大浪淘沙，数据告诉你地段的价值体现在哪！

房价的变化一直是大家非常关心的问题，但很少有人去深入的探究房价的波动究竟跟什么因素有关，或者说，我们通常说的location（地段）的价值到底体现在哪里？

最近，有一家研究机构利用公开的数据进行了一个深入的分析，将英格兰的六个城市（伦敦、伯明翰、曼彻斯特、利兹、利物浦及纽卡斯尔）2016年相关的数据进行统计分析，汇总了包括社区关系、人口密度、绿化程度、交通通达性等等。

分析结果有些是可以预见的，有些也是非常让人意外的。

我们一起来分析一下：
1、绿化面积并不是越多越好
房屋周边的绿植或者附近是不是有公园，在人们的印象中，能对房价起到非常积极的促进作用。但此项分析结果发现，高绿化程度可同时与高房价和低房价有关。关键因素是，绿化是以怎样的形态分布以是怎样维护的。

举个例子，在伦敦，在一个优质花园附近的房子平均来说比其他地区的房产价格高出了11%（其他影响因素保持一致）；但在利物浦，这类房产的价格比其他的房产价格却低7%。

结论觉得很有意思?说白了就是 “甲之蜜糖，乙之砒霜”。
伦敦缺绿地，可其他已经偏远的地方，绿地面积众多，不是更加荒凉?
所以绿地一定是稀缺资源么？也要看在哪里，对吧?

2、土地使用情况是重要影响因素
在所调查的六个城市里，土地使用情况与房产的价值和居民收入水平息息相关。

在人口密度高但建筑密度低的地区，贫困程度越高，房产价值越低，因此通常是一些贫困群体居住。也许是因为历史原因，战后重建出现的遗留问题，但在人们买房选择范围进一步扩大的时候，多数人还是会不自觉的避免这种地区。

下图显示出伦敦地区土地使用情况与房价的关系：红色为房价下降因素，蓝色为房价上升因素

可以看出，房型（独栋别墅，半独立别墅）等对房价提升对影响最大。
其次是卧室间数，产权（永久产权和非永久产权），地铁站距离等。
而周围环境差，距离火车站过近（噪音，）人口密度大等会会导致房价下降。

3、老房子的价值比新房的价值高
总是有客户问我们:是不是新房子要比旧房子贵呢？贵多少呢？专业来说，并不如此。

单单从一个方面来举个例子：有价值的老房子（比如有历史，有渊源的维多利亚或者乔治时期的房产）价值可以无限高，但新房的溢价总在一定的范围内，买一套少一套嘛。

在所有的六个城市里，如果是一个listed房产（受保护的房产），这种房产的价值比同等条件下新房的溢价率要高。

在伦敦地区，离listed building近的房产的溢价平高达10.3%（49,770英镑）；而同等条件下新房的溢价率仅仅为8,795英镑。

4、多样性是有价值的
一个地区房产的类型越多，房产的价值也就越高。英国房产类型多的地区，如果加上便捷的交通和多样的配套设施，平均价值就更高。特别是配套设施的多样性，在所有城市中都与房产溢价呈正相关。

下图显示出伦敦地区，包括房屋类型等在内的各种因素与房价的关系：

这个好理解，如果周围有商业区，有健身房，有电影院，有零售街，有大超市，有绿地，有学校，有不同类型的房产，自然特别方便，人们都想去住。

提示：
这篇报告的这些结论对于投资来说有一定的参考价值：了解到什么样的因素是与高房价相联系的，从而更准确的进行投资判断。

价值是一个双刃剑，更高的价值或者更多的价值并不一定会是一件好事，至少不是对所有人来说都是一件好事。在全球的一些大型城市，飙升的房价开始把人口向外驱散，甚至达到了一定的“过滤“效果。

伦敦某些区域的“过滤”在这些年已经初见雏形，懂得英国当地人想什么，至关重要，也可以扫描下方二维码找我们私聊。