐步进行。Countrywide的研究主管莫里斯（Johnny Morris）表示，房贷税收减免不断减少很有可能会使得这类公司的数量继续增加。一般来说，公司在税收上更受优待，特别是在政府近期推出的税收减免改革方面。因此在很多情况下，房东可以以通过公司运营而不是个人的方式来节省不少成本。

设立公司来投资英国房地产：他们的贷款是怎么做的呢？由于一系列的变更，比如贷款利息还款不能用来冲抵房租的盈利，比如盈利税的个人与公司差额对比，等等很多。设立公司来做房地产投资，可以用以减少税费部分的开销。但是，以公司的名义买房，就会涉及到比个人买房更复杂的贷款流程。

我们首先明确有两种可以进行房地产投资的公司：

Trading Company（贸易公司），这种公司本身从事跟房地产无关的工作。比如一间制造业的公司去买一栋生产大楼，或者说一个IT服务公司，需要买一个房产来作为工作的地点等等。

SPV，就是专门用来投资房地产的公司，公司存在的意义就是持有房地产项目。举个例子，有个投资人，成立了一间公司A，然后利用A去买了一套房，除此之外，A公司不从事任何经营性活动。这种公司就完完全全只有房地产的业务，可能旗下有一套房，也可能有多套房。

从贷款机构的角度来看，这两种公司作为借款方不同点在于如果是一个Trading Company要贷款。机构会首先去调查公司的主营业务的情况：收支如何、公司营业情况如何、未来几年公司表现的预计情况怎样？因为对于这种公司来说，主营业务直接关系到还款能力。同时，公司肯定需要运营一定的时间，贷款机构才会考虑给出贷款。而且，对于Trading Company来说，公司所有人的一个保证书也是必须的。在公司无法偿还贷款的时候，也还得由公司所有人这个私人个体来承担还款责任。

而对于SPV来说，考察公司主营业务这些问题就都不存在了。但一个最重要的点在于，如果这家公司是新设的，要买第一个房产，这个时候根本就没有任何财产方面的支撑，毕竟这家公司就是一个新生儿，什么都没有。那么这个时候，公司的管理者（所有人）就会是贷款机构的考察重点了。因为如果没有办法去评估公司的还贷能力的时候，公司的所有人就是还贷的主体。对于SPV来说，运营时间的长短没有太大关系。毕竟在刚成立的时候，本来就没有房产，也就不存在开始运营这么一说了。

其次就是贷款流程上的不同了。贸易公司本身名下有经营其他业务的公司，要投资房地产的时候，就需要找一个会计师咨询一下是否可以利用这个公司来贷款。SPV是成立一个新公司再来投资，首先要花20-40英镑去成立一个公司，然后去申请贷款；贷款机构会将公司所有人作为考察的主体：工作、收入、信用记录等等，就跟个人买房基本一样；公司所有人出具一个担保书，承担这个公司的债务。

在贷款时需要注意的事项有：费用会更高，毕竟这个流程也复杂一点，现在是个人和公司两个方面都需要去考量；律师收费也一般会更高：除了个人，公司的背景他们也需要调查清楚，还有一些文书的工作要准备；一般来说，要出具那份担保书，也需要寻求一些法律咨询帮助。也就是说，要请另一家律师事务所（跟房产买卖无关）来做这样一个工作。对于贷款机构来说，这样分开执行有利于他们把控这份担保书的有效性，没有漏洞可钻。

虽说贷款方数量少，收费高，而且很多贷款项目不肯做，比如说金额在5万英镑的房子，大部分贷款机构不会做如此小的贷款给公司，选择范围也小了很多。但总的来说：市场越来越规范了。毕竟越来越多的投资人选择设立公司来持有房产，贷款机构也越来越多的接触到这些投资公司，能给到的贷款选择也越来越多。提示大家的是在考虑用公司买房的时候，贷款成本这一方面还是需要多考虑一些。流程上来说虽然不算太复杂，但考虑到贷款选择面小，贷款机构审核比较严格，建议还是去找贷款经纪人帮忙比较好。

再说说海外投资者，特别是中国投资人。由于英国政府政策性限制海外投资人投资英国房地产市场，而中国国内开始施行的外汇管制也特别针对了海外房地产投资，国人在英国买房投资想到了很多“奇思妙想”。

海外买家为了应付上述各项紧缩政策，想出了新的办法。若卖方出售房地产，只是想将低价买入的房子在利好的市场卖出套利，而买方因是外国人而受到紧缩按揭影响，买卖双方便可达成一种由业主提供按揭贷款的协议，买家支付房价30至50%现金作首期，余下部份金额业主不先收，而是在屋契订了业主作为按揭贷款银主来拥有产权，由买家继续每月供款。

其次，从安全保障上来说。因为所有条款都是跟随银行房屋贷款执行，屋主贷款对双方都是十分安全，即使贷款人要卖出房屋，也要首先偿还原业主的贷款，而贷款者90天不供款，原业主可以委托律师将房屋强逼出售，追回贷款。

还有一个安全性相对更高的方法是向一些私人贷款公司贷款，因为有很多富人集资组成一些私人贷款公司，接受一些外国买家贷款，他们的审查都比较宽松，利息亦比银行高。

另外有些中国买家在看到一些合适的楼盘时，会问业主肯不肯将卖楼款项或部分款项在中国和香港收取，如果碰巧业主在中国有生意或有需要用钱，或是有些香港移民要回流，将物业出售后在香港收钱是一拍即合。不过，一些海外中文媒体调查报道称，这种付款方法也存在一些风险，可能会涉及税务等法律问题，所以仍非一种很多人能够接受的方法，但如果大陆再进一步收缩外汇申请政策，这也是将是中国人在英国买房避过外汇管制的一种解决之道。

综上所述，投资英国房地产市场，各界投资人各思奇招，各得其法，无外是为了获取最大利润。在法律允许的条件下，各种商业手法的运用，新思路、新手段的碰撞，投资者商海沉浮，各尽其能。