23年来英国首次购房者超过置换人群

几天前，劳埃德Lloyds银行的贷款研究机构公布了一项新的市场数据：

该机构称，研究分析了2018年上半年的房地产市场行为，搬家人数被首房买家人数超越，上一次出现这个情况还是在23年前。

搬家人群和首房买家一直以来都是英国房产市场上的两大刚需源头。如今他们的比例出现变化，对我们未来的投资方向有什么影响？

把这份报告看完，就大致就有一个思路了。

Lloyds在报告中称：2018年上半年（1-6月），搬家总数为170,000，同比下降1%；对比2017年下半年，搬家总数下降了16%。

搬家人数在总数上逐年呈浮动上升趋势，而首房买家则是呈现稳定的线性增长。今年上半年搬家人群占据市场数量的49%，自1995年以来第一次被首房买家数量超越（总数175,500）。

在首房买家的线性增长和搬家人数的逐年浮动增长的同时，平均每个买房子的人比5年前多付了35%的钱。首付水平达历史新高

如下图所示：2008年到2018年，搬家人群数量变化，首套房购买者数量变化

首房买家越来越多，这很好理解。

英国每年的净人口数量都在增加。不管是新出生的人口还是从国外移民而来的人口，对于第一套房产的需求都算是首次购房。而现在我们说的越来越多年轻人买不起房，就是因为对比10年20年前，首房买家之间的竞争变得更加激烈，净流入人口越来越多，买得起房的人总数在增加，但是比例在减少。

而搬家又是房产市场上的另一大特色了。孩子越来越多，想要换大房子或者婚丧嫁娶，都离不开搬家。从以往的数据和经验来看，搬家人数总是要比首房买家多的。

一是年龄跨度大，年轻人要结婚，中年人要生子，老年人要养老。对比首房买家来说，人口基数要大得多；

二是因为家庭收入必然显著高于个人，所以可供选择的余地比较大。交易行为自然更容易发生。

但是从2011年开始，搬家人数和首房买家的人数差距就一直在缩小，直到今年被反超，是否意味着往后英国的房产交易行为的主体就是首房买家了呢？

是不是我们在分析市场的时候，就要多考虑首房买家的喜好如何，从而确保投资的房产能够处在一个更有利的竞争位置？

对于这一点，Lloyds银行的研究机构也挺疑惑的。因为按理说搬家人群的基数必然是基于首房买家的数量的。只有有了第一套房，才能构成有家可搬的前提条件。

2016年印花税改革对于搬家人群造成了巨大的打击，搬家人群在总数上没有太大的变化，但是较以往来说存在着5万左右的潜在买家。

对于刚需买家而言，价格绝对不是抑制需求的直接因素，首房是这样，搬家也是这样。不可能说我有能力买房，但是房价太高了大家就都不买了。或者说我原本打算离婚，但房价太贵了搬不起家我就不离婚了。不存在的。

所以Lloyds银行贷款部门的主管Andrew Mason对此的评价是：“没有房子的年轻人对于新房的需求变得‘慌不择路’，基本上是买得起他就买，在强大的房价增长压力面前已经不太考虑地段或是设施方面的硬件需求，毕竟他们买房子只能依赖Help-to-Buy，而搬家人数不见上升，主要是市场上优质房源被职业投资人垄断了。”

我们一直在说自从去年开始的各种租房调控手段，使得许多不善经营的BTL玩家退出了市场，但是职业BTL投资人却在这一行玩得风声水起，竞争对手减少，房租上涨，使得这批投资人既不愿意卖出现有的优质房源，另一方面还要买进好房。

他们的动作当然比用于自住的搬家人群要快得多，但是待搬家的人本身有房子住，所以更愿意去花时间寻找优质房源。因为对他们来说经济不是最主要的问题。不然在印花税改革之后数据上会有一个大幅下跌。事实上却没有。

所以搬家人群的减少是一个多种政策调控之下的综合性现象，他们对搬家，依然存在需求，迟早是要搬的。就如老年人，就如生了孩子的家庭。

涌正表示：已知了市场上存在大量职业房东，手握优质房源不肯出手，也知道了年轻人为了解决住房问题慌不择路，新房必然成为未来房产投资的主战场。

新房和翻新的房产主要优势有以下这么几个：

1、英国政府极力推崇低能耗，高环保的住房和出租理念，新房当然最契合政府思路。

2、年轻人买房基本是是喜欢买新造的，如果收入人群低的话，Help-to-Buy项目覆盖的就是这部分人买得起的。

3、搬家人群以往来说是更喜欢有特色一点的老房子的，但是职业房东数量变多，普遍了解优质老房子的价值，不愿轻易出手。那么新房就成了部分搬家人群期待的房源。

4、新建住房中存在科技的迭代问题，新能源并不会在短期内进入住房市场，由此就意味着今年造的房和明年造的房不会有太大差别，都是新房。几年以内的增长预期极高。

也有人可能会问了，所以老房子已经不值得投资了吗？

绝对值得，但仅限于优质的老房子。地段好的，经过翻新和精心打理的，结构没有瑕疵的。这些优质的老房子多少人想买买不着。绝对是有价值的。

多项政策的推行之后英国房产市场出现了比较大的变化，2018年上半年，首房买家23年来第一次超过搬家人群，成为房产市场上的活动主体。而潜在的搬家人群，他们的需求并未消灭，旨在寻找优质房源。

对于首次购房者来说，属于刚需房的买家。通常在伦敦，交通便利的两居室左右的公寓就属于刚需房。一方面价格合适首次购房者买得起，另一方面出租需求旺盛，投资人喜欢。