在英国出售房屋时，怎么降低资本利得税

【梳理疑问】：

首先该网友在英国持有两处房产，一套三居室的房产，居住过三年，一套四居室的房产未曾居住过。他想在2019年和2020年将两套房屋交易出手。由于房价上涨，在交易房屋过程中会产生盈利，在这个过程中，如何才能合理降低他的税务负担？

【明确概念】：

1.资本利得税：指当你出售某种资产（包括不动产），因为该资产价值增加时所产生的利润，而对此部分利润需要征税。

2.年度免税额：英国政府对于正常缴纳资本利得税的纳税人给予年度免税额。如果在纳税年度的总收益高于免税额，便需要缴纳资本利得税。2018至2019税收年度资本利得税个人免税额为11700英镑。

3.2016年后，对于海外买家也在交易投资出租房时需要面临资本利得税。（此前对海外买家免资本利得税）

4.私人住宅减免政策（PRR）：PRR是一种税收减免。在这些情况下可以申请PRR:
➔该房屋作为主要住所
➔住宅的整个占地面积不超过5000平方米
➔房屋没有做任何商业用途

PRR内容规定最后18个月的所有权无条件获得资本利得减免，不管你在这段时间里是否住在这里。

5.资本利得税的税率是18%或者28%，这取决于纳税人的个人所得税税率。

资本利得税根据个人的收入情况按照不同的标准征收：个人所得税率为20%的纳税人，资本利得税税率为18%;若个人所得税率达到或超过40%，资本利得税按照28%征收。

【60秒解答】：

如果房屋自购买以来就大幅增值，那在出手房屋的过程中可能会导致更多的税收。PRR帮助减免此过程中的利得，从而达到减免资本利得税的减免。

为了计算个人可以申请多少减免的资本利得额，首先取决于拥有房屋的时间长短。其次，取决于在这所房屋居住的时长。（这包括了在2011年到2014年期间的实际居住时间，再加上18个月，因为PRR内容规定最后18个月的所有权无条件获得资本利得减免，不管你在这段时间里是否住在这里。）

在售卖房屋的总收益乘以这个分数(你居住的月份/总拥有的月份)，计算有多少收益是可以获得免税的。此外，任何剩余的应税收益可以使用年度免税额进行抵扣。

具体而言，此网友这一套三居室的房产自购买到现在已经7年时间，其中2011至2014年三年自住，目前房产按市价获利10万英镑，那么应税所得是：

（3*12+18）/7*12=64.3% * 10万英镑 = 6.43万英镑。

如果该网友目前的个人所得税率在20%，那么他的资本利得税率为18%

6.43万英镑*18% = 11570英镑

如本年度该网友没有其他资本利得收入，则应抵扣11700英镑免税额，实际应缴资本利得税为11570-11700= -130英镑，故该网友应交资本利得税为零。

该网友的四居室的房屋从未居住过，所以在出售此套房屋的时候，没有自住房产的税收减免，因此出售这套房产的时间显得至关重要。

具体而言，这套从未居住的四居室应税额比例较高，如果该网友在报税年度可将个人所得税率控制在20%，则资本增值税率为18%而不是28%，这会节省10%的资本利得税。 同时两套住宅的成交时间不能在同一纳税年度之内，才能最大限度利用每一年度的资本利得税免税额，需要注意的是，英国的纳税年度为第一年4月至第二年3月。