伦敦和北京的学区房房价比起来，谁更贵？

发布时间:2018-11-15 来源: 网络

最近有北京朋友来伦敦玩，我陪了几天，很自然的聊到小孩教育、学区房这样的话题。

朋友说在北京，周围的同事都在为小孩上学焦虑：单价动辄十几二十万的天价学区房；上不完的补习班；小孩上学，家长的任务却越来越重…

朋友说：想在北京当一个真正不焦虑的妈，需要很多很多钱。

我回答：伦敦何尝不是。

伦敦的学区房，单价可能比不上北京，但总价却不遑多让，英国虎妈们为了让孩子上好学校，同样非常疯狂。

我住在伦敦，前段时间和老公在买房，考虑到孩子上学问题，因此对学区房做了不少调查。

要说学区房，必须先介绍一下英国的教育制度，英国也分私立学校和公立学校。

私立学校英文叫Public School，它们独立收费（往往比较昂贵），不受政府管理，这里的Public是指Public access，指这些学校面向整个社会开放，无论你住在哪里，无论你父母从事什么职业。

比如已经在中国落地的上海惠灵顿国际学校、北京哈罗英国学校、苏州德威国际高中等国际学校就是由英国私立学校在中国设立的分校，英国私立学校采用的军事化管理与中国传统的教育方式在某些程度上非常相似。

英国私立学校的招生标准是学费加入学考试，因此其周边的房产并不属于“中国家长所理解的学区房”，但私立学校的家长为了缩短小孩上下学时间，增加陪伴时间，也更愿意搬家到离学校更近的地方。

虽然私立学校没有区域限制，但其高昂的费用和激烈的竞争让英国中产阶级望而却步。相比之下，一些优秀的公立学校仍然是众多英国家长的首选。

中国家长所理解的学区房，主要指的是公立学校周围的房子。

公立学校的英文是State School，由英国政府出资设立并受到地区政府管理，同时使用国家教学大纲，不收任何学费。这里的State指的是政府，英国的公立学校是政府为公众提供的一种服务。

英国的公立学校，和中国相同，按片区划分，每个房子对应各自学区（Catchment）。如果你不住在这个学区内，为了上好的公立学校，你就需要搬到学区房里，无论是租还是买都可以。

公立学校中的文法学校（Grammar School）教学质量最为突出，相当于国内的“重点中学”，虽然在学区内也是免费就读，但只有通过考试才可入读。

英国的学区房指的是优秀公立学校周边的房子，学名是Catchment area（通常越好的公立学校catchment area范围约小）。

之前有调查显示，英国本地父母愿意为学区房支付的溢价，远高于他们愿意为其他任何因素支付的溢价（比如交通、治安等因素）。

英国家长们为了搬到最中意的学校附近居住，平均需要支付15%的溢价。

听我住Tunbridge Wells的英国朋友说，由于当地有四所英国顶级中学，那边的家人甚至愿意出2倍房价购买学区房。

既然如此，英国顶尖公立小学到底如何招生？

英国大部分的小学一个年级只有2-3个班，一个班20人左右。

录取时残疾学生、需要特殊帮助的学生优先，之后是教师员工子女优先，再往下是有哥哥姐姐在本校就读的孩子优先。这些录取之后，剩下的名额放出来进行公开录取。

公开录取时就需要参考学区了。和中国不同，英国的学区并不固定，是按照学校当年的名额进行确定，同时，也并非距学校越近越容易录取。

举例来说，两个房子A和B，房子A距离顶尖小学0.2mile，但与此同时还有一个学校离它只有0.1mile，房子B距离顶尖小学0.4mile，但是这已经是所有学校里离它最近的学校了，那么这个时候，房子B的孩子优先被顶尖小学录取。

简单来说，就是当这所学校是距离房子地址最近的一所学校时，优先录取（如果符合该条件的人数较多，则按照距离学校实际远近录取）。

如果这一层录取完了，还有剩余名额，那么就再按照距离远近进行录取。

至于很多教会学校，则是该教会洗礼的孩子优先，同信仰的优先，之后是其他信仰的，最后才考虑无信仰的孩子。

很多优秀的小学，因为教学质量不断提高，名声越来越响，每年报名的人数都在增多，也因此出现学区范围越来越小的情况。

举例来说，我打算买房子的那个区域有一所特别好的小学，但是这所小学近两年没有学区范围，因为这所小学只有2个班，40名学生，特殊孩子，老师子女和兄弟姐妹这三个层级就已经录取满了，所以没有对外的名额。

但是查询一下几年之前，这所学校还是有对外录取的名额的。那么家长们无论是买房，还是租房，其实都是没有办法保证一定进入心仪小学的，唯一能做的就是离学校越近越好。

而学校隔壁的房子又有多少呢？物以稀为贵，学区房的价格自然就炒上去了。

不过之前我也提到过，英国小学在实际录取的时候，是不看你的房子是买来的还是租来的。也就是说，其实你租房也是可以的。

肯定有人想着既然这样，我孩子上学前租个学区房不就得了？

首先，租房的话，需要检查你是否在此处长久居住（2-3年以上），其次，孩子入学后也不得很快搬家，否则有欺骗录取名额的嫌疑。

也就是说，如果租房，要在孩子报名之前3年就在当地找到一个学区房租进去，而英国的小学是5岁入学，因此孩子1-2岁时就已经要去租学区房了。

同时这期间要保证房东不会随时终止租约，要始终居住在这个地方。与买学区房不同的是，如果今年运气不好，实在是没有名额，孩子进不去，至少房子是在自己手里的，钱没有白花。实在不行，大不了孩子先入个一般的公立学校，想办法把房子卖了供孩子念私立。

如果是租房，每月多花那么多租金（相当于帮房东还贷款），最后孩子没机会进好小学，再搬家去其他好的小学也来不及了（要长久居住2-3年），只能去一个一般的公立学校，而且还不能随意搬家，只能继续花钱租房。

说了这么多，伦敦的学区房到底要多少钱？和北京比起来谁更贵？

这还得从私立学校的学费说起，事实上，英国的私校数量并不少，也不是只有非常有钱的人才能读的起，普通的私立小学学费基本在一年2万英镑左右，但这价格不包含课外辅导，寒暑假活动等等。

因此英国的中产家庭如果只有一个孩子，想要送孩子念私校，也是念得起的。

不过从教育质量上来说，因为英国私校严重产业化，一些私校其实并不比顶尖的公立学校好。

普遍讲，顶尖公立学校的教学水平中上等的私校差不多，一些私校甚至就只有普通公立学校的水平。

英国人很多家庭不只有一个孩子。以我的英国主管为例，他税后年薪差不多10万英镑，在伦敦算是比较高的收入了，但是他的生活标准和我基本差不多。因为他的老婆是全职主妇，而他3个孩子全部上私校，因此经济压力很大。

主管曾和我说：私校就像是毒品，一旦染上，就戒不掉了。

按照3个孩子每人一年2万英镑学费，其他培训费按最低的5000英镑计算，相当于于每个小孩每年要花2.5万英镑。

小学到高中毕业，加上学前班，总共12年，那么一个孩子就是30万英镑，3个孩子就是90万英镑（约810万人民币）。

但如果小孩能够上顶尖的公立学校，首先教学质量不差，同时3个孩子高中之前可以省下至少70万英镑左右。

这笔账人人都会算，于是大家都想送孩子上顶尖公立小学。

这样一来，顶尖公立学校旁边的学区房价格便跟着水涨船高。

劳埃德银行（Loyds Bank）近期以英格兰地区公立学校为主体进行的调查研究显示，过去五年英格兰平均房价上涨20%，而最好的几所公立学校周边房价涨幅高达35％；排名前30的公立学校中有21所的周边学区房均价比一般房价高出8万英镑以上，而溢价最高的竟能超过40万英镑。

这里的差价其实就来自于私校的学费。

具体房价方面，伦敦的顶尖公立学校主要集中在北伦敦Barnet、西南伦敦Kingston、东南伦敦Bromley等地，这些地方都不在伦敦一区核心，因此房价还算合理，但由于大部分好学校旁边的房子是House，所以总价也不低。

图为2018年英格兰地区排名前20的公立学校，大部分位于伦敦，倒数第二列代表学区房价格，最后一列代表取得A-A*的学生比例

以成绩常年排名第一的位于北伦敦Barnet的The Henrietta Barnett School为例，94%的学生取得A-A*成绩，周边学区房价格约为1,100,748英镑，差不多110万英镑（约990万人民币），比Barnet非学区房（均价£673,434）贵出64%。

排名第二的The Tiffin Girls’ School位于西南伦敦Kingston，也有92%的学生取得A-A*成绩，但学区房房价比第一名低了不少，约为704,643英镑（合人民币630万），比Kingston非学区房（均价£571,845 ）贵出23%

北伦敦Barnet的Queen Elizabeth’s School和东南伦敦Bromley的St Olave’s and St Saviour’s Grammar School 成绩分列第三第四位，A-A*率分别为90%和89%，房价分别为£547,917 和£552,945 ，差不多55万英镑（约500万人民币）。

可以看出，除了排名第一的The Henrietta Barnett School周边学区房价格超过100万英镑，余下榜单里的顶尖公立学校周边的房价不算特别贵，以伦敦平均工资4万英镑计算，一户家庭8万英镑，贷款工资五倍可以贷到40万英镑，稍微攒几年首付就能买的起排名第二到第四位学校周边的学区房。