退欧后的英国房价变化趋势? Aftermath of Brexit

–01-退欧后初期市场回顾

伦敦房地产市场是受到经济和政策不确定性以及印花税变化的影响最为严重的地区。

2016年英国退欧投票成功后，其英国房价并没有因为而立刻收到重创，仅在2016年下半年出现缓慢上升的情况。如图所示，英国房价在退欧后年增长率在2016年跌到了3%，2017年时继续减缓。如图3.1所示，从2016年6月的8.2％降至12月的5.2％，但全英地区平均涨幅任然为7％。

房屋交易总数显示出比较大的重创，但是影响房屋交易数量的还有别的很多因素，比如2016年英国印花税改革。如图所示，2016-2017的交易量十二个月内同比增长为负，与2016年前两个月交易量155,000笔相比，2017年同期仅完成132,000笔交易。

-02-普华永道 | 退欧后十年预测

普华永道在2017年使用计量经济学时间序列模型来预测英国2018-2025年的房价。这是将房价与房产市场核心驱动力以及经济联系起来，比如盈利增长，住房供应和信贷条件，普华永道利用这些关系来预测未来英国房价将发展。从中期来看，由于盈利增长将持续上升，普华永道预测房价将以每年4％左右的平均增长率略微增长，英国的平均房价将在2025年时超过30万英镑。

根据伦敦市政府2017年发布的住房问题白皮书对英国房产市场每年需要25万套新房的总结，英国政府承诺将在2020年前建造100万套房屋，到2022年再建50万套房屋，以实现这一目标。从2015到2017年，英国每年新建约190,000套新房，比前三年增加26％。普华永道预计这种上升趋势将持续到2020年新建项目达到216,000左右。这相当于英国住房存量每年增长约0.9％。

普华永道的研究结果表明，这种规模的建筑增长会略微限制未来的房价增长，但不会从根本上改变房价增长趋势，到2025年，额外建筑方案的累积影响估计仅为5,000英镑左右。原因是英国过去40年来一直却少新房建造，而要消除这一点就需要同样长时间的高于平均水平的持续修建新建筑。普华永道的分析表明，简单地实现7 – 8年的平均建筑水平对供需平衡等价格的影响有限。所以英国房价并不会因为过多建造新房而停滞不前。

由于预测房价需要考虑到许多不确定因素，尤其是当下因为退欧风波英国正在经历历史巨变，许多以前的制度都在发生根本上的改变，所以除了以上预测，普华永道还提供了另外两种Alternative预测(如图所示)。

高情景预测反映了一个强大的宏观经济环境，其中盈利增长回归到退欧之前预期的利率，抵押贷款增长更加强劲。在这种情况下，房价在短期内可能会有所增强，在中期内可能会显着增强，2020年和2020年之间的平均增长率约为7％。这种情况意味着到2025年，英国的平均房价可能达到约370,000英镑。

而低位情景则反映了英国脱欧对盈利增长的严重影响，普华永道认为这在中期仍然非常脆弱。该情景还假设信贷条件收紧，在这种低位情景中，房价在中期内平均每年平均只有1％左右的涨幅。当然，这种预测只有在以上假设成立的情况下才可能成立。

–03-伦敦政经 | 退欧后十年预测

Santander银行最近专门请伦敦政经的地理经济学教授对伦敦住房市场做了一项报告。报告指出：到2020年房产价格将上涨23％，到2030年将上涨97％。这意味着现在平均价格为28万英镑的房屋价格将在五年后售价约344,000英镑，在十五年后售价将超过50万英镑。

Cheshire教授指出，房屋需求会随着经济变好或是借贷便宜而增长，反之亦然。但由于英国建造的房屋数量几乎没有变化，这些需求的波动主要表现在价格变化上。所有在房地产市场的专业人士都知道：这是住房市场周期。因此，2020年或2030年住房价格上涨的幅度将受到今天市场所在周期的强烈影响。房价可能会在2019年崩溃，但这并不意味着长期趋势已经停止上涨。

同理，住房市场可能在2022年持续繁荣。虽然预计英国整体房地产价格将呈上涨趋势，但这些增长不太可能是一致的。Cheshire教授预计最大增幅将在伦敦地区，北爱尔兰最少，紧随其后的是英格兰的两个北部地区。如图显示了区域层面的当前和预测房地产价格，图显示了百分比最小和最大的增长。

根据Cheshire教授，房地产价格变化会让已拥有房产者收益，但会损害尚未购买的人的购买机会。这一点可以通过收入与房产价格成反比来理解。随着时间的推移，房屋会越来越难以被支付，这是因为房屋上涨的速度比实际收入上涨的速度快了很多。预计最糟糕的这类现象的恶化将出现在伦敦，对于最贫穷的25％的家庭而言，相对于最便宜的25％的房屋，预期的可订购性下降会更为严重。北爱尔兰将是最容易被负担的地区，所以预计会最受欢迎。在这里，试图购买平均价格房屋的低收入人群在可购性方面几乎没有变化。对于最穷的25％，所有地区的可购性预计会变得更糟，所有价格最低四分位数的房屋价格约为2030年伦敦最低四分位数工资收入的17倍。

因此英国房产价格总体趋势是价格上涨和可购性恶化，特别是对于较穷的人以及伦敦和东南地区的人。然而，这对许多现有业主来说是个好消息，尤其是那些处于高端市场的业主，他们占据了更昂贵的房产。Cheshire教授将估价百万英镑以上的房产作为“昂贵”的象征性门槛，原因是根据伦敦政经的预测，2020年到2030年市场价格将达到100万英镑或更多的房屋会更多。下面我们来看看这些100万英镑以上的房屋将集中在哪里。

–04-重击百万房

总体而言，从现在到2030年，伦敦政经预计价值100万英镑以上的英国房产数量将增加三倍以上。将近一半的英国100万户家庭， 占总住房存量的1.77％ – 目前房产价值在100万英镑或以上。到2020年，这个数字将增加到近689,000（2.37％），到2030年，预计将达到160万或5.14％。毫无疑问，这些真正昂贵的100万英镑以上的房屋集中在伦敦和英格兰东南部。

预计到2030年，伦敦大约25％的住房价格将达到100万英镑或更多，而东南地区约有7％的存量处于同一水平。与之形成鲜明对比的是 – 在北爱尔兰从低价区转移到伦敦和东南并且仍然是房主的人越来越多，伦敦政经预计到2030年，北爱尔兰只有0.28％的房屋定价将超过1百英镑。在东北，约克郡和亨伯河，西北，威尔士，苏格兰和东米德兰兹不到1％。此后，英国将更加明显地分为住房富人和住房贫困人口。图将这些预测分解为更小的区域，显示出惊人的鸿沟。为了给出一些进一步的例子，在频谱的最高端的两个伦敦自治区预计将有超过70％的房屋价格将达到百万英镑。

–05-总结

根据伦敦政经研究报告，在未来五到十五年内，英国房地产价格将会上涨这一事实并不令人意外，但通过专注于某些价格点，如100亿英镑的标记，我们可以看到这些变化的快速发展以及它们在英国的发展方向。对于大多数业主来说，这种通货膨胀将是一个好消息，将越来越多的业主推向价值100万英镑以上的房屋。对于那些仍然渴望购买房屋的人来说，这将越来越困难。

在未来，将有许多新的，有意义的方案，以及随时可用的建议和产品设计，为首次买家进入物业阶梯而服务。同时，贷方应认识到这一部分市场的重要作用是维持强大的住房生态系统，不应阻止潜在买家进入市场，但现有业主也不应自满。今天蓬勃发展的市场明天可能会缓慢或飙升，在这两种情况下都会有赢家和输家。