英国房地产信托基金REITs为什么这么火爆？

今天小编带大家一起来认识房地产信托基金·英国篇。

英国房地产信托基金

REITs是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

英国自推出REITs以来发展迅速，到2010年有9个公开发行的REITs，总市值达680亿美元，迅速成为美国和澳大利亚之后第三大REITs市场，欧洲最大的房地产市场之一。到2013年，英国拥有23支REITs，主要投资于商业地产，而住宅市场则发展欠佳。2017年1月正式引入专用于商业房地产投资的REITs后，英国REITs市场再次上扬。

REIT的发展进程

1.1英国REITs发展现状及经验

2005年英国政府发布REITs立法草案，标志着REITs引入英国。目前，伦敦上市的REITs共有40个，总市值达779亿美元。其快速的经验有以下几点：

第一，交易所的合理安排确保了REITs的流动性。 伦敦是领先的不动产国际融资中心，不动产市场活跃。同时伦敦交易所也是世界最大的交易所之一，保证了REITs较好流动性，使通过REITs间接投资不动产比直接投资更为便捷。另外，在伦敦交易所的交易成本很低，如印花税仅为0.5%，而不动产交易的印花税高达4%。

第二，REITs的成功需要政府政策的大力推动。 2012年6月，针对REITs体系的重大变革生效，其中包括取消REITs占租赁财产2%的入市费（entrycharge），降低了REITs发行主体和投资主体的准入门槛，将有助于吸引国际资本进入，提高投资者税后收益，建立国际化的REITs品牌，这对增强REITs的吸引力有深远意义。

第三，REITs的收益性是REITs成功的关键因素。 英国REITs对投资者的税收节约效应，是促使REITs迅速发展的一个重要原因。

1.2 英国REITs发展趋势

金融危机导致投资者避险情绪增加。具有现金收息概念的投资策略成为资产配置的主流之一。REITs收益率优于长期公债及投资等级债，且股利率平均约有5.5%，也高于其它类型股票的股利率，加上投资标的具有稳定的现金流入，REITs成为资产配置的重点之一。

UK-REITs吸引投资的优势

UK-REITs市场概况及法律规范

3.1市场概况: 优质物业多,立法细节仍在完善

英国的REITs比起其他国家来说，起步不算早。首批REITs于2007年1月1日发行，且多为房地产上市公司转换为REIT架构。首批REITs主要包括：

◆BritishLand，Brixton（2009年被SEGRO收购后已停售）    
◆Great Portland Estates
◆Hammerson
◆LandSecurities
◆Liberty International（现Capital Shopping Centres Group Ltd）
◆PrimeHealthProperties
◆SloughEstates（现SEGRO）
◆Workspace Group

相比于美国、新加坡等国家REITs的发展轨迹，英国的REITs发展之路并不算一条坦途，这和英国的社会文化以及商业社会的运作规则有关系，加上很快就遇上了2008年全球金融危机，所以英国的REITs在最初几年的发展可以说比较艰难，也遇到了很多问题。

庆幸的是，英国是一个法律很完善和超前的国家。英国Finance Act 2006年就对REITs公司做出了一系列的适合英国国情的详细规定，其中公司注册资金必须为5万英镑以上，且90%的应税收入将被用于分红。与此同时EBIT/利息应高于1.25。此外对持股股东规定单一的股东持股不能高于10%，前五大股东持股合计不超过50%。单就从股东这一方面来说，和美国及新加坡比，相对来说，英国政府更加详细和严苛。

在如此严苛的基础上，英国金融法还规定公司75%净利润应来自房地产租金，75%资产用于房地产出租业务，至少拥有3个物业且单一物业不超过资产组合的40%。

>>在2008年金融危机来临的时候，英国政府和法律机构以及伦敦的信托机构也纷纷做出不懈努力。

>>到2010年的时候，尽管欧洲的情况并不乐观，但是英国的REITs已经开始进入逐渐恢复的阶段了，并开始有了增长。

>>截至目前，英国REITs总市值约457亿英镑，共有39只REITs。现英国REITs为全球REITs第四大市场，市场规模占全球总市值6%左右。英国REITs主要投资于写字楼、商业零售、工业、仓储及医疗等领域，而在住宅方面投入较少。

REITs主要有三种投资形式：权益性（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT）及混合型（Hybrid）。

在现有市场上，由于权益型REITs长期收益率较高、流动性较好及收益更加稳定等特点，所以在三种REITs类型中，权益型REITs占市场主导。从组织结构来看，REITs主要有公司型和契约型两种，其中公司型应用较为广泛。英国市场上的REITs都为公司型，且要求必须为上市公司。

尽管伦敦的房地产市场被很多投资者看好，但是由于政治上的一些问题以及英国社会文化因素，尤其是伦敦房地产市场受新任市长刚上任的不确定性，加上欧洲整个经济下行压力很大，也存在一定的变数，可能部分投资会被限制。英国的REITs发展前景仍将需要观察。

3.2法律规范：细则要求