不确定性笼罩的市场下，英国房产还是个好的投资选择吗？

任何一种投资都有涨有落，自从2016年6月公布脱欧公投结果后，不明朗的前景成为伦敦住宅市场前进路上最大的绊脚石。而随后各方的数据都显示伦敦房价增幅陷入停滞，对价格的担忧情绪也在增加。

以上种种，对于那些犹豫现在是否是买入英国房产时机的人，都会让他们迷失方向。

最近，一位本地买家在伦敦附近的Peterborough找房子时就发现市场中一些具有对比性的房产价格，有的上涨，有的下滑，也有的持平。

“每个城市都划分出很多个细分市场，全英国也是一样的，”网站PropertyChecklists的创始人表示。

随着一些曾经热门区域的价格增速放缓，交易水平持续下滑以及英国不明朗的经济前景，房产市场也变得更加谨慎。买房出租(Buy-to-let)投资者们受到新的税收和规范政策影响，而自住买家则在重新考虑高风险的房产置换，因为贷款利率已经开始上涨且抵押贷款可负担性的规则依旧严格。

然而，有些人认为目前市场的不确定性也为精明的投资者提供了找到合适房产的机会。

那么在目前这个情况下，英国房产还是一个好的投资吗？

关键词：价格

Hometrack的董事长Richard Donnell表示，整个英国目前都还处在一个住房周期内。但是不同的城市处在不同的周期，有的已经结束，有的刚刚开始。Hometrack的最新预测指出，在诸如曼彻斯特和利物浦这些城市的房价迅猛增长的时候，诸如阿伯丁和伦敦部分地区的价格却陷入颓势。

在英国其他地方，还可以看到伦敦和东南地区曾经高速增长的涟漪效应。

“与10年前相比，5个城市的价格上涨了50%，包括剑桥、牛津和布里斯托，”Donnell表示。“但也有一些城市，比如格拉斯哥和纽卡斯尔，他们的价格仍低于10年前。”

低迷的市场活动反应了这一混合的市场现状。交易量连续四年保持同一水平，约每年120万套，但伦敦市中心或“优质地段”的交易量放缓更为明显，过去四年交易额下滑了20%。卖家也渐渐接受了买家在减少这样的事实，如今的市场对供应商提出了更高的要求。

但还是有一些卖家不愿承认市场风向的变化。其中一个例子就是房屋要价和成交价之间的巨大差距，伦敦市中心的差距在10%。曼彻斯特和伯明翰地区则缩小至2.5%。

关键词：人

针对不同的资产类别，业主和房产往往有着强烈的感情联系，但这种情感因素并不存在于isa或股票基金中。房产服务公司Viewber的创始人Ed Mead指出统计数据在房产市场中的局限性，有时更重要的是人为努力。

业内人士Mead表示，这标志着公众对住房功能以及英国房价的态度发生了长期的转变。“在我有生之年，房产从住宅变成了投资”他表示。

尽管如此，他对于目前的房产市场仍然看好。他认为在市场低迷，成交量较低的情况下，价格可能很难说明什么。但是实际情况是，每个人的位置并没有改变，这意味着一方面的损失很可能是另一方面的收获。

“我想现在是买入伦敦房产的最好时机，”他说。

“很多人卖房是因为他们想要换更大的房子。比如你有一栋100万镑的房子，目前价值85万镑。同样，几年前你心心念念想买的大房子价值300万镑，但是目前可能只要225万镑。谁是赢家呢？”

Mead先生对于伦敦市场如此乐观的态度也得到了另一位行业专家Henry Pryor的认同。

“不确定性带来了机遇，因为人们不知道销售状况如何或预算如何，”Pryor先生表示。“结果人们选错了路。有时人们会卖了一个比实际能达到更低的价格，而有的人则会一直坚持。”

不确定的大市场环境容易让人们难以抉择自己的定价，但也激发了一些推销自己房产的有趣模式。

关键词：买房出租的压力

对于自住房业主，投资房产可能意味着在价值被低估时申请贷款或寄希望于通过改造为房产增值。但一般意义上的房产投资是指“买房出租”。

对于这部分群体，专家认为前景不太乐观。一系列的税收和规范政策的调整的打击了出租房投资者的收益，也增加了投资成本。针对出租房产征收额外3%的印花税就是最重一击。此外，抵押贷款利息减免政策的逐步取消也为许多高税率纳税人带来了收益上的损失。监管机构更加严格的“压力测试”也压缩了抵押贷款可负担性。

Mead先生表示，“拥有出租房的所有优势都被夺走了。”

对于高税率纳税人的打击结合基准利率上涨引发的贷款利率上涨的前景，引发了业主对其投资基础的质疑，并排挤了那些寄希望于短期资本回报的投资者。

但是Donnell建议房东们采取不同的心态。买房出租仍可提供的是一种“养老金式”收入流。这使得那些不再工作的投资者受益于更高租金带来的收入增长。

“收益率是低，但如果投资在对的市场，租金与收入增长之间的长期联系对我而言仍是投资的潜在吸引力。”

总结起来，爱上现金流及房价的增值是打开房产投资的正确方式。

由于伦敦的租金收益和迅速扩张的北方城市相差甚远，一些南部的投资者已经开始向更远的区域扩张，以攫取更好的回报。但是Faulkner女士也对这些投资者发出了警告，务必对计划投资的区域进行详细的调查，因为即使是同一条街道，也会有好的投资和差的交易。

“如果要在您不熟悉的区域投资，最重要的参考是房屋的成交价。同时需要找到一位出色的测量师和经纪人并对房产供应商保持谨慎”

关键词：脱欧

对于计划在未来几个月内购买或出售房产的人来说，最棘手的问题就是未知的脱欧协议将会影响他们的任何决定。协议谈得好是否会拉动房价飙升？反之会导致房价崩溃吗？

Henry Pryor表示，“等等看”的策略已经在市场中开始发酵，并在今年年底前继续蔓延，毕竟政策方面的确定还要等到明年3月底之前。在他看来，这种沉默将直接反应在价格上，导致2019年第二季度价格进一步震荡。

“如果你是要购买人生中最昂贵的一件资产，需要有多大的勇气去真的实践呢，而不是像大部分人选择等到行情明朗之后再说？

伦敦市场合适可以前景明朗呢？房产中介Strutt & Parker的首席研究员Stephanie McMahon认为要“明年年底左右”会开始复苏。

她指出，伦敦住宅市场海外买家比例的下降将继续加速，直到脱欧对英国未来的不确定性开始消除。

“我们发现国际买家的活动在减少。目前伦敦80%的交易是本地买家。”

市场分析公司Residential Analysts的负责人Neal Hudson也表示，英脱欧可能会导致市场进一步停滞。

更需要警惕的是，如果最终是“硬脱欧”的结果，可能会导致抵押贷款利息上涨及更有压力的可负担性。或许房价会进一步下探，但是如果你是一位试图买房的首次购房者，贷款机构可能会对你说不。

房价下跌可能会导致失业率上升，经济增长低迷，通货膨胀上升，以及更高的利率。

Ed Mead建议房产买家做好接受与脱欧相关动荡的准备。“你可能会花费很多时间来纠结这个事情。但它和明年会发生什么没太大关系。人们热爱伦敦，因为英国安全且经济稳定。未来也不会失去这些优势。从长远来看，只要你看到了自己喜欢且有意义的东西，就可以买。”