英国房产

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Filmworks,跟着我手把手教你怎么在英国伦敦买房!

发布时间:2018-08-09 来源: 网络

在去年的3月,从那个时候起,我就有海外置业的考虑了。不过那时纯属因为手上有点闲钱,国内又缺乏好的投资渠道,所以就想到在海外买房。后来因为一些琐事耽搁了,便一直拖到现在(沮丧脸)。拖延症的直接后果是,最近人民币对美元汇率都跌破6.8了。

形势不等人,那时候我考虑在海外买房是“有闲心买着投资玩”,现在却变成了“汇率连跌保值资产不得不买”。过去几个月,人民币对美元汇率已经下跌超过了7%,眼看着放在银行里的100万,转眼就变93万,我赶紧用手机银行将今年的换汇额度换成美元,然后,再次把“海外置业”这件事提上了议事日程。

世界那么大,买哪里的房子保值呢?

过去一年我有不少朋友都在以泰国为代表的东南亚国家买了房,普吉岛、清迈、芭堤雅都是热门之选,而且耗资都控制在了150万人民币以内。但我始终觉得,泰国政局不稳定,政府负面新闻层出不穷,且二手房交易并不火热,作为旅游度假城市每年偶尔去住住还可以,要在那里买房子,特别是还要考虑“保值”、“投资”需求,不是理想的选择。

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我还有几个朋友选择了日本置业,而且无一例外买了拎包入住的精装修然后托管出去做民宿。我综合打听了一下他们的年化收益,折腾完才6-8%左右,保值还可以,可投资就真的没太大意思了。再加上前段时间出台的民宿新政对日本的airbnb打击很大,如果买完房后近几年的收益寄望于做短租,恐怕会很桑心。于是日本也被我pass了(当然那边的小户型设计之紧凑、利用之合理确实令我心动过一阵!)

我家有个远亲在加拿大,倒是一直鼓励我们到加拿大走走看看,考虑一下在当地买房。但是我比较怕冷,加拿大的气候让我起不了亲近之心,于是加拿大也被放弃。

至于美国,本来是我去年考虑的重点,如今贸易战硝烟四起,加上美国这两年涉及枪支管理的恶性事件时有爆发(拉斯维加斯那一次我本来差点在场,事后想想后怕死了),去美国买房的念头只能打消了。

我爸妈本来很建议我在澳洲买房,原因是他们去那里旅行过一次,对当地的气候、食物和生活节奏都很喜欢,但是最近几年澳洲新房限贷、房子转手必须卖给当地人,造成二手房成交量一路走低,房地产市场整体处于供过于求状态,我有个在澳洲买了房的同事经常大叹不好转手,后悔不已,导致我也对澳洲买房持观望态度。

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想来想去,越看越觉得,在英国伦敦买房,对于现阶段的我来说,确实可以考虑看看。

本来想约熟悉的人吃个饭当面请教一下,没想到在小区健身房偶遇了邻居Peter,刚好说起他近期也在伦敦买了房,首付只给了10%(要知道如今我在国内买房,得按二套计算,首付都要70%,和全款买房差不了多少了,所以这个“一成首付”让我很是心动啊)。Peter在英国华威留过学,现在供职的通讯公司也跟英国业务联系比较多,对英国的整体环境、房产投资市场比我要了解得多。

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那么,“脱欧”两年后的英国房产市场近况如何?买房手续如何办理?过程是否复杂?因为真到了自己要出手的阶段,我对这些问题格外关注,也十分谨慎,就向Peter请教了一下最新的情况。他的结论概括成一句话就是——当下的英国,尤其是伦敦房产,仍然是中产阶级进行资产保值和投资的不错选择。我梳理了一下他的观点,在这里共享给大家(行文方便起见,我用了Peter的第一人称):

海外房产投资,我为什么选择英国?

优势一:伦敦被评为欧洲房产投资顶尖城市

我从英国硕士毕业是2010年,从那个时候起到现在,即使也发生了“脱欧”这样的黑天鹅事件,但英国在全球范围内对投资者依然有着持续的吸引力。在施罗德(Schroders’,国际知名资产管理集团)2017年全球城市30强的最新榜单中,一直受脱欧折腾的伦敦,排名不降反升,在世界最具经济活力城市排名中跃居第二(仅次于洛杉矶)!同时,伦敦也被列为全球第三大房地产投资热门城市,比纽约排名还要靠前。

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放眼整个欧洲,除了伦敦只有一座城市排名进入前30名——巴黎,位列第15名,简直不具有可比性。那也就是说,如果是以“投资”为目的,欧洲的热点依然在伦敦。

优势二:英国基础设施逐步完善 将带动房产价格攀升

我在华威读书那些年,身边同学对英国楼市有个共识——在这儿买房子,保险、稳健,但价格也基本平稳,短期内不会有太大的变化(对比2010年前后国内楼市一天一个新政、价格各种猛涨的局面,当时英国的房地产市场可谓平静的湖面,谈不上有何“波动”)。但就在我毕业这几年,英国搞了一系列基础设施项目的重大投资,预计未来几年这些大动作和大项目都将开始取得成果,那就会大规模改善英国各大地区交通的连通性,同时带动房价和周边地区就业率。

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比如说,欧洲规模最大的铁路基建项目之一横贯城铁Crossrail(伊丽莎白线)将改变整个英国东南部进出伦敦的交通模式,自2009年动工以来,据我个人不精确的测算,火车站台1.6公里半径范围内的房价平均上涨了66%。

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英国第一大高铁项目HS2(英国南北高速铁路)则是另一个耗资560亿英镑的枢纽项目,它将连接英国中部、北部和伦敦之间的八大主要城市,预计到2026年修成时将创造约2.5万个工作岗位,为英国带来价值超1030亿英镑的经济效益。伯明翰、曼彻斯特和利兹等城市都会受益于此。

我老家是郑州的,郑州本来就是“火车拉来的城市”,所以我对“铁路”、“交通”对经济的带动作用天然就有很清晰的认知。你想想随着国内高铁网络的建设,这些年有多少城市的房价收益?再对比一下英国的情况,就会得出一个基本结论——英国的房价,随着这些大型交通工程的兴建完工和投入使用,肯定得涨,而且幅度还不会太低

优势三:教育质量佳 孩子也能成为投资受益者

我在英国上的大学,对英国的教育状况感受自然最深了。2018全球排名前100名的大学中,16所在英国。剑桥、牛津、伦敦大学学院和伦敦帝国理工学院均进入全球前十名,就连我们华威的文凭,毕业回国找工作拿出来也还是很好使的。

这还只是大学教育,我有同学中学阶段就到英国读书了。在英国传统的精英教育中,学校除了提供一般学术课程,同时也着重“全人教育”(Whole Person Education), 除了要求学生保持优异学术成绩之外,更注重学生的个性化发展和个人兴趣培养。所以我早就想过,我家孩子高中阶段开始,我肯定要把他送去英国读书的。

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优势四:2019年顺利“脱欧”,2022年英房价将飙升20%

这个可能是我比较个人化的看法,我就随便一说,你也随便听听看哈:Savills的预测显示,如果英国首相特蕾莎·梅能够在2019年避免断崖式的硬“脱欧”。那么到2020年,英国的房价可能会飙升8%,到2022年,房价可能会飙升超过20%。对于我们这样的小本金“保值+投资”人群来说,这难道不是一个特别令人满意的数字吗!

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Peter的投资项目:Filmworks,50万英镑起

听完Peter的分析我心动不已,于是跟他说了自己的诉求:

  1.总价要低,小户型为主,自住出手两相宜,最好首付不要超过60万人民币(这也是我手上目前可以动用的闲钱总额)。
2.地段要好、哪怕去不了市中心也不要位于治安比较差的街区,自带精装修,不需要我飞去英国盯装修。
3.租金收益可以覆盖月供,如果是学区更加分,不是学区也不过分强求。
4.如果户型方正、比较符合中国人的接受习惯更好,不要那些看似“前卫”实则“奇葩”的怪异户型。

听完我的一系列要求,Peter说:“我不是专业的英国房产中介,建议你找个代理机构详细咨询咨询看。现在不用去到英国,在国内就能找到专业做英国房产的代理机构。至于推荐?貌似我自己买的那个项目,还算符合你的诉求?”就这样,我这个“伸手党”便直接锁定了Peter买的项目,位于西伦敦的Filmworks。

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伦敦东贫西贵,西伦敦一直是投资的热门地段。Filmworks由英国地产巨头Berkeley集团旗下的St George公司实力打造,Berkeley是英国第一大开发商,也是英国富时指数上市公司之一。毕竟海外置业,选择开发商非常重要,好的开发商能拿到优质地段地块,房子质量、装修也有保证,关键确保了准时交房。

Filmworks是个定位中产专业人士的住宅项目,位于central&Districtline交汇,紧邻Ealing(伊灵)中心地带。建成以后,它会是一个拥有166套当代公寓, 8银幕电影院及高水准餐厅、商店、酒吧配套的生活社区。我在看这个项目资料的时候,总感觉它的调性和北京的当代Moma这个楼盘很像——

·西伦敦 Ealing(伊灵)中心地带
·高档住宅区配套设施(有影院!有影院!有影院!这对我是极大诱惑)
·乘高速地铁伊丽莎白线(Crossrail)11分钟即可抵达牛津街
·周末24小时地铁服务现已投入使用

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我是个city animal,不选澳洲的一个重要原因,就是澳洲很多楼盘都在郊区,虽然环境优美,可也人烟稀少,不够繁华热闹。Firmwoks这个项目就不同了,Ealing 这个地区本身就有繁盛的购物街,同时还有着便捷的交通连接。你可以选择公路,巴士及轨道交通网络快速前往伦敦各个角落。

住在Filmworks,5分钟步行即可抵达的 Ealing Broadway 地铁站,提供了地铁Central线,地铁District线以及火车Mainline的轨道交通服务。除此之外,2019年即将开通的高速地铁伊丽莎白线,据说将把通勤时间缩短高达50%,前往市中心邦德街(Bond Street)仅需11分钟,前往希斯罗国际机场(Heathrow)仅需14分钟。

·District&Central地铁线路服务
·Overground直达帕丁顿及希斯罗国际机场
·2019年开通高速地铁伊丽莎白线(Crossrail)
·临近A4,M4及北环
·距离 Ealing Broadway 地铁站5分钟步行
·家门口有大量巴士线路服务

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因为没有在英国留学和生活的经历,我不怕麻烦特地做了点延伸阅读,发现Ealing 自治区以其丰富内敛的历史文化闻名。 Ealing Studios(全球第一家电影工作室),Questors Theatre,及 Ealing Jazz Club 等文化场所均在其辐射范围内,是我这样的文艺女中年的大爱。与此同时, V&A 博物馆,大英博物馆,伦敦西区,伦敦戏剧街,南岸文化中心等都可以从临近的 Ealing Broadway 乘轨道交通快速抵达。

·Ealing 有超过100片开阔绿地
·丰富的餐饮美食选择
·大量健身及活动设施
·每周当地集市供应新鲜蔬果

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至于所谓的“学区”,Ealing区域内 100% 的中学都获得了英国教育局 Good 以上的评级,Filmworks 住宅区周边更是不乏 Outstanding 的公立学校及顶级私校!

  ·Ealing区域 100% 的中学获得了英国教育局 Good 以上评级
·Ealing区域 94% 的小学获得了英国教育局 Good 以上评级
·距离西伦敦大学(West London University)仅10分钟步行
·乘轨道交通可快速抵达多所国际顶尖大学

然后说说户型和建筑本身,Filmworks的 室内效果图看起来也相当诱人,而且全都精装修交房,配上家具包就能百分百还原效果图了:

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当然啦,效果图这种东西算不了数,要看户型是否合理还是得看户型图喽!这是Peter买的Manhattan户型示例(Manhattan户型,相当于我们国内的大套间,单身或情侣在英国都非常喜欢这种户型),室内实际面积41平方米,赠送阳台面积5.3平方米,总价50多万英镑,这也是我重点考虑的户型:

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目前这个项目还剩2套Manhattan户型了,所以我也要抓紧考虑一下,除了Manhattan户型外,还有正统的一室户型、二室户型、三室户型。因为怕抢不上,一居和两居我也作为备选。

我这里顺手把项目资料截图给小伙伴们参考一下哈,户型蛮方正的,利用率也很高,关键英国的室内面积都是实际大小,不像国内有那么多公摊。所以英国50多平方的户型,相当于国内70平方左右了,而且阳台面积全部赠送,感觉赚到了,有木有哈~

一居室户型示例(室内实用面积51平方米+阳台赠送5.2平方米)

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二居室户型示例(室内实际面积77平方+阳台赠送面积20.3平方米)

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三居室户型示例(室内实用面积108平方米+阳台赠送面积24平方米)

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三居室豪华露台公寓户型,这个基本跟我就没关系了,但不影响我看着它流流口水哈……

房产名称:Filmworks
房产地址:Ealing Broadway, London W5
房产价格:£544,950起总的来说,为何投资伦敦Ealing?

·预计2015年-2020年间距离 Ealing Broadway 地铁站半径750米范围内的房产增值率达50%

·Crossrail调查报告显示直至2021年,Ealing Broadway 车站周边的房产增值将超过Ealing 区域平均值27%

·Filmworks附近商业中心,包含葛兰素史克,Walkers等著名品牌英国总部,有超过15,620家企业,超过150,000工作人员。Ealing 的新建房产市场获得了空前的需求,以 Filmworks 旁边已完工的Dickens Yard 楼盘为例,每套公寓平均获得了12.4位租客的求租申请

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  ·随着2019年Crossrail的完工,从 Ealing 前往伦敦市中心和金丝雀码头的时间将缩短至25分钟
·政府已投入10亿英镑资金到 Ealing 区域进行基础设施建设,住宅及零售区域的升级改造

综合来看,这个项目地理位置、房型及设计,基本都符合我的需求,我甚至在想,什么时侯职场到了倦怠期,说不定可以gap一下再来这边读个书,这个楼盘都属自住、投资两相宜的。因为Peter只是先我一步的买房人,不好麻烦他太多,于是我干脆直接找到了这个项目的房产中介商——涌正投资,并且在他们的上海办公室见到了负责人youki。

youki跟我年龄相仿,谈吐爽快,观念西化,是我很喜欢的那种职场女精英。他们在上海、伦敦均有办公室,从2015年成立到现在,一直专注于做英国房产中介的业务。基本上他们的英国房源是国内最丰富的,都是本土正规开发商直销价,可信度比较高。尤其是最热门的伦敦、曼彻斯特和利物浦等城市,都有很多不错的case。

最打动我的一点是,涌正投资的咨询顾问全都有着留学/生活在英国的经历,特别是具备伦敦生活、工作和学习的经历。

整体考察的情况还比较放心,离开涌正投资的办公室后,出于投资人的职业习惯,我特地在“天眼查”上查了一下这家公司的基本资料,发现工商信息真实,没有不良舆情,就基本敲定了这家作为中介机构。

此后,我又展开投资人的看家本领,做了一些DD(背景调查)的工作。其中最绝的一招,是拐弯抹角联系上了好几个真实的买家,了解他们真实的购房经历。以下是我采集到的几个故事(姓名做了处理),也一并分享给大家:

案例一:伦敦留学研究生倩倩,省下租金还挣了一套房

倩倩是家里的独生女,在英国读完本科又继续念研究生。读大学时,倩倩一直与人合租,房租每个月700镑,只有小小的一间卧室,与其他两个女孩共同分享客厅和厨房。

倩倩跟家长合计了一下,按照现阶段的规划,自己硕士毕业后很有可能留在伦敦工作,这么一来,租房的投入一直稳步增长,且毫无回报可言,但投资一套2居小户型,价格在60万镑左右,两间房若不自住,每月至少可收取租金2000镑!就这样,倩倩父母为她在学校周边购买了一套小两居,读研期间,自己住一间,多出来的一间房子还租给了自己的同学,不仅环境更舒适,每个月收取的租金部分,也够基本生活费了。

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而且在英国买房,除了看房、交定金等,法律规定买房程序需要交由律师来办理。整个过程下来,对海外房产业不甚了解的妈妈,和还未涉世的倩倩,完全不需要亲自跑腿各大机构递材料或交钱,由中介联系当地英国律师去办,其省心之处让长居国内的倩倩妈妈赞叹不已。

案例二:伦敦工作的袁凌,单身也要拥有自己的小户型

袁凌英国本科毕业后,顺利在四大会计师事务所找到了令自己满意的工作。拼了两年事业后,她开始对自己的生活品质有了更高的要求。袁凌现在还是单身,但她觉得,感情和房子不是一码事,在没有遇到合适的人之前,一个人也要过好自己的生活。

袁凌的年薪大约在5万镑,收入完全自给自足。对于工薪阶层来说,在英国买房有三大优势:

1. 首付低,可以只付5%-10% ;
2. 印花税针对首次购房小户型有优惠 ;
3. 银行贷款汇率低,平均在1.9%-2.5%。

在英国,袁凌独自一人可以贷款约25万镑,这样,凭借手里的存款加上父母帮忙添的一点点首付资金,袁凌就拿下了一套价值36万镑左右的一居室。

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袁凌跟我说,她的计划是之后如果有另一半了,两人可以卖掉小户型换大的,或者对方也有房的话,将现有这套小户型用来租赁,租金抵销贷款,也不失为一种很好的投资方式。

案例三:国内投资客,投资孩子未来的教育

秦德盈夫妇生活在中国的二线城市,这次是专门飞来北京办公室处理英国投资房产事宜。他们做生意赚了一些钱,在当地过着不错的中产以上生活。秦太太说,他们有在英国买房的念头,完全是为了家里两个小孩的教育。

秦太太当着我的面算了一笔账:一个孩子从小学到高中,私立学校学费每年10万*9年,两个小孩便是180万元。大学如果在英国念,外国籍留学生学费加生活费一年约30万,这样下来,30万/年*(3年制大学+1年制研究生)*2/孩子=240万元。这两笔钱再添点儿零头,500万人民币的教育费足够投资伦敦近郊好学区房了。

从长远来看,在英国买房的这笔钱和投资俩娃教育的钱,并不冲突,反而相辅相成。夫妇俩最终选择在伦敦近郊哈罗买一套房,这里风景优美,环境安全,坐靠哈罗公学,有着良好的学习氛围,他们觉得,这一选择会为未来孩子的教育提供安全感。同时,不住在英国的日子,可以将房子租赁给现在本学区升学的孩子家庭,租金收入很稳定。

就这样,在经历了“实地考察”+“买房人访问”之后,我copy了Peter的投资计划,也在涌正投资签了Filmworks预订单,加入了伦敦买房大军。因为才刚刚开始办理,还没有经历整个过程,一些具体事务性工作的心得和经验,暂时还不能在本文中分享给大家。且等这次买房尘埃落定后,我再详细跟大家汇报哈!

最后帮youki和她的涌正投资做个宣传,感兴趣的小伙伴可以找他们咨询,太专业的问题别找我哈,我也是当甩手掌柜交给他们办的。

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