卖掉香港资产，买入英国房产，资本大迁徙！

Cushman & Wakefield数据显示，过去12个月香港投资者们卖掉了总值175亿英镑香港的房产，带着大量财富，开始转投世界其他地方。

目前为止，其中33亿流向了英国，投资了33亿英镑的英国大楼。

在香港，九龙仓集团(Wharf Holdings)卖了9亿英镑，领汇房产基金(Link REIT)卖了20亿英镑，李嘉诚的长江实业集团有限公司（CK Asset Holdings Limited）卖了40亿英镑，南丰集团（Nan Fung）卖了10.5亿英镑，恒基地产(Henderson Land)卖了17.6亿英镑…

而过去12个月香港投资者在英国，尤其是伦敦的大宗交易数量却不断上升。

其中，自2016年以来，香港投资者在伦敦市中心买了91亿英镑的地产，同时，卖了6.5亿英镑的地产。有买有卖实属正常，但在这段时间里，香港大投资者在伦敦购买的地产金额，远高于卖出的。这也意味着香港投资者非常看好英国地产的未来发展。

基汇资本（Gaw Captial）的董事Peng Han Lee表示：“一直以来，香港投资者都把英国看作是为下一代储存财富的最佳投资地区。此外，英镑现在正处于窗口期，出租回报率也不错，英国对香港投资者来说越来越有吸引力。

香港投资者善于抓住机遇，并且等待时机，一旦遇到好的机会，就会迅速出击，绝不放过任何一个赚钱的机会。”

中渝置地（CC Land）的主席Dickie Wong表示：“大多数香港投资者都是具有国际眼光，放眼全球进行投资的。如果英国有更好的地产投资环境，我相信未来香港投资者来英国投资的会越来越多。”

那么，香港投资者们在英国都买了啥？

2018年9月25，香港黄姓投资人收购西伦敦肯辛顿大街大楼42-60 Kensington High Street，据悉收购价格约为5000万英镑。

2018年9月20，香港资深炒房客黎永滔，以4900万英镑的收购价格，买下了西区Soho的大楼151 Wardour Street。

2018年8月24日，香港天海集团以6900万英镑的收购价格，买下了伦敦金融城写字楼55 Gracechurch St.

2018年6月15，李嘉诚长子李泽钜掌舵的长江实业集团宣布，以10亿英镑的价格收购伦敦「5 Broadgate」甲级商厦物业。 「5 Broadgate」位于伦敦市 Liverpool Street火车站及地铁站毗邻，建筑面积约120万平方尺，物业自2015年落成后由瑞银(UBS)承租作为英国总部，租约年期至2035年。

长实执行委员会成员马励志称，与集团今年较早时出售的中环中心相比，「5 Broadgate」物业的尺价仅及中环中心三分之一，运用出售中环中心所得的四分之一金额，购入 「5 Broadgate」物业，每年可得租金收入接近中环中心的一半。以这两座物业之成交价计算，「5 Broadgate」物业的租金回报率较中环中心高接近1倍。

收购「5 Broadgate」物业3天之后，据英媒报道，包括长江实业在内的三家国际投资机构，成功入围了英国国家铁路公司(Network Rail)总货值15亿镑的铁路桥洞(Arches)零售、办公等商用物业资产的下一轮竞标。

另外两家入围的机构分别是国际大型私募基金泰丰资本(Terra Firma)以及Kildare。

由英国国家铁路公司出售的这些铁路桥桥洞为主的商用物业资产总计5476个单元，一经推向市场公开发售，立刻吸引了来自全世界的私募基金和主权财富基金的关注。

这近5500多个单元的商用物业资产，绝大部分分布在铁路下方的拱门，拥有广泛的租户，包括餐厅、酒吧、办公室、零售、休闲中心、洗车店、啤酒厂、健身房和康疗中心等。在伦敦市中心，最具代表性的铁路桥洞包括London Bridge火车站、Waterloo火车站、国王十字站以及Elephant & Castle站等。

虽然长江实业在这次收购的最后的竞标过程中输给了另外一家对手，但是这表明了香港方面的资金有往更多投向英国的信心。  

除了李嘉诚的家族企业，基汇资本近年来也在英国地产市场非常活跃：

2013年7月，基汇资本宣布其代表中国平安人寿，成功收购位于伦敦市金融区中心的劳埃德大厦（Lloyd’s Building）。

2014年10月9日，基汇资本以1.91亿英镑的价格，从大型投资管理集团贝莱德(BlackRock)手中购下伦敦ExchangeTower大楼。

2015年1月23日，基汇资本又宣布其代表中国平安人寿，成功收购了伦敦市中心一栋地标性建筑Tower Place。

2015年11月21日，基汇资本宣布日出价五亿镑，完成对伦敦中心黄金地段的白金汉宫路 （Buckingham Palace Road）151 号大型商业楼宇收购计划，是次交易为伦敦市中心当时两年内最大的商业物业交易。这笔交易总面积为 4.5 万平方米，涉及位于白金汉宫路 123 号的另外一位业主， 123 号和 151 号是两栋内部相连的商用物业。该大型商业楼宇邻近维多利亚火车、地 铁站以及长途旅游巴总站等交通枢纽;距离白金汉宫不到 500 米，距离英国国家议会 大厦、首相府约一公里，方圆一公里内还有各大英国政府各大机构。

丽新集团早在2014年便开始有目的地收购英国金融城同一地段的三栋大楼：

伦敦金融城的Leadenhall Street，100号、106号、107号三栋大楼

这三栋大楼紧邻伦敦的地标建筑小黄瓜和奶酪刨，属于伦敦金融城的黄金地段

去年，丽新集团提交申请，准备将三栋大楼拆除并重新建造一栋摩天大厦。今年7月，据英国媒体报道，该申请已经得到批准！也就是说伦敦金融城的第三高楼即将由丽新集团打造。

据悉，大厦取名为“The Diamond钻石大厦”，计划为56层，高度为 263.4米，比伦敦金融城地标奶酪刨足足高了38.4米。目前，这高个高度仅仅低于伦敦310米高的碎片大厦，正在规划建设的290米高的The Trellis和278米的22 Bishopsgate，为伦敦第四高建筑！

大厦将有102,000平米的办公区域，可以容纳超过6000员工，还包括众多餐厅，酒吧，咖啡厅，商铺，大厦的第55和56层还会设有向公众免费开放的观景廊，可以360度俯瞰伦敦全景。

总的来说，仅仅2018年上半年，香港和大陆的投资者在英国出手了如下楼盘。

如下表所示：

为什么香港投资客卖掉香港房产买伦敦房产，他们的投资逻辑是什么？

先看到Knight Frank的一张柱状图，下图中的橙色柱子代表着香港投资客投资英国的成交量，深红色曲线代表港币兑英镑汇率。

汇率线站点越高，港币对于英镑就越弱势；站点越低就意味着港币对于英镑就越强势。

从2016年以前，每次汇率的变动都大体对应着成交量变动：港币汇率高了，投资英国的成交量变大，港币汇率低了，投资英国的成交量缩小。

而这一趋势从2016年，也就是英国退欧前后发生了变化。英镑兑港币汇率一路降至冰点，吸引了来自香港的投资，随后的几个季度里英镑汇率逐渐反弹，但是香港人的投资热情却没有受到影响，保持大量买入，抄底英国楼市。

李嘉诚就是其中最大的买家之一。

买下了半个英国的李嘉诚：香港卖！英国买！解析他的投资智慧

当然，李嘉诚作为香港首富，有他自己的投资逻辑，一般的投资人就算想效仿，也没有那么庞大的可操作资金。

在过去12个月，香港地产的最大卖单就是李嘉诚麾下的长江集团，卖了40英镑的香港房地产。

其次是领展基金，卖了20亿英镑的港楼；恒基兆业地产卖了17.6亿英镑；九龙仓集团卖了10.5亿英镑；南丰财团也卖了9亿英镑。

卖掉港楼的钱也不能说完全是为了买英国的楼，但是英国房产在这几年乃至未来10年时间内都会在这些财团的投资组合中占很大的比重，

比如今年6月的时候，长江集团从新加坡人手里花10亿英镑买了瑞银UBS大楼，相对卖港楼的40亿英镑占比25%；

南丰6.4亿，买了女王街90号，相对卖港楼的9亿英镑占比71%；

这就像是炒股票，什么情况下会卖掉持有的一支股票，买入另一支股票？当然是因为另一支股票能赚更多的钱。

而香港之于英国，又恰好有得天独厚的投资优势。所以在英镑低迷的这些年里，港资成为最活跃的抄底资金也就不足为奇。

1、在英港人消费倾向明显，市场基础稳固

基于历史和文化的背景，讲粤语的人还是喜欢“各玩各的”。由此，不少港企可以在英国稳占一定比例的市场份额。比如英国的中超，大部分的商品都是港货。中餐馆粤菜占了半壁江山，以及众多由文化衍生的产业。在英港人活跃就是港资投资英国地产的基础：不论是居民住房还是商用地产，都能够比较容易找到租客或是下家。

李嘉诚就是港人中最大的代表。他从2011年开始就从开始从各地市场撤资，布局欧洲尤其是英国， 北美，大洋洲等地，也就是对他而言，投英国的企业和房产能赚更多的钱。

2、本地市场“不给力”

其实单看香港楼市的房价指数，还是比较稳定的，每年都在上涨，但是李嘉诚自从2012年之后，就再也没有买过香港的楼。

去年，也就是李嘉诚退休前最后一年在长江和记实业的业绩发布会上直言，“我们全球1.3万间铺，香港表现最差”，并且以后也不会买香港的楼，因为“面粉贵过面包”，这不切实际。尽管这两年李嘉诚还是预测香港房价会进一步上涨，但从他自己的投资表现来看，看来他不是特别看好香港未来的市场和收益。

不管未来香港的房价是跌还是涨，关于全球“1.3万个铺，香港表现最差”却是既成事实。商业办公楼的租金回报率一度收缩至3%一下，除却铜锣湾，尖沙咀，旺角新界等优质地皮，外围的办公楼收租回报率可能只有1.3%左右。

而在伦敦，商用办公楼的收租回报率，基本上4%是保底的，5%甚至6%的楼盘都不少见。

3、英国对于香港，投资相性更佳

中国作为全球最大的发展中国家，内地离香港又近，离按理说中国内地应该是港资最佳的投资对象。伦敦路远何止千里，时间成本和交通成本都不低，港资为何舍近求远？

除了上述1中，港人已经在伦敦形成了坚实稳固的社会团体和占据一定比例的市场份额之外，另外比较重要的就是文化，经济制度方面的差异了。说白了就是港资在内地的操作范围非常有限，因为他们根本就不了解内地的资本市场规则。打了上百年交道，经济制度相似度极高的英国才是港资所熟悉的领域。外加上英国脱欧英镑走弱这么一个抄底的绝佳机会，香港人当然不会错过。

未来港资是否会继续跟进房产投资？

从现有趋势来看，如有机会港资当然会继续买入伦敦地产，不过最火热的抄底阶段已经过去，尽管世邦魏理仕的常务董事长Chris Brett认为，伦敦地产对于香港资金而言还有较大的利润空间，但接下来来自香港的投资行为会趋于缓和，不会再如同刚脱欧公投那阵那样火爆。

有大笔资金流入对于市场来说当然是好的，在英镑跌幅最大的那阵子港资在很大程度上为英国楼市提供了支撑，也成为了脱欧低谷过后房价上涨的一大推手。

所以，如果港资热情下降，是否会对英国房产市场造成信心上的打击，这点是中小投资人比较关心的。

应该说，港资筑底的目的已经达成，接下来市场只会向好。

因为香港人投资伦敦地产，无一例外都是奔着长期去的，并不图短期抄底，吃一波反弹利润。2016年总计91亿英镑的伦敦中心区的抄底资金，到今年为止仅回撤了6个亿，已经帮助伦敦在最困难的时候建立了市场信心的支撑点。

受此影响，对伦敦楼市态度转变的不止今年买了30亿楼盘的韩国人，还有机构预言的热门金主日本。以及和英国关系一向不错的中东，新加坡，马来西亚等地。

过去12个月香港投资者们卖掉了175亿英镑香港的房产，带着大量财富，来英国买了33亿英镑的楼！而且未来还打算投资更多。 这个数据足以说明香港投资者对英国地产的强大信心。信心从何而来？健全的体制，安全的投资环境，脱欧谈判的稳步进行以及伦敦世界金融中心的地位…

全世界的商人都遵循着同一种理念：哪里安全稳定，哪里能赚钱，就把钱放在哪里。适逢英镑依然处于窗口期，待脱欧完成之后，不仅能赚资本升值和租金收益，还能赚汇率差。