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李嘉诚家族7亿英镑半价抄底西伦敦超大地块!

发布时间:2018-11-07 来源: 网络

据英媒11月6日报道,李嘉诚家族旗下的长江实业集团,正准备收购西伦敦Earls Court的超大地块约90%的股权!

这个地块目前属于英国上市公司Capital & Counties Properties Plc,估价为7.07亿英镑!约合人民币64亿!

该地块占地77英亩,预计包括7,500 套新建房屋,400万平方英尺的办公区域与75万平方英尺的商铺,是西伦敦一区最大的地产开发项目!

李嘉诚
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Earls Court位于西伦敦一区,就在海德公园和肯辛顿附近,原来是Earls Court会展中心的所在地。

上世纪30年代会展中心重装后开放,2014年底会展中心关闭后由Capital & Counties地产公司进行了拆除工作,如今终于把这块地拆干净了,可以重新开发。

这么好的地方为啥要卖呢?因为缺钱!

Capital & Counties地产公司早就被这个开发难度极高的伦敦西区项目拖垮了。虽然一直在寻求资金帮助,但却没什么气色,股价也一直被这个项目拖累,这才决定于2015年出售。

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但是起初因为定价太高为15亿英镑一直卖不动,于是不断下调价格,才有了如今的7.07亿英镑!等于直接打了对折!

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半价出售Earls Court地块的消息一出,精明的李嘉诚家族就坐不住了…

众多的地产公司也纷纷来竞标,这也推动了Capital & Counties地产公司股价的上涨

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李嘉诚家族为啥想买?    
除了半价抄底买入捡便宜的算盘,还有一个重要原因,就是赚钱!
看得见的赚!

长江实业此次想要收购的90%股权中并不包括对Lillie Square高档公寓的开发。

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因为这个项目早就在2011年,被香港新鸿基郭氏家族入手了。当时郭氏家族与Capital & Counties地产公司成立了合资公司,联合开发这个项目。

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项目共有约800套新房,第一期售罄,为两家公司带来了2.45以英镑的收益,第二期也已经卖出了80%,看得见的收益也让李嘉诚家族蠢蠢欲动。

李嘉诚
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众所周知,李嘉诚家族一直以来都热衷投资英国,近年来更是频频出手,香港大陆卖,英国买,如今都快买下了半个英国。

给大家几个数字感受一下:

2013年8月,李嘉诚旗下公司以32.68亿港元,出售广州西城都荟广场    
2013年10月,李嘉诚旗下公司以89.5亿港元,出售上海东方汇金中心
2014年1月,李嘉诚旗下公司以38.4亿港元,出售南京国际金融中心大厦
2014年2月,李嘉诚旗下公司以8.75亿港元,出售长园集团股权
2014年8月,李嘉诚旗下公司以72.01亿港元,出售北京盈科中心
2014年11月,李嘉诚旗下公司以49.5亿港元,出售重庆大都会
2015年2月,李嘉诚旗下公司以6.48亿港元,出售香港商业地产盈晖荟
2016年10月,李嘉诚旗下公司以230亿港元,出售陆家嘴世纪汇广场50%股权
2017年7月,李嘉诚旗下公司以144.97亿港元,出售HGC的全部权益
2017年11月,李嘉诚旗下长实集团宣布以402亿港元出售位于中环中心的股份
……

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然而,相比李嘉诚在香港和内地的撤资,他对英国可一直没停买买买

几乎买下了半个英国!

供电和基础设施:

2004年投资14亿镑买下北方天然气公司Northern Gas Networks。

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2010年投资58亿镑买下英国电力公司UK Power Networks,这个供电网络负责伦敦以及英格兰东南的供电。

2011年投资47亿镑买走英国自来水公司Northumbrian Water,这是英国主要的供应水和污水处理公司。

2012年6.45亿镑买下英国配气公司Wales and West Utilities。

2016年底,在英国经历脱欧公投的敏感时期,又爆出李嘉诚想要斥资11亿英镑,收购英国国家电网天然气业务。

英国国家电网是全球最大的能源提供商之一,拥有英格兰和威尔士的高压输电网,运营着整个英国的电力系统。

三个优质港口:
英国最繁忙的Felixstowe港口,伦敦的Thamesport 和埃塞克斯郡的Harwich港口。

  三个零售连锁店:
Superdrug是专注护肤品,化妆品和卫生用品的连锁商店,在英国有800家分店。
thePerfumeShop专卖各种品牌香水的连锁店。
以及SaversHealth连锁商店。

交通:
35亿镑买走Eversholt Rail,这家公司拥有英国三分之一的客运列车、火车。
2014年,还以120.16亿港元的价格购买力英国铁路车辆租赁公司Eversholt Raily

地产:

上世纪90年代已经开始,一共有四个已经完成的项目和两个仍在建设中的项目。这些地产项目都是通过长江实业地产进行开发,其中四个楼盘都是傍着泰晤士河而建,可见李嘉诚顺风顺水、有水有财的投资观念。

最早的楼盘于1998年左右落成,是位于伦敦高档社区肯辛顿和切尔西之间的“皇家门肯辛顿”Royal Gate Kensington高级公寓;之后分别于2001年、2003年建成的贝尔格瑞维亚(Belgravia Place)、蓬特威特罗(Montevetro)以及阿尔贝恩河岸(Albion Riverside)都是伦敦黄金地段高档公寓大楼。这些楼盘深受香港回归后移民英国的港人以及英国当地人士的追捧。

目前还有一个尚未完全收工的项目是“切尔西水边”(Chelsea Waterfront)项目,其中包括东塔和西塔两栋分别是37和25楼层玻璃幕墙住宅大楼和3栋7层的小楼,有部分2017年中期竣工,还包含商店、餐饮、健身俱乐部等各种配套设施。第一期2015年底就已告售罄。

2014年,和记黄埔拿到了德特福德(Deptford)的一个综合房地产项目,项目占地面积约41.2英亩(约合1667.3亩),涉资约10亿英镑,可以最多发展3500个单位,包括住宅、办公室、商铺、酒店以及餐厅。

德特福德位于伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧址,金丝雀码头则是伦敦的一个主要商业区,拥有英国数座最高的建筑物。金丝雀码头被誉为是伦敦投资最成功的商业地块。

2018年6月,李嘉诚之子李泽钜全面掌舵的中国香港长江实业集团(CK Asset Holdings),以10亿英镑(约合105亿港币)的价格买下了伦敦金融城核心地段的大型写字楼5 Broadgate!

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通讯:
2000年50亿镑买走英国电信商Three。
2015年100亿镑收购移动通讯公司O2。

Three公司拥有800万英国客户,再买下拥有2400万客户的O2后,李嘉诚拥有了英国最大的电信运营公司,超过英国之前排名第一的英国电信商EE。

李嘉诚
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就这样,不到10年的时间,李嘉诚的资产已经渗入了英国的方方面面,还掌握着部分英国的水电气!

他也在英国的大量投资而受到英国女王的接见。对此,李嘉诚称:“之所以在英国大举投资,并非对英国情有独钟,最为关键的是所投项目的回报率和稳健性。”

自2016年英国脱欧公投英镑贬值后,很多人认为李嘉诚肯定惨了…然而,他并没有被外界想象的那样被“深度套牢”!

他在公投前接受媒体采访时就表示自己已经做好了准备:“即使英国脱欧,也不会是世界末日。”

为什么敢这么说呢?

目前李嘉诚56%的投资在欧洲,其中英国是“主战场”,大约占到37%。

英国业务为李嘉诚旗下的公司贡献了多少业绩呢?

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根据长和2015年年报,在英国以21%的营收贡献了长和34%利润的同时,中国香港以16%的营收仅贡献了6%的利润,显示英国已经取代香港本土成为长和的业绩增长源。

2016年中期年报的业绩主要亮点是,约一半的营收来自欧洲,其中…英国的营收比例占到二成而利润接近四成。

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梳理长和、长江基建这两家李氏家族上市旗舰公司的年报看到,大笔投资英国基础设施产业为李嘉诚旗下的上市公司带来了丰厚的利润,英国业务已经成为公司财报中的“现金奶牛”。

长和年报显示,截至2015年年底速动资产(即可以迅速转换成为现金或已属于现金形式的资产)为1314亿港元。英国地区虽然为公司贡献了较大业绩,但以英镑计价的速动资产仅为11%,这意味着即便英镑大幅贬值,对长和资产的影响也将十分有限。

而英国脱欧带来的美元升值还将进一步令这笔巨额的速动资产因汇率因素而升值不少。上述速动资产中,占比最大的恰恰是美元,达40%。在美联储加息和英国脱欧等地缘政治风险的推动下,美元资产升值已经是大势所趋。

甚至,英镑贬值还无形中减轻了李嘉诚旗下公司的债务压力。这要归功于其汇率风险对冲策略。

因此,梳理长和、长江基建这两家李氏家族上市旗舰公司的年报看到,大笔投资英国基础设施产业为李嘉诚旗下的上市公司带来了丰厚的利润,英国业务已经成为公司财报中的“现金奶牛”。

那么,李嘉诚家族的投资逻辑是什么?

首先,他们遵循价值投资策略,倾向于收购“微笑曲线”两端附加值高的业务。比如价值链上游的能源业务(赫斯基能源公司2013年平均每天出产31.2万桶石油)、下游的零售(包括香港在内的25个市场拥有屈臣氏、百佳超市超过10500间零售门店)和港口业务,覆盖大宗商品和大众消费品的经销买卖,有助于掌控生意管道的“入口”和“出口”。

事实上,“管道”和“端口”思维是李嘉诚遵循的重要投资理念,对电信牌照和港口泊位的投资便是例证,2014年和记黄埔以2.25亿英镑投得英国4G牌照,截止2013年和记黄埔在全球重要港口布局278个轮船泊位,形成海运网络。而专注于TMT领域的维港投资所投资孵化的Facebook、Skype、Spotify、siri、Waze、Summly等产品均带有互联网入口特质。

其次,李嘉诚家族青睐那些对组织能力依赖度较低的业务,如房地产开发、物业出租、污水处理等基建项目,这类生意受“人的因素”影响较小,易于形成持续、稳定的收益。

房地产属于资本密集型行业,生产流程相对简单,仅涉及投标、竞拍、设计、开发、销售等环节,对组织管理能力的要求较低,更注重市场意识和资本运作,长江实业这种大型财团具有天然的竞争优势——香港每12个私人住宅单位中,就有一个由长实实业开发。

基建项目的特点是工业化、标准化、风险低、收益稳定,精细管理要求低。李嘉诚以旗下长江基建为运作平台,在中国大陆、 加拿大、 新西兰、 澳大利亚、 英国、荷兰等国家开展大规模基建。

最后,以地皮储备的形式投资并囤积土地,并不急于开发房地产项目,等待土地升值后开发销售,或者直接出售土地获取升值差价,这也是香港富豪热衷的“landbank模式”。

以上是李嘉诚大致的投资逻辑,借助于以下三大投资手法,构建起无与伦比的商业帝国:

1、 反周期操作——在市场恐慌时买入,在市场繁荣时买出,在风暴眼中傲然独立。

李嘉诚发家正在于此。1970年代,当英资公司从香港大规模撤离导致股价萧条,李嘉诚以极其低廉的价格收购香港电灯、青洲英泥、和记黄埔等英资企业。1989年之后,外资从中国大陆纷纷撤离,李嘉诚反其道而行之,积极到大陆开发房地产,日后获得超值的土地收益。

1986年,中东石油危机的影响还未消散,全球油价暴跌,石油股低迷不振,李嘉诚入股亏损的加拿大赫斯基石油公司并大举收购石油资产,在日后油价大涨中成为受益者。

2、投资组合理念——多元化业务互为依托,着眼长远,不为某一业务暂时亏损所动。

李嘉诚以长江实业为股权投资和项目管理平台,和记黄埔则是最主要的多元化经营平台,在全球52个国家进行地产、酒店、零售、基建、能源、电讯、港口等六大核心业务。

多元化的业务组合提供了稳定的现金流,不必因为暂时的亏损而出售项目,相反有资本实力孵化有升值潜力的业务。1993年,李嘉诚投资84亿港币收购英国2G移动网络“orange”,持续投资扩展到荷兰、比利时、瑞士、 爱尔兰、香港、 澳大利亚、以色列市场,于1999年互联网热潮之际以1180亿港元出手,升值12倍之多。随后,李嘉诚进入下一代3G移动网络投资领域。

3、 高现金流、低负债率不仅有助于安全渡过经济危机,更提供了反周期操作的资金。

现金流是维系企业运转的命脉,健康的现金流应控制在合理负债范围之内,避免过度扩张承受高负债和高风险,以应对经济周期和行业周期的考验。李嘉诚严格控制旗下企业的负债率,保证现金流的充裕,因此得以安全渡过1997、2008金融危机,并从中斩获抄底机会。

英国脱欧公投2年来,李嘉诚家族一直没有停下投资英国的脚步,如今更是想要以7.07亿英镑的价格收购西伦敦Earls Court的超大地块约90%的股权,这也足以说明英国地产的魅力。

安全稳定的投资环境,持续稳定的收入,健全的法律制度,才是李嘉诚家族看好英国地产的原因。




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