英国房产

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英媒天天唱衰,伦敦出租房投资还有戏吗?

发布时间:2018-09-27 来源:ukpropertyweekly

谈了快两年,脱欧协议没啥明确结果,英国房价就硬生生地被拖累了两年多。期间英国媒体们也是本着“看热闹不嫌事”的宗旨,齐声唱衰英国房价。

但毕竟目前房价仅是陷入停滞,未来走势真的会那么消极吗?不妨听听手握大笔真金白银的英国住宅房产基金经理怎么看。

Alan Collett是一名房产基金经理,管理着数个英国住宅房产基金。面对媒体的风向,市场数据,脱欧的疑云,他的建议是:“好房子会找到好租客。”

这位Hearthstone投资公司的基金经理认为,尽管投资型出租房产在过去20多年经历了惊人的收益上涨,且利率上涨为投资带来一定威胁,但房产投资仍是有利可图的。

这个建议可能显得比较非主流,毕竟过去3年英国出租房市场遭到了税费、更严格房贷要求等打击,且市场行情也在放缓。

无论是针对出租房产的额外3%印花税,还是房东们逐渐丧失了贷款利息税减免优惠,都在某种程度上打击了出租房投资者的积极性。

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其他不友好的政策还包括央行采用了更严格的可负担性测试(租金必须满足还款月供的135%-145%)以及房屋折旧免税额的取消。

以上种种打击让买房出租市场陷入困境,不少房东都开始减持自己的投资资产。

但是,也有人认为英国的私人租赁行业仍值得投资。

是否值得,完全取决于怎么操作。

对此,专业人士Alan Collett给出了他在面对这些挑战时的工作策略。

房产投资者还有机会

Alan Collett表示:“如果跟着媒体的风向走,你肯定认为“买房出租”已经没得玩了,这可以原谅。”

尽管利率、房价、买房出租,这些话题经常出现负面新闻,但英国私人租赁行业依然继续为投资者贡献着大量的机会。

利率上涨可能不全是坏消息

英国一半的自有房产没有贷款,或许和直觉相反,历史上来看利率与房价间一直是小的正相关关系:加息可能预示着房价的增长。

这很大程度上因为利率通过英国央行的货币政策,特别是就业、收入与经济挂钩,影响房价。

比如,我们认为诸如Midlands和英格兰北部这些收入跟得上房价的地区存在投资机会。

最近市场上有一些关于英国脱欧后房价崩盘的猜测,比如在英国央行极端压力测试情境下,英国房价或下跌35%。但是最坏的假设显然不是市场的普遍预测。在财政部最新公布的一份独立调查中,只有一位预测员认为整体房价将出现下滑。

房产仍是“防御性”资产

虽然英国的住宅市场的确受到了脱欧的影响,但与股票和商业地产相比,在应对脱欧危机时住宅房产行业仍具有防御属性,和过去一样。

健康的英国经济仅是决定房价的一个因素;消费需求和住房供应也同样重要

情况是我们没能建造足够的房产以满足不断增长的家庭数量,Help to Buy和首次购房者印花税优惠刺激了需求而不是供应。此外,出租房税收变化使新房东减少。

过去三个月全英范围新增房东
过去三个月全英范围新增房东

而且租客需求保持坚挺。全英约五分之一的家庭租房居住,且由于更长的平均寿命和人口增长,这一数字还将增长。

最近,英国皇家特许测量师学会(Rics)预测,未来12个月英国的房租将增长2%,未来5年将增长15%。

我们都需要一个住的地方,各地房价和租金收入的增长为投资者指明了积极的前景。

关注需求强劲和二手市场活跃的热门区域

我们关注租赁需求强劲且二手市场活跃的区域。

首先我们会通过房价和租金数据以及当地基础设施的质量、当地的经济和就业预测以及通勤条件等因素,锁定大范围的热门地区。

其次我们会关注房产类型、潜在租赁需求以及我们可能吸引到的租客类型。

考虑成本和维护

我们青睐现代化的房产以维持较低的维护成本,通常在集市成长和小城市会先考虑别墅而不是公寓,而公寓通常是大城市中更现实的选择。

好的房子会找到好的租客,这也是我们的投资视角,我们总是把房产作为潜在居住地考虑。

由于清空房子和二次推广的成本是影响收益率的一大因素,因此选择那些可能会吸引长期租客的房产很重要。我们的租客平均租约是2年或更长。

去哪投资?

现阶段Midlands拥有强劲的“买房出租”投资机会。

我们公司近期增加了诺丁汉房产项目的投资,以较低的折扣从开发商手中一口气买下了靠近学校且交通便利的6栋别墅。目前这个项目的租金收入比收购前的估值还高了10%。

此外,我们近期还在英格兰东南部靠近Colchester的地方投资了8套新建别墅。

尽管房价的增幅没有北部地区大,但凭借良好的经济和快速通勤至伦敦的交通,这里的增长和租赁需求强劲。

之所以选择这个项目,是因为其环境很好,有河景、本地配套以及便利的交通连接。

同样,由于是批量购买我们也拿到了10%的价格折扣,出租速度也很快,与购买前的估值一致。

伦敦还有机会

尽管近期的数据显示伦敦的房价出现下滑,我们还是持有不少伦敦资产,而且我们的估价师也没有报告房价下滑。

我们在温布利公园区域持有多套房产,包括开间、1房公寓和2房公寓,这里的吸引力在于整个区域的长期升级改造,便利的配套以及连接伦敦西区的良好交通,只要大约10分钟就能到达伦敦西区,半小时内可到达金融城。

考虑到强劲租赁需求,我们打算将大部分资产安排在伦敦。

然而,为了接触其他投资机会,我们最近卖掉了伦敦内的一套2居室公寓,售价与估值一致,还卖掉了一套1居室公寓,售价略高于估值。

虽然部分住宅市场受到压抑,但对于买家和卖家来说还是有许多机会的。


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