只有五万英镑，能投资英国房产吗？

最近遇到几位朋友咨询同一个问题，“我手上有小额资金（5万镑现金左右），能在伦敦投资房产吗？投资哪个区域比较好？”

答应是肯定的，我们今天就聊聊如何能够效率利用这5万镑创造收益。

先分析一下5万镑是否贷款的两种情况 :

情况一、 5万镑纯现金不贷款买房

能够投资的区域肯定是外伦敦，比如英格兰北部地区，租金低廉，房价涨幅可忽略不计。不熟悉那些地区的投资者需要做大量功课和实地考察，强烈建议三思（宁缺毋滥）。

情况二、用5万镑贷款给首付

考虑扣除印花税、装修等费用后，最高可以买到价值约£180,000的房产。这个价位在伦敦较偏或较差区域的二手一室公寓或studio。而高额的印花税和针对Buy to Let投资者的税收政策，对购房出租的投资人来说，租金回报率不会很理想。

投资房地产的两大回报来源： 1.租金回报 ；2. 房产增值回报。

租金回报主要是通过收取租客租金所产生的现金收入。而房屋增值回报则通过宏观经济影响例如通货膨胀或周边公共设施配套的增加带来房价上涨。虽然英国脱欧局势尚不明朗，但是长期来看英国房市仍是以上涨为主。

作为投资，我建议大家把眼光着重在创造租金现金流上。好的投资必须是现金流为主（生存食物），增值是若干年后的财富。若果置业无法为你创造良性的现金流，就算房子价值在若干年后上涨了，它也是有缺陷的，非健康投资。

在贷款市场的疲软下其实购房出租（Buy to let）早已死。以5万英镑为初始基金，能为你创造稳定现金流的方式，大致分为以下四种：

1.HMO-群居出租物业,可以理解为“分租”

HMO (House in Multiple Occupation) 是把房子按照房间数量出租给不同的租客。它和Buy to let最大的差别在于，Buy to let把一套房子完整租给一个租客或家庭，而HMO可以有没有任何关系的不同租客同时居住，租客分享使用厨房、卫生间等公共区域。在住宅市场较为活跃的地区，用贷款买一套价值£180k的维多利亚时期的排屋terranced house典型2+3（楼下两个独立客厅，楼上三个卧室）的结构，把他改造成4房或5房来分租。

如下图所示，把楼下客厅和饭厅分开，客厅变成一个房间，在这个结构下由于厨房空间比较大，我可以把客厅跟厨房放在一起，这样我会把饭厅也改造成房间，所以一共是5个房间出租。通常前三个甚至前四个房间的租金收入是成本（贷款，水电杂费等），最后一个或两个房间的租金才是你的利润。经过全新的规划和调整，我以HMO出租获得的现金流比Buy to let整租的收入更可观。

2. Sublet-转租，可以理解为“二房东”（专业做租赁，不是黑房东）

以低于市场价的价格，从房主手中直接租下整套房屋后再做HMO分租。方法跟上面基本相似，而最难的是如何从房主手中直接获得房源。要注意做转租二房东想获得可观的利润，房屋至少要有四个房间，头三个房间是成本，第四个是利润点。除此之外，也需要确保每一个房间平分的利润至少有£100/月，例如5室HMO计算下要能达到£500/月纯利，你再考虑入手。

3. 短租Airbnb

前面虽然说到的“Buy to let已死”，但不代表要停下买房的脚步。“Buy to let已死” 只是从现金流方面得出的结论。把地段方便的一室/两室公寓拿来短租，这是最近一两年很多投资者转型的方向。

另外，把房子做短租airbnb也适合用在转租sublet的领域里。建议大家挑选小户型公寓，交通和生活一定要方便，最好能有停车位。

4. 投资可靠的投资者或投资者项目

从Saver到Investor的身份和思想转换，与其把钱放在银行赚微薄的利息，不如以投资人的身份，把资金投在可靠、收益可观的项目里，从而更多的利润。投资别人的项目获利的方法通常有两种：

1. 在一个设定的期限内，获得设定的回报fixed return，风险也较小。行业内比如说五万英镑借贷，可以拿到至少8%的利息，一年获利3996镑，相对英国高街银行存款利息率在

2. 资金入股项目，但是这个对于金额数量会有门槛要求，具体按照项目而定，需要承担的风险也会比第一种高些。

靠房子赚钱的方法很多，身边也有很多真实的例子如何用最少的钱投资来改变自己的生活。最重要的是行动，投资也是累的，也是麻烦的。大家要赚钱千万不要怕苦怕累。