伦敦买房前这10个问题必须了解！

Q1:外国人可以去伦敦投资买房吗？

可以！

伦敦作为一个开放性很强的城市，接受来自全世界的投资客，但是对资金来源要求比较高。

概括一句话：伦敦欢迎把合规的资金投资到伦敦。

Q2:投资伦敦房产可以借助杠杆吗？有哪些限制？

投资伦敦房产，投资人可以申请财务杠杆。许多银行都提供这个业务，比如大华银行，华侨银行、星展银行，中国银行伦敦分行、汇丰银行、渣打银行，东亚银行，上海商业银行。

但是每个银行有自己不同的贷款产品，以及针对贷款人不同的要求。比如新加坡的一些银行在房贷款时相对更加保守，只接受伦敦1区或者2区的物业，对于物业有自己的要求。比如汇丰银行和中国银行伦敦分行，几乎全英国的物业都接受。

还有一个区别是贷款成数，有些银行会高一些，比如中行最高可以做到70%。另外贷款产品也有不同，比如本息同还和只还利息。

Q3:伦敦房产的均价和北上广深相比，是什么水平？

平均来说，伦敦的房价中位数在700-800镑/平方英尺。在北京上海，这个数据相差不是很多。均价也要到5、6万人民币/平米。但均价只是一个参考系数。

Q4:伦敦房产的出租率如何，收益率如何？

伦敦的租售比相对还是在一个合理的范围内，平均3.5%。

就城市来说，租售比低于3%就不太合理了。但是上海、北京的收益率平均在1.5%左右。当然也不是说租售比越高越好，比如考文垂的租售比能达到7%-8%，但同时又存在一种矛盾，租售比高的流动性就不那么强。房子买来以后租金比较高，但资本增值幅度较少，而且套现的速度也没有伦敦快。

所以投资还是要看地段、地段、地段。另外，不同年龄投资者的投资策略也不同。

Q5:投资伦敦房产涉及哪些税费？

第一个是律师费

第二个是印花税

其他还涉及一些杂费，比如注册费和交给英国政府的一些费用。这部分几乎可以忽略不计。

前期成本主要就是印花税。

购买以后的维护成本分几大类，包括物业管理费，地租和市政服务税。

作为投资者只需要承担物业管理费和地租，市政物业税是由租客承担的。换句话来说，英国投资房产的持有成本是比较低的，没有房产税。

Q6:作为海外房东，如何管理出租的房产？

有一部分阻碍海外买家投资的原因就是缺乏对海外房产全面的了解。

比起投资较成熟的香港、新加坡及马来西亚投资者，中国的投资者还是处在境外投资的初级阶段。因此找到一家安全，提供全方位服务的公司比较重要。

涌正投资提供的主要是一种服务：比如针对中国投资者，从境外银行开户，到交换合同，到后续贷款申请的准备，再到交房当天安排家具，与租赁管理方对接，检查交房标准，比如检查冰箱这些家电是否正常运转，天花板有无漏水，房屋是否有质量上的瑕疵以及后续对房客的挑选。

虽然英国是一个发达国家，但不能排除有一小部分人，利用房东的善良或者系统的漏洞做一些不规范甚至违法的事情。为了把风险扼杀在发生前，我们会利用过去多年的管理经验，帮助投资者挑选合格的租户。

Q7:买房和投资移民有什么关联吗？

买房和移民是没有很大关联的。英国200万镑投资移民不是说购买一个价值200万的物业就能移民的。二者是分割的。

Q8:伦敦房产有哪些概念股？

伦敦是一个比较有动力的城市，有很多地方正在重建或已经完成了重建。以国王十字车站升级改造为例，过去这里也是比较杂、比较乱的，但从十几年前开始，英国政府对这里进行了大量的投入，包括许多开发商也致力于对整个区域整体的设计改造和开发。目前已经初具规模，谷歌的总部就选址国王十字。

伦敦不仅吸引了本地的投资者，更吸引着全世界的资金。现在来看，伦敦有许多10年前的国王十字区。目前伦敦正在进行升级改造的区域还包括巴特西电站，大象城堡、Brent Cross等。

我们首先帮助投资者聚焦到一个最安全的投资目的地—— 英国；其次，资金额度高投资者可以选择伦敦，资金相对不宽裕的可以选择英国二线城市。

投资不单是有钱人的游戏，资产规模没那么大的客户一样可以参与。在有限的空间里作出最优化的投资选择。

Q9:二手房和新房之间，如何选择？

的确，很多客户经常会问到这个问题。英国房产市场是很透明的，基本上可以在网站上查到周边二手房的均价，所以不会存在有些项目价格特别高，有些项目价格很低的情况发生。但新房和旧房之间肯定有区别。

总结一下，新房的优势包括以下几点：

第一，全新的设备设施，维护费用相对低。

第二，首付较低，期房一般是10%，第二笔或第三笔款项根据交房时间来定。

第三，物业增值最快的是新房交付的10年之内，所以二手房相对价格便宜些。

对于二手房，我们总说买的没有卖的精。一套老房子究竟有些什么问题，是没有绝对保障的。比如一些待售房源的要价比市场价略低，或者明显低于市场价，那么这个物业可能是存在一些问题的。

在购买二手房时，如果需要贷款，首付也至少需要30%-40%。这对资金要求相对较高。另外由于价格相对便宜，很多买家青睐二手房，但是如果内部设备损耗比较严重或者房子整体结构有所损伤，会影响到未来转手的速度和价值。

Q10:学区房在伦敦是一种怎样的存在？

和中国的学区房概念相比，英国是有一些不同的。中国是对房产在学校附近的位置有非常严格的标准，而英国相对没有那么严格。很多好的私立学校其实不一定要在附近买房才能入学，它更注重的是学生本身的素质、家庭背景，是否录取是一个综合的考量。

个人认为，学区房的概念在英国比起国内会稍微淡化一些。

能够理解一些家长为了孩子上学方便，把房子买在学校周边。但个人认为这不是很必要。一些好学校所在区域的确不错，但求学是投资时需要考虑的因素之一，更多也要考虑房产周边的便利性。个人建议是，有时也可以把投资和选学校分开，毕竟鱼与熊掌不可兼得。