在伦敦置换房屋，要留意该区域人口去留问题

以小换大和以大换小是有本质上的区别的，这个区别只要指人口的去留。

近日， 伦敦人口“小房换大房”的调查报告新鲜出炉，这里也跟大家分享一下。讲讲关于伦敦人（尤其是中年人）以小房换大房的情况。

小房换大房是非常普遍的一种情况，搬家和购买首房是英国房地产市场上主要的交易行为，相比之下房产投资所占份额仅为总交易数量的10%不到（包括国内投资和国外投资）。

“大房换小房”我们也以前专门说过，大多都是想卖掉大房子住小房子的老年人，对于房产周边的医疗，交通而后生活便利度要求高。基本上都是从北往南迁，既有老人，也有谋求个人发展的年轻人。如果现金流短缺，对于以小换大的庞大老年人群体来说可以申请“资产释出”equity release，解决问题。

小房换大房的主要家庭是那些年轻的时候在伦敦奋斗着，有了家庭和孩子之后，伦敦市区的小房子满足不了一大家子的人的生活需要，而去伦敦的学区房，或者通勤小镇或者周边便宜的地区换大房的买家。

是的，以小换大和以大换小是有本质上的区别的，这个区别只要指人口的去留。

1，卖了大房换小房的业主，人员往往都会随着房子迁移，不论是老人也好年轻人也罢。打个比方某人原本在东北英格兰有个四室的大别墅，卖掉之后在伦敦买了一个两室的公寓。这些人基本上会随着买房搬入伦敦居住。

因为以大换小本身看中的是房产地段的外部属性。对伦敦楼市的影响，当然是迁入人口多了，购房需求大了，房产数量有限，供不应求推动价格上涨。

2，而以小换大呢，虽然业主会因为诸如结婚生子等因素在学区或者远一点的地区买入大房子，但是劳动力多半还是留在原来房价高的地区。

比如一个在伦敦上班的中年人，结了婚生了两个小孩，原本的两居室公寓就不够住了。于是卖掉伦敦的公寓房，在伦敦的通勤小镇买了一个大别墅，但他本人的工作还是在伦敦。这些人中的一部分会在伦敦另租单身公寓，或者买一间更小的房子。每周还是要在伦敦住。这也是支撑地区房价的一个主要因素，毕竟搬家人数所占的市场份额还是很大的。

2008年金融危机英国的楼市在遭遇重创之后，很多来自海外的投资人嗅到商机，资金开始涌入英国楼市“抄底”，最先受惠的肯定是伦敦，然后受涓滴效应和“以小换大”人群的出现，盘活了周边核心城镇的楼市。剑桥、牛津、伦敦现在的平均房价对比当年的峰值增长涨幅度都超过65%。

以往伦敦房价随中心扩散式增长，“以小换大”的人们普遍都会选择去英格兰东部，东南，以及西南买房子，一方面离伦敦近，另一方面房价也比伦敦便宜很多。

如下图所示：伦敦地区准备小房子换大房搬到郊区居住的人口都选择搬去了哪里

而东北英格兰和威尔士等地人口持续流入伦敦，东南英格兰的平均房价突破伦敦工资水平的阀值，所以今年开始就有变化了。调查报告指出以小换大的搬家人数在西北和米德兰兹地区显著增加，虽然一部分人依然要去伦敦上班。

但苏格兰，威尔士以及东北英格兰比例依旧低迷。

人口的流动是城市发展最常见的现象，伦敦的人口有外流就有涌入，而且全世界的顶级人才精英都在这里，自然不用担心人口流入。

这份市场调查的结果显示：伦敦地区“以小换大”搬家人群的偏好正在发生改变。今年在西北英格兰、米德兰兹地区“以小换大”搬家人数出现巨大增长，虽然工作人士每周还将有近半数时间住在伦敦，即扩大了首都房产的需求，又增强了地区的流动性，还带动了通勤区房价的上涨。