英国第三季度房产市场分析

一转眼，距离脱欧公投已经一年多的时间，政治不确定性、新的印花税政策等等许多因素都影响着英国房地产市场。那么，在今年的前九个月中，英国房市经历了什么样的变化呢？

房产市场受到抑制

2017年3月到9月（半年）英格兰和威尔士房产价格变化情况

2017年英格兰和威尔士当前平均房产价格统计

根据许多研究部门的报告显示，英国房产市场正在受到抑制。
Nationwide的纪录显示，今年6月到7月，房价只上涨了0.3%。RICS的报告显示平均房价持平。

法国巴黎银行房地产部（BNP Paribas Real Estate）的报告中，今年6月房产交易的数量跌至八个月来的最低点。同时抵押贷款放贷方联合会（CML）在9月份批准的买房贷款数量有大约6.5万个，是九个月来的最低点。

经济和人口问题致使房产交易量少

2013至2017年5月英国房产交易量统计

自从经济危机（出现/开始）以来，英国的房产市场交易量就一直保持在较低的水平。6月CML公布的调查报告发现，房产交易活动下滑的主要原因是长期的经济和人口问题。

房产市场的一端，人口老龄化、比较有钱的家庭很少买房或者换房，而在另一端，需要通过贷款买房的家庭因为买不起房也减少了活动，而前者正是房产市场活跃程度的主要依赖力量。

买家承受能力受抑制
法国巴黎银行房地产部在报告中表示，实际收入增加以及财富增加的期望不大，让人们认为买房搬家不值得。如果房产市场或者整体的相关政策没有发生重大变化，预计在近期需要通过房贷买房的家庭的活动仍然受到限制。

而目前英国承担能力较强的地区，比如英格兰的中东部以及西南部的房产市场比较活跃。

买房者不愿轻举妄动
7月公布的RICS住宅市场调查报告显示，房产市场的房源降至新低，而且改善的希望也不大，因为新买主咨询以及房源都不增反减。

法国巴黎银行房地产部预计，未来一年里每个月的情况都会有变化，因为英国正在脱欧的过程中，经济和政治的情绪都会通过房产市场表现出来。

但是，即使目前就业率高，人们也不会轻举妄动，只有经济环境发生显著变化，有买房或者换房打算的人才会采取行动。

首次买房者很脆弱
法国巴黎银行房地产的报告还认为，房产市场正在越来越依赖于首次购房者，尤其是目前通过贷款买房或者换房的人正在减少。

收入的疲软很有可能会减弱首次买房者的活动。这是因为要想买到第一处住房，首次买房者的贷款价值比通常较高（也就是贷款占房价的比例比较高），而英格兰银行的信贷条件调查显示，房屋贷款放贷方目前对于贷款价值比比较高的贷款申请都更加谨慎。

新房建设创纪录，部分首次买房者受益

英国新建住宅开始建设（浅蓝色）和完工（深蓝色）的数量趋势

尽管市场还不确定，但是私人建房活动仍保持蓬勃的增长。今年第一季度全国竣工的新房数量比此前一个季度有所增加。在伦敦，BNP预计2017-2018年新房竣工的数量将创纪录，但是此后会放缓。

由于人们买不起房，加上前景的不确定，所以新房销售的速度不快。但是好在新房市场的竞争不激烈，所以，那些不受更加严格的房屋贷款标准限制的首次买房者会从中受益。

房产走势预测
BNP预计，今年英国平均房价上涨大约3.5%。在伦敦，未来三年里，房价上涨不会超过3%。如果把通货膨胀因素考虑进去，这意味着房价几乎没有上涨。

从长期来看，在人们的支付能力、收入和投资需要没有进行重新调整之前，房屋市场的停滞状况会持续，而这在很大程度上将取决于伦敦以及英国将来脱离欧盟之后的经济。

但是在伦敦之外的地区，房产市场还是比较活跃的。英格兰中东部和中西部的房价较低加上当地的经济状况，都刺激了需求和房价。预计今年英格兰中西部的房价上涨幅度可能达到5.8%，为全英国最快，中东部紧随其后。

BNP对英国各地区年均房屋价格预测
虽然伦敦中心黄金地产市场在调整，伦敦市中心黄金地产的要价下跌约10%至15%，许多准备买房的买家都停下了脚步，开始思考和等待。不过，自今年年初以来，英镑的贬值使那些希望利用有利的货币汇率、不希望有太多竞争的买家需求激增。

伦敦历史悠久，是世界上投资最安全的地方之一，而且伦敦市场与英国其它地区的房产市场相对独立。客户一直告诉我们，他们对伦敦房市的投资前景信心十足，所以认为目前的市场仍然充满机会。切尔西（Chelsea）地区的交易量就比许多其它伦敦中心地区的交易量高得多。