英国洪水分布图，及洪水对于房产的危害

以往在我们投资人的观念里，洪水离我们很遥远。

因为发洪水的一般都集中在约克郡，彼得伯勒郡或者是东英格兰海岸线上的一些区域，不是我们传统的投资地，没谁会去投那里的房子。跟我们利益不冲突。

英国洪水分布图，颜色越深的发洪水概率越高

而最近，我们也谈过，在传统的投资出租挤压了许多不善经营的房东利益之后，有许多人都卖掉房子，跑去投资假日出租房了。在未来大概率会有假日房投资热点的出现。

假日出租房，所选的投资地点无外乎有山有水。海滨城市占了大头。

有的朋友就会发现了，有些旅游发展不错的城市或地区，在洪水重灾区里头啊。这样的房子，还敢买吗？

这得看情况，具体情况具体分析。

一般来说在买房的程序中你都会从Conveyancing Lawyers获知房产受到洪水影响的风险。如果要买的房子以前遭受过洪水，那么你是肯定会知道的。

而洪水的种类有很多，不同种类的洪水对于房产的危害是不一样的。

一、地表洪水（Surface Water Flooding）

是指在一些连绵大雨的季节过后，处于低洼地形的城市或地区给排水系统的排水量不够，于是出现大量路面积水的情况。英国环境署统计有300万户住宅都留有地表洪水风险，像伦敦，伯明翰一些地区历史上都出现过地表洪水。（在我们中国叫内涝）

单从描述中我们也能知道，这类洪水发生概率较小（需要连日大量降雨），同时危害较轻，分布范围广，对于房产不会有什么明显的损坏。所以当看到房产风险评估中有Surface Water Flooding的时候不必惊慌担心，该买就买。

二、Groundwater Flooding（地下水洪水）

这个是指在低洼地区经历过强降雨之后，雨水渗入土壤抬高了潜水面，从而影响到房产的地下室或是地基。

地下水泛滥的高发区在肯特郡东部（Canterbury附近），那块地方近年来房价走势不错，加上旅游业的发展我们投资人很有可能会接触到。在买房的时候就要留个心眼。一般来说由地下水引发的洪水危害要比内涝大得多，具有持续时间长，侵蚀房产根基等特点。买房的时候应当尽量避免。一般来说选择地势高一点的房子就没这个问题了。

三、河域洪水（River Flooding）

也就是我们一般理解上的洪水了，多发生在偏内陆地区，比如约克郡。洪水的波及面积较广，危害较大。一般有河域洪灾风险的房子很难找到卖家，而且保险溢价严重。属于不能碰的房产类型。

四、沿海洪水（Coast Flooding）

理论上危害最大，由潮汛，海啸等自然因素引发的洪水，但实际上不太需要考虑。

并不是说所有建在海岸线附近的房子或者城市就有洪灾危险，英国政府对于这块的把控是极其严格的。诸如布莱顿、伯恩茅茨等沿海城市基本上不存在出现重大洪灾的风险，在存有风险的地区也没有开发商会去建房子。

值得注意的是在东英格兰海岸以及威尔士海岸的部分地区，是会受到潮汛海啸的影响的，不过波及范围一般不大。天灾人祸的事情本来就说不准，如果在投资买海边的假日出租房的时候，做房产风险评估有提及历史上曾遭受过沿海洪水，那么就不推荐买。如果仅是存在风险但从未发生过的，还是可以考虑的。

洪水在英国是一个相当常见的现象，大多发生在河域密集的区域以及东英格兰沿海，在考察房产洪水风险的时候应该具体分析。

总结一下就是易发河域洪水地区的房子坚决不买；易发地下水洪水的地区挑房子买；易发海岸洪水的地区谨慎购买。而易发地表洪水，或者是内涝地区的房子则不太需要担心。当然一切的前提是除却洪水风险，房产本身具有不错的投资价值。