伦敦房产房屋改建许可在富人区通过率更高？

最近，家住西南伦敦Wandsworth一户人家成为了伦敦房产媒体的一个焦点。

事情是这样的，有一对姓氏为Snell的夫妻，在去年（2017年）一月份的时候买了Wandsworth区Denton Street的一处房产，当时花了£525,000。

这套房虽然只有一室一厅，但花光了两口子的毕生积蓄。（Snell夫妇今年41岁，才靠积蓄买下这第一套房，伦敦年轻人的住房压力可见不小…）

这处房产属于维多利亚风格建筑，是联排房。由于一室一厅本来就不大，所以夫妇买房的时候，前房主已经做过一个扩建，把天花板抬高了20厘米，装成了一个loft风格的宜居住所。

大概就是这么一个结构：

刚开始夫妻俩还挺满意了，毕竟在伦敦奋斗了半辈子，终于有了自己的小家，搁谁都会开心一阵子。

不过，坏就坏在这加高了20厘米的天花板上。

就在Snell夫妇搬进新家两个月后，当地Council类似国内住建办公的部门（Planning Committee）找上门了，表示这个扩建的天花板属违规建设，必须拆除重建。

Snell夫妇听到这个消息无异于晴天霹雳，和当地政府商谈无果之下天花板必将被拆除改建。其实从外面看，20厘米真看不出什么（下图右边是Snell夫妇房子的屋顶）

但规矩就是规矩。

拆了天花板重建，没地方住了不说，整个房屋的结构还要大改，此外市场的估值肯定也会发生巨大的变化。虽然Snell夫妇可以通过法律途径找到前房主救济自己的权利，可摊上这样的事情，想必谁都不愿意的。

所以，关于房屋的改建，有些什么要注意的呢？

但凡涉及到以下三类，都需要在当地政府网站上填表，申请一个Planning Permission，否则就是违规建筑：

◆添加附属建筑物
◆改变房屋结构的大型工程，如：房屋扩建
◆改变房屋用途

上文中的Snell夫妇的情况，就是属于第二种。

前手卖家做房屋扩建没有申请许可，导致了后手买家遭殃。回头后手买家找上门，倒霉的还是自己。所以这一点房东朋友们要留心了。

另外一个比较有意思的事情是，在伦敦不同地区，这个改建申请的通过率也不一样…

大体而言就平均房价高的区，通过率高；平均房价低的区，通过率也越低…

看下图：伦敦各地区改建许可通过率

表格形式：

这两个图是一家数据机构统计出来的，排名前5的房价，在伦敦都属于非常高的了，难不成越贵的地段，改建通过率越高吗？

一个原因是不同区council的财政收入不同，边区的区政府和中心区的区政府从上级部门获得的拨款和本地的财政收入当然有很大的差异，前者没钱，所以处理申请的效率低，遇到复杂的改建工程无法处理，于是通过率就低；比较有钱的区政府则更能抽出人手和资源来去处理改建申请，甚至帮助申请者完成改建工程。因为核心区不少房子都是保护级建筑，本身就价格不菲，却并不宜居，在住建这块投入更多资源也无可厚非。

另一个原因可能跟出租市场有关，大家看改建通过率低的几个区，大多都是这几年投资买房出租比较火的。Bromley，Lambeth，Newham，Croydon。房东为了创造更多营收利润改变房屋格局很常见。人多了难免出现不符合规定乱改的情况，那就不给通过。核心区房子动辄天价，很少会有人为了多几千镑的租金去破坏房产的结构，得不偿失。自然通过率也高。

第三个原因，和申请改建的房东材料有关系，小编的多年房产经验下来，发现买在地段好房价高的房东，往往已经具备了很多房产购买和处理经验，改建许可申请材料这部分的准备非常充足，包括请专业建筑公司设计和打造，甚至花1年-1年半的时间和本地区政府申请，所有的小细节关于邻居的隐私，灯光亮度，窗户大小和方向，以及是否破坏本地区的统一风格等等，都会一一耐心专业的写报告和方案，所以成功率高和房东本人的文化素养以及财力精力也有直接关系。

不过对于我们投资人来说这也是一个要注意的情况。

在通过率低的区买二手房考虑的因素又要多一项了。万一你这房子是没经过申请就改了的，买下来以后可以说是无穷无尽的麻烦。买房的时候可以去皇家特许测量协会（RICS）官网上找结构测量方案，以前我们说过，就不展开了。

当然，还有一个不错的规避途径还是买新房！保险和安保都已经就位，也不用担心任何改建的风险。

在伦敦，自己改建房屋还算是一个比较常见的现象，只有获得了邻居的许可，合理的规划等等，才能通过扩建申请，过程还是比较复杂的，很多大明星和知名富豪也不一定可以申请通过。

同时我们在这次的数据中也看到了，一些平均房价比较低的地区住房改建通过率还是比较低的，其中不乏很多没通过申请的房东做非法改建。买二手房的朋友们就需要留个心眼。一旦被发现，需要被强制拆除扩建工程，还要被罚款。

如果大家懒得考虑改建扩建这些事，还是直接买新房省心省力。