租赁产权地租重大改革, 新租赁产权的地租上限或设定为10英镑

英国住房、社区和地方政府大臣James Brokenshire刚刚宣布，计划将英国新购买租赁产权房产的地租(Ground rent)封顶在每年10英镑。政府刚刚启动了为期6周，关于改善租赁产权所有者权益法案的公众咨询，以终结由房产租赁权引发的一系列不当收费行为。

根据法案草案，未来大多数新建别墅将以永久产权形式出售，同时建议将新租赁产权的地租上限设定为10英镑。

James Brokenshire表示，平均每位租赁权产权人每年支付的地租超过300英镑，其中一些人的支出甚至高达700镑。

这些新措施建立在政府采取全面行动的基础上，让房产市场更为公平。一系列新措施还包括：

◆打击不负责任的房东，让租户享受应有品质的居住待遇；    
◆帮助现有租赁权业主可以更简单的组建租户委员会来维权（比如减少组建租户协会所需的最低人数要求），包括抗议不合理的物业管理费及管理；
◆在Law Commission的协助下帮助那些希望购买自己房产永久产权的业主，使购买流程更为快捷、公平、便宜；
◆确保租客免受不公平租金的打击。

“不公平的地租能把业主的美梦变成噩梦，过高的地租会阻碍他们的房产出售，”James Brokenshire表示。这些举措旨在“保护业主并结束那些吃掉租户数百镑的租赁产权行为，“他补充道。

租赁产权一般适用于共享土地的公寓住宅，但开发商按这种形式出售的别墅房产已经越来越多，甚至包括一些Help to Buy Equity Loan的房产。

2017年12月，政府立法避免新建别墅以租赁产权形式出售，除非特殊情况，诸如共享产权房产( shared ownership)。

有限租赁产权纷争

近年来，越来越多的开发商将别墅房产以有限产权的形式出售，将房产土地的永久产权开发商自己持有或出售给第三方商业企业。开发商或第三方商业企业通过每年向业主收取一定额度的地租租金。

据英国社区和地方政府部的官方统计，1996-2015年前间，以租赁产权形式出售的新建别墅比例从22%上升至43%。社区和地方政府的统计估计，英格兰420万套租赁产权住宅中，有三分之二的是带有公共区域的公寓房。其中约140万套租赁产权别墅，比2014/15年时的120万套有所上涨。

由于有限产权房产的业主只是拥有房产一定年限的使用权，并不拥有房产的永久产权，因此在很多方面受永久产权业主的严格限制，常见的问题至少表现有：

◆按照当前的惯例，大部分有限产权的别墅、公寓等房产，交易合同中规定地租金额每十年翻一番，这种成级翻倍的金额很可能达到一个很高的额度；    
◆如果有限产权业主希望改动或较大规模装修房产，可能需要向永久产权业主(通常为永久产权的持有公司)缴纳一定额度的费用，几百英镑到上千英镑；
◆尽管当前法律规定有限产权业主有权购买永久产权，但是购买金额往往由永久产权的持有公司或个人决定，很可能非常高昂。

以上提议的公众咨询将面向所有人征集意见，包括租赁产权人，永久产权人，地主，律师，管理公司，开发商，地方政府，房屋中介，投资者/贷款方。

如果你也想表达自己的意见，可以通过填写在线表格，电子邮件或书面信件的形式参与。

◆在线表格：www.surveymonkey.co.uk/r/LeaseholdCon18    
◆邮箱：leasehold.reform@communities.gov.uk
◆地址：Leasehold, Commonhold and RentchargesDivision Ministry of Housing, Communities and LocalGovernment Third Floor, South West – Fry Building 2 Marsham Street London SW1P 4DF

什么是租赁产权Leaseholds？

租赁产权意味着你只是从永久产权人(房东)那里购买房屋一段时间的产权而已。这段产权通常是长期的——99年或125年，至多不高于999年。

◆租赁产权房产的业主与永久产权人之间需要有一份规定双方法律权利与责任的合约；    
◆永久产权人一般有责任维护建筑的公共区域，比如大堂、楼梯、外墙和屋顶。然而一些租赁产权人可能声称“管理权”是他们的责任；
◆租赁产权人要支付维护费用，年服务费和建筑保险中他们的分额；
◆租赁产权人要向永久产权人支付每年的地租；
◆租赁产权人对房产进行的一切大型改造工程要获得许可才能进行；
◆租赁产权人可能会面临其他限制，比如不能养宠物或转租；
◆如果租赁产权人不能履行租赁条款，比如没有支付费用，那么可能产生罚金；
◆一些租赁业权人希望买下永久业权来节省房屋开支；
◆租期终止时，房屋所有权回归永久业权人，除非续租。

什么是永久产权Freeholds

拥有产权意味着你永久地完全拥有这座建筑及其所矗立的土地。土地注册局上你的名字将被冠以“房屋产权人”的头衔：

◆不用支付每年的地租；    
◆没有每年收取高额物业管理费用的房东；
◆你有责任维护建筑的构造——屋顶和外墙；
◆整栋房屋通常以永久产权形式出售。

(文中数据只包括英格兰地区)