英国房产私人出租和公司出租的利弊

今天一起探讨一下，这个热门话题，从私人出租房屋的利弊和公司出租房屋的利弊来分析一下，哪一方面对房产出租投资更有利，更适合。

个人名义出租房产：
以个人名义出租房房屋（Buy to Let），是需要缴付个人所得税，每财政年结束是，通过自我评估申报的方式向税务局申报纳税。

在过去，英国买房用来出租（Buy-to-let）作为投资的房东，都享有一部分正当抵消个人所得税的部分。

通常情况下，税收的实际部分大概等于每年收到的租金减去贷款的月供再减去管理费维修费物业费等其他支出 。也就是说，上税的只有投资的纯利部分。

计算方式：应税收入（净租金）=租赁收入—贷款利息—维修费用—保险—水电费账单—其他费用。

举个简单的例子：
年租金收入12000镑，其中贷款还款6000镑，物业和其他费用1500镑；个人所得税的部分大概是12000-6000-1500=4500镑。

英国居民
在财政年结束，提交《自我评估纳税申请表（SA100）》（Self Assessment Tax Return）时，需要为取得的房屋租赁收入申请纳税。2017-2018财年的个人所得税起征点为11500英镑，在此以上的个人收入部分，则需要按照不同税率交税。

非英国居民
如委托房屋中介公司管理并代收租金，则中介公司需要从代收的房租中代扣代缴个人所得税，税率为20%；

如房东与租客直接签订租赁合同，当每周租金超过100英镑时，租户也应代扣代缴个人所得税，税率同为20%；

如房东可以向英国税务局申请“取得英国房租收入但不代扣代缴税款”的方式。经审核批准后，中介或租客需向房东支付全部租金，房东需在财政年结束后，提交《自我评估纳税申报表》

当然，如果房东取得的净年租金收入不超过个人免税额，则无需在英国缴税。

为了使税收制度更加公平，英国政府开始限制在个人所得税中完全减免房东出租居住房的财务成本(例如抵押贷款的利息)，而是最终将改为仅能按20%进行抵扣。（其中：财务成本包括出租房的贷款利息、贷款购买家具的利息，以及开始贷款和偿还贷款发生的费用。贷款偿还的本金部分不能作为财务成本。）这将确保那些拥有较高收入纳税级别的房东不再享受税收优待。

为使房东有时间调整，从2017 年4 月开始到2020 年将逐步实行这一变化。具体实施进度如下：

2017-2018 税务年度，75%的居住出租房的财务成本可以从房租收入中抵扣，剩余25%的财务成本依据20%的比率进行抵扣。
2018-2019 税务年度，50%的居住出租房的财务成本可以从房租收入中抵扣，剩余50%的财务成本依据20%的比率进行抵扣。
2019-2020 税务年度，25%的居住出租房的财务成本可以从房租收入中抵扣，剩余75%的财务成本依据20%的比率进行抵扣。
2020-2021 税务年度，100%的居住出租房的财务成本依据20%的比率进行抵扣。

但是这个税收政策的变化不会影响那些用公司名义购买投资房产的房东（通常是SPV 有限公司）。

故此，英国的大房东们都纷纷在努力开公司，单单是开房地产公司的，在政策出台后三个月里就新注册了4560家。

以公司名义投资人还将享受另一项政策利好，在2020-2021财政年，企业所得税还将下调至17%，同时企业的资本利得税也将减少。

不但在购房上能合理避税，还将享受各种企业税收的下调快感，这就是为什么，现在英国的职业房东们都纷纷开始成立公司，要么继续以公司名义进行投资，要么纷纷把自己名下的地产转移到公司下。

用有限公司名义投资房产的优势

1.  印花税 Stamp Duty
这是在英国购房必须缴付才算完成购房手续的一个税务，作为以公司名义的购房的话，比个人名义购房所需要缴付的印花税更有优势。

2016年4月1日的新政策，个人购房投资房或者第二套以上的房子，印花税要多交3%。如果用公司来一次性买6套或者更多的房话，可以走商业Commercial的印花税，比常规个人的低很多！

2.盈利税Tax treatment of profits
用公司盈利的盈利税，即去掉所有的成本之后（包括利息，中介，物业等），公司税的收税比例是20%（奥斯本今天宣布要把这个减到15%）；

如果是个人的话，就要按阶梯算税，6万镑一下平均30%多的税率。如果年收入超过6万英镑，超出的部分交40%的税！15%跟40%的差别啊，是一个很大的差距啊！

所以如果你未来打算买很多套房，不如把这些房产以公司的名义买，税费按照公司税来交，会减免很多。

但必须考虑的是只有你的钱一直在公司里不提取出来，那么你所有的盈利只需要交15%的盈利税！你可以把这些盈利继续放在公司里买更多的房子投资。

如果你把钱用基本工资+分红提取出来的话，每年3-4万英镑以下的部分税率很低，只有超过了4万镑以上的部分，税率才会跟个人所得税类似。

所以如果你是一直买房的话，你就把利润放到公司里面，不要提到个人或者如果提取出来也不要超过缴税的限额。这样是处理买房出租投资（Buy to Let）最最划算的方法，毕竟只需要交15%的税。

3. 遗产税Opportunities tomitigateinheritance tax
说一个十分长远的计划，或成为未来计划。

那就是你想把你的财产给你的孩子的话，你只需要把公司title转给你的孩子，而不需要交遗产税，因为技术上来说公司的这些股份和分红可以使用公司财产减免税政策。相比起来你想把遗产正常传递到你的孩子手里，要交巨额的遗产税，要省得多！

以公司名义投资房屋出租，有很多好处和政策上的优惠，但凡事肯定是有利也有弊的。

1.    资金周转问题，如果你需要贷款的话，通过公司投资Buy-to-let项目，最大的问题主要在贷款上，投资者基本上不大可能申请到与个人投资一样的Buy-to-let贷款产品，需要选择商业贷款产品。

商业贷款产品的利率比Buy-to-let贷款产品的利率更高，并且通常也不是纯利息贷款（interest-only），每月还贷金额较大。

用有限公司来贷款，对于你的国籍身份是有要求的，需要有英国永居身份，或者是英国国籍。

2.    你用来持有房产公司，必须注册成SPV – Special Purpose Vehicle 特殊单一业务公司，且业务仅限于公司买房和租房；

3. 你需要为公司请专门的会计，或者你自己熟知会计的知识，用来报税，请会计一年下来的成本会有几百英镑。

4.   apital Gain Tax资本增值税没有减免。
如果你用公司来买房，比如你10万英镑买进，15万英镑卖出的话，那这盈利的5万英镑按照公司税20%（或者马上要实行的15%）当盈利来交税；

以个人名义的话，这部分多出来的5万镑，你收入低的话要交税18%，你收入高的话要交税28%。但是，个人capital gain tax会有每年1万1千英镑收益的税务减免。

如果按照低收入18%来算的话，就相当于可以减免2000英镑左右。

简单来说，如果年租金收入将会超过52,940镑（1018镑左右一周），如果需要贷款的金额较大，每月还款多（主要针对2017年4月个人所得税新政实施后），如果购买房产最终将会作为遗产留给下一代。

你考虑和以上三个如果比较符合的话，建议你可以多开设房屋出租有限公司的资料和咨询一下会计师和专家建议。以公司名义管理出租房屋。