海外房产买在哪安全，你买对了吗？

发布时间:2018-08-24 来源:任泽平

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球近百年房价走势，考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。

一国内部哪个区域房价涨幅最大？
人口流入的大都市圈

特征：
1.由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。
2.在大都市圈内部，核心区域房价涨幅显著高于其他地区。
3.人口流入幅度大的地区，房价涨幅可能更大。

大都市圈房价跑赢印钞机

房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利；

长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。

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从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。

举例：

01英国：伦敦房价50年106倍，内伦敦涨幅更大

伦敦有三个范围：伦敦城（Cityof London）、大伦敦（Greater London）、伦敦都市区。

伦敦城即伦敦金融城、面积很小，一般意义上的伦敦指大伦敦地区，包括内伦敦（Inner London）和外伦敦（Outer London），当前GDP占英国的20.1%；

伦敦都市区则由大伦敦及周边地区组成。由于城市规划问题等造成大城市病突出，英国政府一度控制伦敦特别是内伦敦人口、在二战后外迁产业、大量建设新城，1941-1991年伦敦人口从862万降至639万，后回升至2017年的882万。

但在经济作用下，伦敦周边地区人口长期集聚，1931-2001年英国东南地区人口从不到1300万增至1800多万。

大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍，远超英国、英格兰地区房价平均涨幅（61、70倍），和英国名义GDP涨幅（49倍）。

根据英国国家统计办公室数据：

1968年4月至2018年3月
●大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至47.19万英镑/套，涨幅达105.8倍，年均涨幅9.8%；
⊙英格兰地区房价从0.34万英镑/套上涨至24.09万英镑/套，涨幅达69.7倍，年均涨幅8.9%；
⊙英国房价从0.36万英镑/套上涨至22.41万英镑/套，涨幅达61.3倍，年均涨幅8.6%。

而同期（1967-2017年）英国名义GDP上涨48.7倍、年均增长8.1%，房价涨幅明显跑赢名义GDP增长。

分阶段看，大伦敦与英格兰、英国房价涨幅在1994年之前非常接近，但在1995年后波动明显加大，特别是在2008年全球金融危机之后。

1968-1994年，大伦敦、英格兰、英国房价涨幅分别为15、14.7、14.6倍，差异较小；

但2018年3月，房价涨幅明显分化，分别为5.3、3.5、3倍

受2008年金融危机影响，2009年4月大伦敦、英格兰、英国房价同比下跌16.6%、15.0%、14.9%；

之后，在货币刺激量化宽松背景下，房价逐渐回升，至2018年3月年均增速分别为7.5%、4.5%、4.1%。

从伦敦都市区内部看，大伦敦房价涨幅位居首位。

1995年1月至2018年3月，大伦敦房价上涨5.34倍，明显高于Kent、Windsor and Maidenhead、Hertfordshire、Essex、Surrey等周边地区4-4.5倍左右的涨幅。

从大伦敦内部看，内伦敦核心区域房价涨幅更大。

1995年1月至2018年3月
内伦敦房价从7.83万英镑/套涨至57.9万英镑/套，上涨6.4倍；
外伦敦房价从7.30万英镑/套涨至2018年3月的42.39万英镑/套，上涨4.8倍。
当前伦敦房价最贵是：
Kensington and Chelsea（134.36万英镑/套）
其次是City of Westminster（101.24万英镑/套）

分别较1995年1月上涨6.3、6.6倍。