高盛炒楼记,超10亿镑售伦敦总部的投行地产算术题

舰队街（Fleet Street）是伦敦市内一条著名街道，因邻近舰队河而得名。极具神秘色彩的圣殿骑士团曾在这里，仿照耶路撒冷圣墓纪念堂建造恢弘的神殿。

十六世纪开始，这里演变成为英国出版和印刷事业集中地，直至2005年路透社作为最后一家留守媒体迁出。而从前的《每日电讯报》办公室，现在正是美国投资银行高盛集团的伦敦总部。

高盛亦正有计划迁出现时的办公室，几年前这家投行开始就近择地，建设价值3.5亿英镑的欧洲新总部，并且打算在2019年搬进去。

但最近，却传出高盛要将这栋大楼进行出售，并售后租回。

态度暧昧的高盛集团
2月27日，据彭博社等多家外媒报道，高盛集团正在考虑出售其新总部大楼，售价可能超过10亿英镑（约合88亿元人民币），并实行售后租回。

有知情人士表示，高盛集团尚未作出出售物业的最终决定，但已聘请世邦魏理仕担任经纪。报道称，上述两家企业发言人拒绝置评。

资料显示，该总部项目早在2013年便开始规划，知名的KPF建筑事务所为高盛草拟方案，并着手向伦敦金融城集团申请规划许可。

根据最初的计划，项目坐落于舰队街旁的法灵顿街，须拆除一座名为“Fleet Building”的1960年代的老电话大楼，以及附近的Plumtree Court楼。

拆除后，一座办公楼将拔地而起，面积近11.4万平方米，配备特别设计的绿色屋顶。远远望过去，将可以看见这栋九层高建筑的大片反光玻璃幕墙。

报道亦披露相关文件显示，新总部的内部办公面积约为84万平方英呎，合78000平方米，足以容纳约9600名员工同时办公，而目前高盛在英国伦敦共聘用约6000人。

图说：高盛目前的伦敦办公楼位于Fleet Street附近

事实上，高盛集团现任CEO劳尔德·贝兰克梵在去年10月曾发推支持伦敦。其称“在伦敦，高盛仍将在此投资我们巨大的新欧洲总部，预期/希望会填满它，但太多情况在我们的控制之外。”

贝兰克梵在推文的最后特地标出“英国退欧”的字眼，并配上了图。图片中，一座巨大的红色吊塔伫立在，尚未完工的总部大楼屋顶。

高盛欧洲分部CEO Richard Gnodde 在2017年接受采访时曾表示：“无论脱欧谈判结果如何，伦敦对我们来说仍然是非常重要的地区中心和全球中心。”

但高盛似乎已做好了两手准备，在发推的一个月之后，贝兰克梵就宣布法兰克福和巴黎，将在2019年3月英国正式退欧后成为高盛处理欧洲事务的中心。当时就有媒体披露，高盛已经在法兰克福租赁了八层的办公地，可容纳1000名员工。

除此之外，贝兰克梵还不忘表示法兰克福的天气很棒，并盛赞法国的食物很好吃，“我可以想象许多美国人更愿意生活在巴黎。”

同样对英国充满信心的还有大批海外买家，特别是来自中国内地及香港的富豪。吸引中国买家的因素除英镑贬值外，还有伦敦西区写字楼的租金回报率仍高于香港。

在过去一年里，劳埃德银行和毕马威等公司纷纷售后租回伦敦总部，出售的对象分别是福建房地产开发商恒力集团及来自港岛的建滔化工等。

同时，世邦魏理仕今年稍早时曾发表报告称，脱欧向金融和保险公司对伦敦金融城的胃口造成的影响甚微。其预测今年内，共享办公空间需求的持续增加将促进金融城写字楼的租赁市场，预计租赁面积将超过500万平方英呎。

另有数据显示，价格上涨已推动伦敦金融城顶级办公楼的收益率降至4%的纪录低点。对于高盛来说，现在似乎是出售办公物业获利的良好时机。

售后租回是个划算买卖
针对此次出售总部大楼，报道称房地产投资信托研究公司Green Street Advisors LLC分析师Hemant Kotak，在一封电子邮件中评论到：“对于高盛来说，这是一桩聪明的金融工程。长期租赁协议和高盛的品牌将在全球引起强烈兴趣。”

据了解，目前伦敦金融城的租金是70英镑/平方英呎，收益率在4%左右。有分析计算，高盛新总部的售价将达到约为13.76亿英磅。

金融城目前具体的收益率，应在4.2%至4.3%。可能最主要目的是，高盛要回笼一些现金”，受未来脱欧影响，高盛目前或正经历裁员，经费不足的情况，急需巩固资金。

目前，英国一些大型银行及会计师机构，对未来的经营预期不足，都希望保守经营，作观望状。在这种情况下，售后租回是一个常规的操作，对卖家和买家来说都是一个划算的交易。

资料显示，售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主租回。在售后租回方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。

通过售后租回交易，资产的原所有者在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时即可取得全部价款现金，而租金则是分期支付的。

在上面提到的两个案例中，毕马威售后租回的租约长达25年。劳埃德银行也与恒力集团签署了一份20年的长期租赁协议，恒力由此锁定未来20年稳定的租金收入。

彭博社行业研究分析师Sue Munden则说：“售后租回意味着高盛现在就可以提取资金，以防脱欧不确定因素或利率上升。高盛可以将资金投入核心业务，同时还能确保使用一个享有盛誉的伦敦总部。”

与此同时，有另一种声音指出，全球范围内的一些大型银行、保险公司、金融公司、证券公司等的总部，很少有自持物业，大多选择租用办公楼，这与目前中国国内的情况不同。

这种情况确实普遍存在，自持物业的意义不大，资金充足的情况下，企业或会选择自持。但这种优质办公物业，长期受到海外买家青睐，出价一般偏高，卖掉是更好的选择。