投资英国学生公寓的注意事项

很多职业房东正在将注意力转向学生公寓——这个被许多房地产投资者认为是高回报的房种。成功的地产投资人越来越多地把学生宿舍作为其投资组合的一部分，其中包括大型机构集团，包括保险公司Aviva和Legal & General。由于大学缺乏建设或维护学生宿舍所需的资金，英国很多地方的学生宿舍存量严重告急，这推高了当地的学生宿舍的租金。

目前看来，学生宿舍是时下抢手的香饽饽。在2015-2016年之间，全英大学生总数高达228万，学生宿舍显然是一个巨大的市场。这些年来，学生的需求发生了变化。这是投资者需要注意的一点。例如，我当年上大学时只有一台打字机，还与13人共用一间浴室，而现在许多学生都要求有免费的Wi-Fi和带卫浴的套房。与任何一个金融投资一样，重要的是要先做好功课，以确保您的投资不会让您的财务状况变得更糟。以下是涌正认为每个房东都应该考虑的关于投资学生财产的九件事：

1）多样化的投资方式
按时间排序，投资学生住宿通常的顺序为购买房产、获得HMO许可证，并通常以良好的收益出租每个房间。

但随着英国学生人数的增加，所提供的投资选择范围也随之增大。虽然HMO仍然是最热门的，但除此之外，为学生专门建立的学生宿舍（PBSA）也吸引了很多地产投资人的兴趣。

去年，投资者总共向PBSA市场投入了31亿英镑，业内巨头Knight Frank表示，外商投资购买专门学生资产的数量有所增加。

专家能源供应商Glide Utilities的2016年报告显示，当涉及到这种类型的财产时，一半以上的英国学生想要水电费、互联网等被纳入租金的住宿。超过一半的学生想要尽可能靠近他们的大学校园，约30%的学生希望有良好的交通连接。有三分之一的人认为独立浴室是绝对必需的。这是一个值得了解的信息，特别是在您将投入大笔资金之前。

2）打好您的算盘
过去18个月内，英国政府引进各项立法使得租赁物业的回报减少。投资者现在需要为任何可归类为第二套房子的房产或部分房产支付3%的印花税附加费。此外，房东不能再按100%的按揭利息要求减免税款。比如说，在今年4月之前，一个房东的租金收入为10,000镑，但是在按揭贷款中支付了9,000镑的房屋利息，如是他只需在其1,000镑的利润上按常规税率征税。

然而，利息税减免的优惠现在正在减少，房东目前只能抵消其抵押贷款的75% – 这个数字明年还将下降到50%，到2019年为25%，那么在2020年，他们的抵押贷款利息完全将免税。相反，他们必须先在总收入上缴纳税款，才能再申请减免20%的税款。

3）了解您的义务
所有业主必须遵守一系列关键的健康和安全义务。制定正确的公共责任，购买建筑和财物保险；进行火灾风险评估，并确保该物业拥有必要数量的防火门、消防出口和灭火器。住宅业主协会（RLA）发布了有助于理解消防安全立法的有用指南。强烈建议您在物业中安装自动洒水灭火系统，以确保房屋财产不会遭到损失。此外在楼梯间安装扶手和正确的照明灯，并在物业中安装应急照明；虽然“Occupiers’ Liability Act 1957”法案中对此没有做绝对的要求，但这样做能确保万无一失。

确保门窗符合正确的安全标准；确保该物业适合人类居住（1985年“房东与租客法”，第10节）。另外，不要忘了考虑安装烟雾和一氧化碳报警器的成本，否则您可能会面临5,000英镑的罚款。以上内容虽然广泛，但并不详尽。出租物业之前，请务必咨询专业的法律人仕，以确保您履行所有法律义务。

4）地段为王
如果您购买学生宿舍纯粹是为了投资，而不是因为您被绑在一个特定的城市或城镇，那么最重要的是了解哪些地区提供最好的收益。

行业报告会定期发布信息，披露学生宿舍出租收益率最好的城镇。最新的报告显示收益率排名前三的分别是苏格兰的圣安德鲁斯、兰开斯特和拉夫堡。

首先选择一个学生宿舍需求量大的城市或小城镇，然后研究哪些街区或街道最热门。当地专门做学生宿舍出租宿的中介应该能够给您这些有用的信息。

5）所需牌照有哪些？请向市政厅会了解
出租学生宿舍，不同城市或地区所需牌照不同。业主将被要求披露过去是否有任何不诚实、暴力或与毒品有关的罪行，或有违反房屋或房东和租客法律的纪录。

申请一个许可证的费用可能高达几百镑，然而一些市政厅可为额外的许可提供折扣。另外，当局对违规的房东的罚款也是很高的。去年10月，一位利物浦房东因为没有利物浦市议会的业主许可证而被罚款1,000镑，此外还被勒令支付相应的法律费用。

如果您的房子是租给三个或三个以上，不是来自同一个家庭的人，一起共用房子的设施，比如厕所和厨房等，那么您则需要HMO许可证。最好联系当地市政厅，以确保您申请正确的许可证。

6）不要给自己找麻烦
寻找容易维护的房子，越新越好，因为新房只需较少的花费和修理。带有三到四个房间的房子最受学生欢迎。

出租给学生的房子容易会受到严重的磨损和破坏，所以在装修时要选耐用的厨房工作台和家具，以避免频繁的更换吃掉您的利润。

7）向专家寻求建议
您可能会考虑和租客们签订一个整体出租协议，而不是与每个租户签订分租协议。这样一来，如果有人提前搬出，您也不必担心租金收入。许多房东还要求每个学生租客提供一个担保人，以确保到时付款。您可以事先向律师咨询专业意见。

8）为您的房子做宣传
即使您拥有当地最好的房子，但如果没有宣传，潜在的学生甚至不会知道它在那里。了解当地大学是否编制该地区认可的私人学生宿舍的目录，如果有这样的目录，请让学校把您的房子也加上。

9）做好长远打算
您是否打算建立一个房地产投资组合，等您退休时传给您的孩子？或者您打算将来把房子卖了，把收益当作您的退休金？无论您作何打算，您都需要从策略上考虑。请调查当地大学的财务状况，因为您的投资和大学的良好运作息息相关，如果大学破产了，那么您的学生宿舍投资也很可能会因此而陷入僵局。